Contributi condominiali: chi paga le spese?
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4 Giu 2016
 
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Maura Corrado
 


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Contributi condominiali: chi paga le spese?

Il condominio dalla A alla Z: i contributi condominiali; cosa sono e a chi spetta pagarli, i criteri di ripartizione di scale, ascensori, solette, lastrico solare.

 

 

Contributi condominiali: cosa sono?

I contributi condominiali sono costituiti dall’importo che i condomini devono versare periodicamente all’amministrazione condominiale per metterla in grado di portare avanti la gestione ordinaria dei beni comuni, facendo fronte alle spese che attengono alla loro conservazione, manutenzione e utilizzazione.

Le spese vengono generalmente divise in due grandi categorie:

  • spese ordinarie;
  • spese straordinarie.

Sono considerate spese ordinarie quelle che annualmente si rendono necessarie per la gestione delle cose e dei servizi comuni (pulizia delle scale, riscaldamento, oneri per polizze assicurative ecc, …).

Sono invece considerate straordinarie le spese relative ad interventi occasionali come accade quando diventa necessario il rifacimento della facciata, la sostituzione della caldaia o il rifacimento del tetto.

 

 

Contributi condominiali: quali sono i criteri di ripartizione?

La ripartizione delle spese (ordinarie e straordinarie) viene effettuata nel rispetto di alcuni criteri, stabiliti dalla legge, generali o previsti per particolari tipi di intervento.

In linea generale, è necessario in primo luogo fare riferimento alle disposizioni contenute nel regolamento di condominio, che contiene, spesso, delle specifiche tabelle da utilizzare per ripartire alcune spese senza tenere conto dei millesimi: è ciò che accade, ad esempio, con riferimento al servizio di riscaldamento per il quale non si considerano tanto dei millesimi quanto piuttosto dei metri cubi riscaldati.

Soltanto se il regolamento non contiene delle regole in merito (oppure tace rispetto a determinati casi), le spese potranno essere ripartite in base al valore delle singole proprietà o – quando alcuni beni sono suscettibili di utilizzazione differenziata da parte dei condomini – in proporzione alla possibilità che ciascun condomino ha di utilizzare quel determinato bene [1].

 

Sono previsti, poi, alcuni casi particolari, a seconda della tipologia della singole spese:

  1. scale e ascensori: i contributi per la loro manutenzione (o l’eventuale sostituzione) va ripartita tra le unità immobiliari che da essi sono serviti. In particolare, la spesa si suddivide per metà in relazione ai millesimi di proprietà, per la restante parte in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo (si considerano come “piano” anche cantine, soffitte, camere a tetto e lastrici solari se non sono di proprietà comune);
  2. solette divisorie: i contributi per la manutenzione (o l’eventuale ricostruzione) delle strutture intermedie che dividono in livelli il fabbricato sono ripartite in misura uguale tra i proprietari dei due piani interessati. La regola, infatti, si fonda sul principio per il quale la soletta è comune ai due piani. Quindi le spese di manutenzione e ricostruzione verranno suddivise tra i due proprietari al 50% e se i due piani sono di proprietà di più soggetti la quota del 50% dovrà essere ripartita tra di essi in proporzione al valore delle singole proprietà. Resteranno poi a carico del proprietario del piano superiore le spese per la pavimentazione mentre al proprietario del piano inferiore spetteranno le spese di tinteggiatura della volta;
  3. lastrici solari di uso esclusivo: la regola (stabilita dall’art. 1126 del codice civile) si applica quando il lastrico solare non è comune a tutti i condomini ed uno di essi (o alcuni di essi) ne hanno l’uso esclusivo [2]. In questo caso le spese per le riparazioni (o addirittura per la ricostruzione) del lastrico si suddividono nella misura di 1/3 a carico dei soggetti che ne hanno l’uso esclusivo (se più di uno l’importo dovrà essere ripartito in relazione i millesimi di ciascuno), 2/3 a carico dei condomini dell’edificio (o della sua parte) servito dal lastrico solare in proporzione al valore del piano (o della porzione di piano di ciascuno). Tale ripartizione si fonda sul principio per il quale la suddivisione delle spese deve tenere conto sia del diritto di uso esclusivo di alcuni condomini sul lastrico solare, sia dell’obiettiva funzione che questo lastrico ha di copertura dell’intero edificio (o di parte di esso).

 

 

Contributi condominiali: il riparto delle spese può essere impugnato?

Il riparto delle spese viene approvato dall’assemblea condominiale a seguito dell’esame di un prospetto generalmente predisposto dall’amministratore.

Questa operazione può avvenire:

  • in sede di preventivo di spesa, cioè quando l’amministratore presenta il prospetto delle spese di cui si preventiva la necessità calcolandone l’importo sulla base di criteri derivati dall’esame delle precedenti gestioni (ad esempio: per le spese di riscaldamento ipotizzando un utilizzo di carburante analogo all’anno precedente) o sulla base di preventivi di spesa (ad esempio quelli presentati dalle imprese che devono eseguire degli interventi);
  • in sede di consuntivo: quando cioè l’amministrazione è in grado, al termine di ogni annualità, di presentare i conti definitivi di ciascun servizio o intervento.

 

L’approvazione del riparto delle spese avviene con l’ordinaria maggioranza prevista per le deliberazioni dell’assemblea: in linea di massima la delibera è valida se è approvata dalla maggioranza degli intervenuti a patto che rappresentino:

  • almeno la metà del valore dell’edificio se l’assemblea si tiene in prima convocazione,
  • almeno un terzo del valore dell’edificio se l’assemblea si tiene in seconda convocazione.

 

Contro tale deliberazione i condomini dissenzienti o assenti potranno presentare apposita impugnazione qualora ritengano che la ripartizione violi le norme di legge o i criteri indicati nel regolamento di condominio.

 

 

Contributi condominiali: cosa accade ai condomini morosi?

Una volta approvata la ripartizione delle spese, i condomini sono tenuti al versamento delle somme indicate nel prospetto. Se ciò non avviene (e quindi i condomini si rendono morosi) l’amministratore è obbligato al recupero del credito entro 6 mesi, calcolati o dalla scadenza del debito o dalla chiusura dell’esercizio. Diversamente si rende responsabile nei confronti dell’assemblea che può legittimamente decidere di revocarlo.

 

In questa situazione quindi l’amministratore:

  • può agire senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea e ottenere un’ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva (ciò significa che il condomino moroso, pur potendo presentare una opposizione all’ingiunzione, deve comunque cominciare a versare quanto dovuto);
  • può sospendere l’erogazione dei servizi con riferimento ai condomini che non sono in regola con i pagamenti se la situazione di irregolarità si protrae per più di un semestre.

 

In ogni caso, l’amministratore è tenuto a comunicare ai terzi creditori (si pensi ad esempio alla società che eroga il servizio di riscaldamento) i riferimenti dei condomini morosi perché il terzo possa attivarsi direttamente contro questi ultimi per ottenere il pagamento (va precisato che i terzi creditori non potranno comunque richiedere il pagamento ai condomini in regola se non dopo avere tentato di ottenere la somma dai condomini morosi).

 

 

Contributi condominiali: alcuni casi particolari

Nel caso in cui un condomino ceda la propria unità immobiliare, l’acquirente sarà tenuto al pagamento delle spese relative all’anno in corso e a quello precedente, con facoltà di recuperare dal precedente proprietario quanto pagato.

 

In presenza di un appartamento disabitato, alle spese comuni devono contribuire anche i proprietari che non abitano la propria unità immobiliare ubicata nell’edificio, a meno che non intervenga un accordo firmato da tutti i condomini. O, nel caso di riscaldamento centralizzato, non intervenga il distacco dell’impianto, con conseguente diminuzione di questa voce di spesa.

 

Se l’appartamento è in comproprietà, ai fini del pagamento dei contributi condominiali fra i comproprietari di una stessa unità immobiliare qualsiasi accordo è valido. Nei confronti del condominio, però, essi sono responsabili in solido, con la conseguenza che l’amministratore può pretendere il pagamento dell’intero debito dall’uno o dall’altro, salvo il diritto, per chi abbia pagato, di esigere dall’altro o dagli altri la rispettiva quota.

 

In caso di locazione, l’amministratore non può agire, per il pagamento dei contributi condominiali, nei confronti del conduttore. Egli, infatti, deve riscuotere i contributi direttamente ed esclusivamente dai condomini, restando esclusa un’azione diretta nei confronti dei conduttori. Il locatore deve a sua volta fornire al conduttore adeguata giustificazione della spesa sotto il profilo dell’indicazione dei criteri di riparto, e offrirgli in visione i relativi documenti.

 

Nell’ipotesi di morte del condomino, gli eredi del condomino devono concorrere al pagamento dei contributi condominiali in proporzione alla rispettiva quota ereditaria. Per evitare il pagamento delle spese, l’unica soluzione è rinunciare all’eredità o accettarla con il beneficio d’inventario.

 

Quando due coniugi si separano sorge ha il problema di chi debba pagare le spese di condominio. Problema particolarmente sentito nei casi in cui il godimento della casa venga attribuito dal Tribunale al coniuge non proprietario.

 

L’assegnazione in godimento della casa familiare è gratuita. Ma come comportarsi con le spese condominiali? In linea di massima, la gratuità dell’uso dell’abitazione non si estende alle spese collegate a tale uso, ossia quelle occorrenti alla gestione ordinaria di condominio, in quanto finalizzate alla manutenzione delle cose comuni poste a servizio della casa familiare.

Di conseguenza, salvo diverso accordo, obbligato al relativo pagamento è il coniuge cui è stato assegnato in godimento l’immobile, restando ovviamente a carico dell’altro partner, che sia unico proprietario, la copertura delle spese di carattere straordinario: si pensi alla tinteggiatura della facciata, al rifacimento del tetto, alla sostituzione dell’ascensore.


[1] Art. 1123 cod. civ.

[2] Art. 1126 cod. civ.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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