Sfratto per morosità: cos’è e come funziona
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4 Giu 2016
 
L'autore
Daniela Rotunno
 


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Sfratto per morosità: cos’è e come funziona

Se l’inquilino ritarda nel pagamento di una sola mensilità del canone di locazione, il locatore può chiedere lo sfratto.

 

Che cos’è lo sfratto per morosità?

Lo sfratto per morosità [1] è la procedura che consente al proprietario di un immobile di mandare via il conduttore che non ha pagato i canoni di locazione. Lo sfratto può essere intimato anche per il mancato pagamento di una sola mensilità e, precisamente, trascorsi venti giorni dal termine previsto nel contratto per il relativo pagamento. Oltre che per le mensilità il procedimento può essere attivato anche per il mancato pagamento degli oneri accessori, come gli oneri condominiali e le utenze; in questo caso lo sfratto può essere richiesto trascorsi sessanta giorni dalla diffida al pagamento del locatore e quando il dovuto è pari almeno a due mensilità di canone. Ottenere in tempi rapidi la convalida dello sfratto è utile per il proprietario dell’immobile, non solo per ottenere la restituzione dell’immobile, ma anche per dimostrare al fisco che non ha percepito il pagamento delle mensilità. Infatti, in caso di morosità, il locatore si vede costretto a pagare le tasse su somme che in realtà non ha riscosso.

 

 

Come funziona il procedimento per convalida di sfratto per morosità?

Tale procedimento inizia con la notifica di un atto giudiziario all’inquilino moroso. In pratica l’atto giudiziario viene recapitato alla residenza dell’inquilino tramite ufficiale giudiziario o a mezzo del servizio postale. L’atto giudiziario è una citazione a comparire all’udienza fissata innanzi ad un giudice per convalidare lo sfratto, dichiarare il contratto risolto ed ottenere il rilascio dell’immobile ed il pagamento dei canoni o degli oneri accessori arretrati.

Cosa può fare l’inquilino?

Dopo la notifica di uno sfratto per morosità, l’inquilino ha tre possibilità. Può comparire in udienza, anche senza un difensore, ed opporsi allo sfratto: in tal caso si instaura un procedimento ordinario (preceduto dalla mediazione). Altra possibilità per l’inquilino è comparire in udienza e sanare la morosità pagando al locatore gli importi dovuti. Infine può comparire innanzi al giudice e chiedere un termine per regolarizzare la propria posizione, il c.d. termine di grazia, non superiore a novanta giorni. La richiesta del termine di grazia è ammessa solo per le locazioni di immobili ad uso abitativo e non anche per quelle commerciali. Se il giudice concede tale termine, l’udienza verrà rinviata alla scadenza dello stesso per verificare se l’inquilino ha pagato il dovuto, altrimenti si procederà alla convalida dello sfratto. Infine se il conduttore non compare, o comparendo non si oppone, il giudice convaliderà lo sfratto per morosità, fissando una data per il rilascio dell’immobile a non meno di trenta giorni dall’udienza.

 

 

Che cosa succede dopo la convalida dello sfratto?

Come abbiamo detto, una volta convalidato lo sfratto, viene fissata una data per il rilascio dell’immobile a non meno di un mese. Quindi l’inquilino ha trenta giorni di tempo per andare via di casa o dal locale commerciale. Trascorso inutilmente tale termine, si vedrà recapitare dall’ufficiale giudiziario un atto di precetto. Tale atto impone di lasciare l’immobile entro 10 giorni, pena l’inizio dell’esecuzione forzata con aggravio di spese a carico dell’inquilino. A questo punto, se nemmeno dopo la notifica del precetto avviene il rilascio dell’immobile, il proprietario notificherà, sempre con l’ausilio dell’ufficiale giudiziario, un ulteriore atto, il preavviso di rilascio, indicante giorno ed ora in cui l’ufficiale giudiziario si recherà presso l’immobile per chiedere lo sgombero di persone e cose. Di solito il rilascio non si ottiene al primo accesso. Quasi sempre l’inquilino non si fa trovare dall’ufficiale giudiziario e quest’ultimo fissa un ulteriore data per l’accesso. In questa fase l’ufficiale giudiziario può farsi assistere da un fabbro, per aprire e cambiare la serratura del portone dell’immobile, e delle forze dell’ordine per lo sgombero.

 

 

Che cosa succede se l’inquilino ha lasciato mobili o altri beni nell’appartamento?

In questo caso, l’ufficiale giudiziario deve procedere ad un inventario di tutti i beni lasciati dall’inquilino nell’immobile e nominare un custode, che di solito è il locatore. Nel caso in cui l’inquilino non chieda la restituzione dei beni, il locatore potrà presentare all’ufficiale giudiziario di trasportarli da un’altra parte oppure la vendita forzata o l’assegnazione degli stessi.


[1] Art. 658 e segg. cod. proc. civ.

 


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Commenti
5 Giu 2016 nicola

Grazie per le info.
Domanda: quanto dura tutta la procedura dalla notifica dell’atto fino all’esecuzione forzata dell’inquilino?
Ottimo articolo come sempre.