Assemblea di condominio: delibere nulle e annullabili
Lo sai che?
3 Giu 2016
 
L'autore
Daniela Rotunno
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore
 

Assemblea di condominio: delibere nulle e annullabili

Le delibere dell’assemblea di condominio considerate annullabili possono essere impugnate entro trenta giorni mentre quelle nulle in ogni tempo.

 

La legge prevede la possibilità per i condomini dissenzienti, astenuti o assenti di chiedere all’autorità giudiziaria l’annullamento di una delibera approvata dall’assemblea di condominio, nel caso in cui essa sia contraria alla legge o al regolamento di condominio [1].

Il termine per impugnare la delibera è di 30 giorni dall’approvazione per i condomini dissenzienti e astenuti, 30 giorni dalla ricezione del verbale d’assemblea per gli assenti.

 

Quando si può chiedere l’annullamento di una delibera assembleare?

Secondo giurisprudenza costante della Corte di Cassazione l’annullabilità delle delibere assembleari può essere richiesta in presenza di irregolarità e vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, al mancato rispetto delle maggioranze previste dalla legge o dal regolamento di condominio, per violazione delle norme sulla convocazione (sia legali che regolamentari) [2]. E’ inoltre annullabile la delibera che presenti vizi formali, come ad esempio le irregolarità dei verbali d’assemblea. A tale riguardo va considerato vizio di forma la mancata indicazione nel verbale del nome e dei millesimi dei votanti in delibere assunte a maggioranza (non all’unanimità). Ancora la mancata attestazione, da parte dell’amministratore di condominio, nel verbale, che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati e che sono stati rispettati i termini liberi di giorni richiesti dalla legge.

 

Quali soggetti possono chiedere l’annullamento di una delibera dell’assemblea?

Quando la delibera approvata dall’assemblea dei condomini viola norme di legge o del regolamento di condominio, sono legittimati ad impugnare il provvedimento i condomini contrari, gli astenuti e gli assenti. Un caso particolare riguarda la legittimazione ad impugnare una delibera in caso di mancata o tardiva convocazione di un condomino. Infatti la legge dispone che in caso di omessa o tardiva convocazione degli aventi diritto, la delibera assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati [3]. Quindi solo il condomino assente a causa della mancata convocazione può richiedere l’annullamento della delibera approvata in sua assenza, nessun altro. Tale principio è stato ribadito anche dalla Cassazione la quale ha escluso la legittimazione ad impugnare del condomino che faccia valere il vizio di annullabilità per difetto di convocazione quando esso sia relativo ad altro condomino, in quanto il vizio non lede la sua sfera giuridica.

 

Che cosa succede se la delibera non viene impugnata nei termini?

La delibera non impugnata nel termine di trenta giorni come previsto dalla legge, diventa inoppugnabile e vincola tutti i condomini. Ciò non toglie che l’assemblea possa revocare la delibera oppure rimettere ai voti la stessa questione in un’altra assemblea approvando un’altra delibera avente lo stesso oggetto. In tal caso, se il giudizio di impugnazione della delibera era già iniziato, il Giudice dichiara cessata la materia del contendere.

 

Quali sono le delibere nulle?

In assenza di una specifica previsione legislativa al riguardo, la Cassazione nella sua costante giurisprudenza ha delineato i casi di nullità delle delibere assembleari [4]. Secondo la Suprema Corte una decisione adottata dall’assemblea è nulla:

  • se manca degli elementi essenziali;
  • quando l’oggetto è illecito (contrario alle norme di buon costume)
  • se incide su diritti individuali;
  • se incide sulla proprietà esclusiva di un condomino.

La differenza tra delibere nulle e annullabili è che le prime non sono soggette ad alcun termine per la loro impugnazione, in quanto è possibile impugnarle in ogni tempo. Inoltre mentre in caso di annullamento la richiesta può essere avanzata solo dai dissenzienti o dagli assenti, in questo caso è legittimato ad agire chiunque vi abbia interesse, anche chi aveva votato a favore.


[1] art. 1137 cod. civ.

[2] Cass. S.U., sent. n. 4806/2005.

[3] art. 66, comma 2, disp. att. cod. civ.

[4] Cass. Sent. n. 1439/2014.

 

Autore immagine: 123rf com

 


richiedi consulenza ai nostri professionisti

 
 
Commenti