Debiti condominiali: chi paga?
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4 Giu 2016
 
L'autore
Maura Corrado
 


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Debiti condominiali: chi paga?

Il condominio dalla A alla Z: “D” come debiti condominiali. Che cosa accade al condomino moroso che non paga le quote all’amministratore? Il decreto ingiuntivo e il recupero crediti.

 

 

Debiti condominiali: chi paga per i condomini morosi?

Uno degli aspetti problematici dei rapporti tra condomini, riguarda la responsabilità solidale per i debiti relativi alla gestione del condominio. Per inquadrare meglio la questione, precisiamo che la responsabilità è solidale quando più soggetti sono chiamati a rispondere, per una violazione o comunque per un’ obbligazione, in posizione di parità: in questo caso colui che adempie acquisisce un diritto di regresso nei confronti degli altri coobbligati, si può, cioè, rivalere verso gli altri condebitori solidali nel caso in cui abbia effettuato per l’intero il pagamento al comune creditore.

Il problema, quindi, è: chi paga i debiti dei condomini morosi?

 

Negli immobili in condominio le spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune, al pari di quelle relative alla prestazione di servizi e alle innovazioni di interesse comune, sono a carico dei singoli condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà.

Tale principio generale può subire delle deroghe nel caso di diverso accordo e nell’ipotesi di beni destinati a servire i condomini in misura diversa: nel qual caso le spese sono ripartite proporzionalmente a seconda del diverso uso (più o meno intenso) che ciascuno può farne; se l’edificio in condominio ha più strutture (scale, cortili, lastrici solari), opere o impianti destinati a servire solo parte del fabbricato, le relative spese vanno imputate esclusivamente al gruppo di condomini [1].

 

 

Debiti condominiali: che cosa comporta l’escussione preventiva?

Fino a qualche anno fa, il debito del condominio era ritenuto esigibile per intero nei confronti del singolo condomino, a prescindere dalla quota millesimale di sua pertinenza e dal fatto che lo stesso avesse già eventualmente provveduto a versarla. In altri termini, il creditore poteva soddisfarsi per intero sul patrimonio del singolo condomino, salvo il diritto di rivalsa di quest’ultimo nei confronti degli altri partecipanti [2].

 

Allo stato attuale, sussiste un vincolo solidale tra i condomini per le obbligazioni contratte dall’amministratore, pur essendo stati posti dei limiti al creditore che agisca per il recupero del suo credito: per la riscossione dei contributi in base alla ripartizione approvata dall’assemblea, infatti, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

Si comprende, quindi, che il creditore può agire per il suo credito verso ogni condomino (anche diverso dal condomino moroso), ma nel rispetto – al contempo – di un vincolo di sussidiarietà, non potendo soddisfarsi sul condomino in regola se prima non abbia agito inutilmente proprio verso quello moroso. È questo il c.d. beneficio di preventiva escussione.

 

 

Debiti condominiali: quali le possibili soluzioni?

Il problema, pertanto, è capire cosa debba fare il creditore prima di poter agire contro i condomini diversi dal condomino moroso. La regola di riferimento sembra essere quella secondo cui egli dovrà dimostrare di aver tentato con ogni ragionevole sforzo l’esecuzione, non essendovi altri beni dei condomini morosi idonei a soddisfare il suo credito: dunque, dovrà dimostrare i tentativi infruttuosi e le indagini eseguite, che non abbiano portato a individuare beni aggredibili di proprietà del condomino moroso.

 

Un’altra domanda che sorge spontanea è la seguente: vi sono ipotesi in cui il creditore può agire immediatamente senza agire preliminarmente sui condomini morosi? In casi eccezionali, una volta individuato il bene di proprietà del condomino moroso l’azione esecutiva non è necessaria. Questo perché è inutile che il creditore compia azioni esecutive che siano dirette a colpire beni dei codomini morosi dai quali verosimilmente non si ricaveranno somme sufficienti a portare a un pagamento, almeno parziale, del credito. Si pensi ad esempio a eventuali beni privi di valore, per i quali i costi della procedura si prospettino superiori al possibile prezzo di realizzo. Si pensi, ancora, ai beni del condomino moroso sui quali altri creditori abbiano privilegi che garantiscano crediti superiori al valore del bene stesso: ad esempio, l’immobile di proprietà del condomino moroso sul quale vi siano plurime ipoteche.


[1] Art. 63 disp att. cod. civ.

[2] Questo anteriormente alla profonda riforma del condomino apprestata dalla l. n. 220, dell’11.12.2012, entrata in vigore il 18.06.2013, e prima dell’oramai storica sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 9148, del 09.04.2008.

 


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Commenti
9 Giu 2016 irene cappuccio

se l’inquilino non paga le quote condominiali, è obbligato il proprietario dell’immobile al pagamento?