Facciata condominiale: di cosa si compone, costi di manutenzione
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4 Giu 2016
 
L'autore
Maura Corrado
 


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Facciata condominiale: di cosa si compone, costi di manutenzione

Il condominio dalla A alla Z: la facciata condominiale: che cosa comprende e a chi spettano le relative spese.

 

 

Che cosa si intende per facciata condominiale?

La facciata condominiale è l’insieme delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali che connotano l’edificio, imprimendogli una propria fisionomia autonoma e un particolare pregio estetico.

Essa rappresenta, quindi, l’immagine stessa dell’edificio, l’involucro esterno e visibile nel quale rientrano sia la parte anteriore, frontale e principale che gli altri lati dello stabile.

 

La facciata, tuttavia, va tenuta concettualmente distinta dal muro maestro, poiché mentre quest’ultimo ha la funzione portante dell’edificio, la prima è la sua superficie esterna, che rileva dunque non tanto ai fini dell’esistenza dell’edificio quanto in relazione al suo aspetto esteriore.

La conseguenza di tale distinzione è che mentre gli interventi che interessano la facciata dovranno avere riguardo soprattutto al divieto di alterare il decoro architettonico dell’edificio, quelli riguardanti i muri maestri rileveranno in relazione al divieto di pregiudicare la sicurezza e la stabilità dell’edificio stesso.

 

La facciata, avente o meno valore architettonico o decorativo, costituisce parte presuntivamente comune dell’edificio condominiale, in quanto, al pari dei muri maestri rappresenta una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato [1]. Considerandola in questo modo, il legislatore mira a tutelare tale bene in modo diretto, evitando l’insorgere di controversie in ordine alla ripartizione delle spese, eventuali usi illegittimi in grado di comprometterne l’aspetto esteriore e salvaguardando indirettamente il concetto di decoro architettonico.

 

 

Facciata condominiale: quali elementi la compongono?

Fanno notoriamente parte della facciata gli elementi architettonici che, per loro natura, diventano parte integrante dei connotati e dell’aspetto armonico della stessa, come, ad esempio, le fasce di coronamento (cornicioni o marcapiano), le colonnine, i fregi, gli stucchi, le mensole e tutte quelle decorazioni che contribuiscono a fare da ornamento all’edificio e che, essendo destinate al suo abbellimento, sono da considerarsi parti comuni dello stesso.

Per quanto concerne, invece, i balconi che compongono la facciata, essendo essi destinati all’uso e al godimento di una parte dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva, sono elementi accidentali esclusi dalla proprietà comune anche se inseriti nella facciata, e formano parte integrante dell’appartamento che vi ha accesso, come un prolungamento del piano.

In realtà sulla questione si ha più di un dubbio, dal momento che si tratta di strutture che contribuiscono in ogni caso a modellare le linee del fabbricato e a determinarne l’estetica. Ecco perché secondo alcuni, i balconi devono essere ricondotti all’intero edificio e, tenendo conto degli elementi decorativi che li compongono (i c.d. “frontalini”, i cementi decorativi dei parapetti, le viti di ottone e i piombi ai pilastri della balaustra, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, ecc.), svolgono una funzione decorativa estesa al plesso condominiale complessivamente considerato, del quale accrescono il pregio architettonico. Perciò costituiscono, come tali, parti comuni, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini [2].

 

 

Facciata condominiale: come si può usarla?

Quale parte comune dell’edificio, tutti i condomini hanno il diritto di usare la facciata, nel limite di consentire pari diritto agli altri e senza alterarne destinazione d’uso e decoro [3]. Pertanto, sono ritenute ammissibili opere quali l’apertura di vedute, l’apposizione di insegne o targhe, l’installazione di tubature, purché in linea con quanto detto, da valutarsi in base all’estetica, avuto riguardo alla fisionomia della costruzione e prescindendo dall’ambiente in cui la stessa si trova. È consentito anche l’appoggio di una canna fumaria, di un impianto per aria condizionata o di tende per proteggersi dal sole o dal calore, che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio, e non ne alteri il decoro architettonico. Quest’ultimo fenomeno si verifica non quando si modificano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile.

 

Non è, invece, ritenuta ammissibile qualsiasi modifica della facciata che comporti una interferenza nel godimento del bene comune. Devono, intendersi, inoltre, vietate le innovazioni che recano danno allo stesso in conseguenza di sopraelevazioni lesive dell’aspetto architettonico dell’edificio, sia in relazione alla facciata esterna che a quella interna, equiparata alla prima, che solitamente si apre sul cortile.

 

Quanto alle maggioranze assembleari necessarie per deliberare interventi relativi alla facciata condominiale, nel caso di innovazioni, consentite purché non lesive del decoro architettonico dell’edificio, è richiesta la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dell’edificio; se invece si discute del rifacimento della facciata o di riparazioni straordinarie è richiesta la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la metà del valore dell’edificio.

 

 

Facciata condominiale: come si ripartiscono le spese?

È pacifico che la facciata, quale parte presuntivamente comune dell’edificio, è destinata al servizio di tutti i condomini, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà. Stesso discorso per le spese relative agli elementi architettonici decorativi dei balconi (fasce marcapiano, ringhiere, ecc.), quando si identificano con la struttura della facciata.

A carico di tutti i proprietari delle unità immobiliari devono porsi, in proporzione, le spese di rifacimento dell’intonaco.

Le spese necessarie per la manutenzione della facciata vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà anche tra i proprietari delle autorimesse o dei box interrati, sempre che si trovino compresi strutturalmente nell’edificio condominiale e non siano collocati in corpi di fabbrica separati.


[1] Cass., sent. n. 298/1977; Cass., sent. n. 945/1998.

[2] Cass., sent. n. 587/2011; Cass., sent. n. 14576/2004; Cass., sent. n. 176/1986.

[3] Art. 1102 cod. civ.

 


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