Amministratore di condominio: compiti, funzioni, modalità di nomina
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3 Giu 2016
 
L'autore
Maura Corrado
 


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Amministratore di condominio: compiti, funzioni, modalità di nomina

Il condominio dalla A alla Z: “A” come amministratore. Chi è, cosa fa, come viene nominato e revocato, quanto rimane in carica.

  

 

Amministratore di condominio: chi è?

L’amministratore è l’organo esecutivo del condominio: si occupa di amministrare e gestire i beni comuni e di dare esecuzione alle delibere dell’assemblea condominiale. Egli riveste sempre il compito di rappresentante legale del condominio.

 

L’incarico può essere svolto da una persona fisica o da una società a patto che possieda i requisiti indicati dalla legge.

 

Amministratore di condominio: che requisiti deve avere?

La legge prescrive una serie di requisiti che l’amministratore-persona fisica deve possedere. Possono, infatti, svolgere l’incarico coloro che:

 

  • hanno il godimento dei diritti civili (come il diritto alla vita, alla libertà e alla sicurezza della propria persona);
  • non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione (come il peculato), l’amministrazione della giustizia (ad esempio, la calunnia), la fede pubblica (come la falsificazione di monete), il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge prevede la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni;
  • non sono stati sottoposti a misure di prevenzione (ad esempio, l’obbligo di soggiorno) divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • non sono interdetti o inabilitati;
  • non sono stati annotati nell’elenco dei protesti cambiari (si tratta di un registro pubblico, aggiornato mensilmente a cura delle Camere di Commercio, nel quale sono pubblicati i protesti, levati nel territorio di competenza, relativi al mancato pagamento di assegni – bancari e postali -, cambiali accettate e vaglia cambiari);
  • possiedono il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • hanno frequentato un corso di formazione iniziale;
  • svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

 

Se l’assemblea ha nominato amministratore uno dei condomini dello stabile (e quindi si tratta di un amministratore non “professionale”) gli ultimi tre requisiti non sono richiesti.

 

Se invece l’amministrazione è affidata ad una società i requisiti devono essere posseduti:

 

  • dai soci illimitatamente responsabili (cioè dai soci che rispondono dei debiti della società con il loro patrimonio personale come il socio accomandatario nella società in accomandita semplice);
  • dagli amministratori della società;
  • dai dipendenti che vengono incaricati di svolgere concretamente le funzioni di amministrazione dei condominii ai quali la società fornisce i propri servizi.

 

La perdita dei requisiti (ad eccezione degli ultimi tre) causa l’immediata cessazione dall’incarico di amministratore.

 

 

Amministratore di condominio: come, quando e da chi viene nominato?

La nomina di un amministratore di condominio non è sempre obbligatoria. La legge infatti impone di dotarsi di un amministratore soltanto quando i condomini sono più di 8.

 

A nominare l’amministratore è l’assemblea e affinchè la nomina (sia obbligatoria che facoltativa) sia valida è sempre necessaria la maggioranza dei condomini presenti all’assemblea stessa che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

 

Il nominativo dell’amministratore va annotato in un apposito registro (che deve essere tenuto a cura dello stesso amministratore) detto registro delle nomine e delle revoche.

 

 

Amministratore di condominio: funzioni, obblighi, doveri.

Molteplici sono i compiti e i doveri dell’amministratore: a lui spetta la rappresentanza dei condomini, anche attraverso la promozione di azioni giudiziali nell’interesse del condominio, sia contro i terzi sia contro i condomini stessi. Si pensi al caso in cui debba recuperare da un condomino moroso le spese di riscaldamento.

È, inoltre, tenuto:

 

  • all’atto della nomina (e ad ogni rinnovo dell’incarico), a comunicare i propri dati anagrafici e professionali e il luogo dove vengono tenuti i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali e delle revoche, della contabilità specificando giorni e ore in cui gli interessati possono prenderne visione gratuitamente;
  • a stipulare una polizza che lo copra in caso di errore professionale, se ciò viene richiesto dai condomini come condizione per la nomina: tale richiesta è finalizzata alla tutela degli interessi dei condomini e posta a garanzia di eventuali danni di natura patrimoniale e non, che possano scaturire da errori od omissioni professionali di tipo colposo, mentre condotte dolose dell’amministratore non trovano copertura;
  • ad adeguare i massimali di polizza quando nel periodo del suo incarico vengono deliberati lavori straordinari;
  • ad affiggere sul luogo di accesso al condominio un documento dal quale risultino le sue generalità e i suoi recapiti, anche telefonici (se l’amministratore manca vanno affissi i riferimenti della persona che svolge compiti analoghi a quelli dell’amministratore);
  • ad aprire uno specifico conto corrente dedicato al condominio e a fare transitare su questo conto le somme ricevute (a qualunque titolo) dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio;
  • alla cessazione dell’incarico, a consegnare tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio e i singoli condomini e ad eseguire tutte le attività urgenti per evitare danni per gli interessi comuni;
  • ad agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio salvo che l’assemblea lo dispensi espressamente.

 

Per quanto riguarda, più nello specifico, i doveri, l’amministratore è tenuto a:

 

  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea;
  • convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
  • curare l’osservanza del regolamento di condominio;
  • disciplinare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi in modo tale che tutti possano goderne nel migliore dei modi;
  • riscuotere i contributi;
  • erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  • compiere tutti gli atti per conservare le parti comuni dell’edificio;
  • curare gli adempimenti fiscali;
  • tenere il registro dell’anagrafe condominiale, nel quale annotare i dati dei singoli proprietari e degli altri titolari di diritti sui singoli alloggi, specificando i dati catastali e quelli relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni;
  • curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee;
  • curare la tenuta del registro di nomina e di revoca dell’amministratore;
  • curare la tenuta del registro di contabilità, anche con modalità informatizzate;
  • conservare la documentazione riguardante la propria gestione;
  • in caso di richiesta dei condomini fornire una attestazione riguardo allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e allo stato delle cause in corso;
  • predisporre il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.

 

In caso di cattiva esecuzione dell’incarico, l’amministratore può andare incontro a responsabilità nei confronti del condominio.

 

 

Amministratore di condominio: gli spetta un compenso?

La legge prevede, come forma di garanzia e di trasparenza nei confronti dei condomini, che l’amministratore, nel momento in cui accetta la nomina, debba specificare analiticamente (quindi voce per voce) l’importo che chiede come compenso per l’attività da svolgere.

La sanzione, in caso di omissione di questa formalità, è particolarmente severa, dato che la nomina si considera nulla.

 

 

Amministratore di condominio: quanto rimane in carica?

L’amministratore rimane in carica un anno e, in caso di mancata revoca, il suo mandato si intenderà rinnovato per un altro anno. I condomini, tuttavia, possono sempre deliberare la revoca dell’amministratore con le modalità previste nel regolamento di condominio.

La revoca può però essere anche disposta dall’autorità giudiziaria su richiesta anche solo di uno dei condomini se ricorrono alcuni gravi motivi stabiliti dalla legge ed, in particolare, quando l’amministratore:

 

  • non comunica ai condomini la notificazione al condominio di un atto di citazione in giudizio che riguarda questioni che vanno oltre le sue attribuzioni, compresa la richiesta di una revisione o di una modifica della tabella millesimale: i millesimi individuano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore complessivo dell’edificio e rispetto alla possibilità di utilizzo e godimento dei beni e dei servizi comuni;
  • non effettua il rendimento dei conti nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale;
  • non convoca l’assemblea per l’approvazione dei conti;
  • si rifiuta di convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore;
  • omette l’esecuzione di un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa (ad esempio il sindaco);
  • omette di dare esecuzione ad una delibera dell’assemblea;
  • omette di aprire il conto corrente condominiale;
  • gestisce il patrimonio del condominio in modo tale da creare il rischio di confusione tra il suo patrimonio o con quello di altri soggetti;
  • omette la comunicazione dei propri dati oppure li comunica in modo incompleto;
  • si rifiuta di fornire dati aggiornati in merito allo stato dei pagamenti;
  • non cura la tenuta dei registri obbligatori;
  • non cura il recupero dei crediti e la relativa fase di esecuzione (pignoramento, vendita all’asta e assegnazione delle somme);
  • cancella immotivatamente delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio.

Inoltre quando emergono gravi irregolarità fiscali o risulta la mancata apertura del conto corrente obbligatorio (o il suo mancato utilizzo) ciascun condomino può chiedere che venga convocata un’assemblea per la revoca dell’amministratore o per fare cessare le irregolarità. In caso di mancata revoca il condomino potrà ricorrere al giudice.

L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non potrà più essere nominato dall’assemblea.

 


 


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