Locazione: contestazione sui vizi
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3 Giu 2016
 
L'autore
Guglielmo Mossuto
 


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Locazione: contestazione sui vizi

Un immobile può presentare alcuni vizi, evidenti o nascosti, presenti al momento del contratto oppure in un momento successivo. Comunque sia, è bene prestare attenzione perché, se non evidenziati al momento giusto, i vizi dell’immobile possono causare molti problemi.

 

Si parla di “vizi della cosa locata” quando ci si riferisce a tutti quei difetti che non rendono possibile vivere e godere del bene totalmente, non essendo compresi quei difetti che derivano dal suo normale uso.

Il conduttore ha diritto di ottenere un bene che sia idoneo all’uso che intende farne, che è quello che le parti hanno espressamente previsto nel contratto. E proprio in relazione al godimento del bene per l’uso previsto, viene pattuito il canone di locazione.

Per tale motivo si distingue:

 

vizi presenti al momento della stipula: si tratta di difetti che erano conosciuti o comunque potevano esserlo e quindi non potranno essere contestati in un momento successivo alla sottoscrizione del contratto. Con la consegna, infatti, l’inquilino accetta implicitamente l’immobile cosi come si presenta;

 

vizi occulti: diversamente, sarà possibile contestare quei vizi che si presentano in un momento successivo e vanno a ridurre in modo deciso l’utilizzabilità dell’immobile per l’uso stabilito. Anche se non è previsto un termine entro il quale contestare questi difetti, se i vizi sono stati tollerati per molto tempo, l’inquilino non potrà comunque più avanzare recriminazioni.

Nel caso dei vizi occulti il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto (viene sciolto il contratto firmato che non sarà più valido) oppure la riduzione del canone di locazione. Inoltre, il proprietario dell’immobile sarà tenuto a risarcire i danni subìti dall’inquilino. Un tipico esempio di vizio occulto è la macchia di umidità che riaffiora nei muri, imbiancati poco prima della consegna dell’immobile.

 

Secondo quanto previsto dal codice civile non è efficace il patto con il quale le parti espressamente escludono o limitano la responsabilità del proprietario per i vizi dei beni locati se questo li ha nascosti pur essendone a conoscenza o se si tratta di difetti cosi gravi da rendere impossibile l’utilizzo del bene [1].

Nel caso in cui poi i vizi dell’immobile mettano in pericolo la salute di chi utilizza il bene, l’inquilino potrà comunque ottenere la risoluzione del contratto, anche se si tratta di vizi noti al momento della stipula. [2]  

È evidente quindi come il contratto di locazione sia basato sull’uso del bene e sull’idoneità di questo a soddisfare le esigenze dell’inquilino secondo quanto previsto alla stipula. Per questo motivo non è possibile sospendere il pagamento del canone senza l’intervento di un giudice tranne nel caso in cui non sia possibile godere dell’immobile. L’autonoma sospensione del canone dovrà però limitarsi al periodo di inutilizzabilità.


[1] Art. 1579 cod. civ.

[2] Art. 1580 cod. civ.

 


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