Posso fare uno studio nella mia abitazione?
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30 Mag 2016
 
L'autore
Noemi Secci
 


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Posso fare uno studio nella mia abitazione?

Studio professionale nell’abitazione privata: adempimenti necessari, cambio di destinazione d’uso, regolamento condominiale.

 

Sto aprendo la partita Iva come libero professionista: posso esercitare in casa?

 

La possibilità di esercitare come libero professionista nella propria abitazione dipende dal tipo di attività e dalla modalità con cui viene esercitata: ad esempio, se per la tipologia di attività esercitata non è prescritto alcun requisito in merito ai locali e non è prevista l’apertura al pubblico, è possibile esercitare in casa. Difatti, se l’utilizzazione lavorativa dei locali non comporta una modifica della tipologia costruttiva, o dell’organizzazione interna degli spazi, non è necessario porre in essere alcun adempimento particolare.

In altre ipotesi, invece, è previsto che l’immobile sia destinato a uso ufficio o studio professionale (categoria A/10). In questi casi, come si deve procedere?

 

 

Cambio di destinazione d’uso

Cambiare la destinazione d’uso dell’immobile in cui si intende esercitare, da residenziale a direzionale (uso ufficio/studio professionale), comporta una serie di adempimenti.

Va detto, innanzitutto, che, se si vuole effettuare un cambio di destinazione d’uso parziale, cioè destinare solo parte del proprio immobile ad uso ufficio, deve essere effettuato un frazionamento: in pratica, non si può cambiare la destinazione d’uso di uno o più vani, se prima non sono “separati” dal resto dell’immobile, in quanto una stessa unità immobiliare non può risultare con più categorie (ad esempio contemporaneamente A/10 ed A/3).

Per ottenere il cambio di destinazione d’uso, senza l’effettuazione di opere/lavori, è necessario innanzitutto verificare se il piano regolatore comunale lo consente. Nel caso in cui sia consentito, deve essere presentata una DIA (dichiarazione d’inizio attività) al Comune in cui l’immobile è ubicato, a firma di un tecnico abilitato, anche se molti comuni consentono il ricorso alla SCIA (segnalazione certificata d’inizio attività) [1].

Se, invece, devono essere effettuate delle modifiche strutturali o distributive, è indispensabile richiedere un permesso di costruire.

È inoltre necessario presentare una dichiarazione di variazione d’uso catastale, all’ex Ufficio dell’Agenzia del Territorio competente: difatti, mutando la categoria edilizia, mutano anche la rendita catastale e i criteri per il calcolo delle imposte (Imu, Tari, Tasi, etc.).

L’ultimo step per poter mutare la destinazione d’uso è la richiesta del certificato di agibilità al Comune.

 

 

Cambio di destinazione d’uso e condominio

Se l’appartamento da destinare ad uso ufficio è situato all’interno di un condominio, può costituire un ulteriore ostacolo per l’esercizio dell’attività il regolamento condominiale.

È possibile che questo documento, difatti, vieti il cambio di destinazione d’uso, oppure che preveda dei limiti inerenti all’uso dei locali.

Pertanto, a seconda dei divieti o delle limitazioni prescritte dal regolamento, l’interessato , per utilizzare l’unità immobiliare in modo diverso dalla naturale destinazione, deve:

 

– richiedere l’approvazione dell’assemblea (con una maggioranza pari ad almeno il 51% degli intervenuti, che rappresentino almeno il 50% del valore dell’edificio);

 

– richiedere l’approvazione dell’assemblea all’unanimità, se il regolamento condominiale è di tipo contrattuale e vi sono prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d’uso[2].

 

Se il condomino interessato, nonostante il divieto contenuto nel regolamento, cambia la destinazione d’uso dell’immobile senza ottenere l’approvazione dell’assemblea (con la prescritta maggioranza o unanimità, a seconda delle ipotesi), il condominio, in persona dell’amministratore, può agire in giudizio per richiedere la cessazione della destinazione abusiva. Non ha rilevanza, a tal fine, l’effettuazione del regolare cambio di destinazione d’uso tramite comune e catasto [3].

 

 

Affitto di ufficio con destinazione abitativa

Se i locali in cui si esercita l’attività professionale sono destinati ad uso abitativo, ma concessi in locazione a uso ufficio, il contratto di locazione è illegittimo ed espone il locatore, tra le varie conseguenze, alla risoluzione del contratto e al risarcimento dei danni.

In questo caso, infatti, il contratto risulta viziato dal difetto della concessione amministrativa, necessaria per la legale destinazione all’uso pattuito del bene affittato.

Questo vizio può legittimare il conduttore (cioè il professionista che ha affittato i locali) a risolvere il contratto, in quanto l’idoneità del bene all’uso convenuto non sussiste o risulta diminuita in modo consistente.

Il conduttore non è legittimato alla risoluzione del contratto solo se conosceva, al momento della stipula, l’inidoneità dell’immobile all’uso specifico e, ciò nonostante, abbia accettato il rischio relativo all’impossibilità di utilizzarlo [4].

 

 

Uso promiscuo studio-abitazione

Il Tuir (Testo unico delle imposte sui redditi) prevede espressamente, in ogni caso, la possibilità di un uso promiscuo studio-abitazione [5]. A tal proposito, stabilisce che, per gli immobili utilizzati promiscuamente, è deducibile dal reddito del lavoratore autonomo una somma pari al 50% della rendita catastale. Se l’immobile è in affitto o in leasing, è possibile dedurre il 50% del canone. Le spese per i servizi relativi all’immobile ad uso promiscuo e quelle relative all’ammodernamento, alla ristrutturazione e alla manutenzione dello stesso sono ugualmente deducibili al 50%. L’agevolazione non può essere applicata se il contribuente dispone, nello stesso comune, di un altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio della professione.


[1] L. 122/2010.

[2] Cass. sent. n. 17694/2007.

[3] Cass. sent. n. 15756/2001.

[4] Cass. sent. n. 15489/2002.

[5] Art. 54 Tuir.

 


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