Usucapione e mediazione
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4 Giu 2016
 
L'autore
Marco Borriello
 


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Usucapione e mediazione

Usucapione di un diritto reale: obbligatorio avviare la mediazione. Caratteristiche e costi d’avvio. Accordo di mediazione: autentica delle sottoscrizioni e trascrizione del notaio. Verbale di mediazione negativo.

 

Accanto al metodo tradizionale d’acquisto della proprietà immobiliare, basato sul trasferimento del bene a titolo oneroso o gratuito, esiste, nel nostro ordinamento giuridico quello previsto a seguito dell’usucapione dell’immobile. In questo caso, è bene ricordare, l’acquisto avviene in maniera totalmente slegata rispetto al diritto del precedente proprietario. Per questa ragione, quindi, si dice che l’usucapione è un modo d’acquisto a titolo originario.

Per aversi usucapione è necessaria la ricorrenza di ben determinati presupposti previsti dalla legge.

Il bene immobile o il diritto reale in questione (ad esempio, una servitù) devono essere posseduti ed esercitati, in modo pacifico, continuo ed ininterrotto, per almeno vent’anni, nel caso di usucapione ordinaria, oppure per soli 10 anni, nell’ipotesi di quella breve.

In quest’ultimo caso, è necessario che il possesso sia stato acquistato in virtù di un titolo astrattamente valido (ad esempio una compravendita nulla), debitamente trascritto: il termine per l’usucapione decorrerà dalla data della predetta trascrizione.

Ebbene, in presenza dei presupposti sopra elencati, per ottenere il riconoscimento formale dell’usucapione e quindi un titolo, in virtù del quale si può affermare di essere proprietari dell’immobile, occorre percorrere due strade alternative: quella dell’accordo, con le forme della mediazione prevista dalla legge, o quella del procedimento giudiziale.

 

Un patto concordato tra le parti coinvolte (l’attuale proprietario e colui che afferma di aver usucapito il bene), è sicuramente la soluzione più semplice. In tal caso, infatti, mediante la certificazione di un mediatore e la successiva autenticazione delle firme da parte di un notaio, si riconoscono amichevolmente i presupposti necessari all’usucapione. Viceversa, l’azione giudiziaria è la strada inevitabile, nell’ipotesi di contestazioni. Sarà quindi necessario instaurare un procedimento diretto a far dichiarare l’avvenuta usucapione.

Tuttavia, anche quando la causa diventa l’ultima soluzione, è obbligatorio tentare l’accordo, attraverso l’istituto della mediazione obbligatoria.

 

 

Per l’usucapione di un bene immobile, devo avviare la mediazione obbligatoria?

La legge, in materia di diritti reali, e, quindi, anche per l’usucapione di un immobile, impone di avviare il tentativo di mediazione.

Si tratta di una condizione di procedibilità dell’azione giudiziaria: in altri termini, la causa non può partire o andare avanti se prima non si procede con la mediazione. È un procedimento dai costi d’avvio alquanto bassi: partono da un minimo di 40 euro ad un massimo di 80, iva esclusa, per il quale, però, è necessaria l’assistenza di un avvocato.

Colui che afferma di aver usucapito un bene immobile, tramite il proprio legale, deve rivolgersi ad un organismo di conciliazione abilitato (ce ne sono tantissimi in ogni parte d’Italia). In particolare, esso deve avere sede nell’ambito territoriale del giudice competente per la causa.

Depositata l’istanza presso il mediatore, questi provvederà alla convocazione delle parti coinvolte, fissando il luogo (la sede dell’organismo di conciliazione prescelto), il giorno e l’ora dell’incontro.

 

In sede di mediazione, se non ci sono obiezioni, i soggetti convocati dichiareranno da un lato, che c’è stato il possesso dell’immobile pacifico, continuo ed ininterrotto per la durata necessaria e dall’altro, che c’è pieno riconoscimento dei presupposti appena descritti.

Ovviamente l’accordo può essere raggiunto al primo incontro, ma potrebbero essere necessari ulteriori appuntamenti.

Ciò che è importante sapere è che, ad accordo raggiunto, sarà poi necessario l’intervento di un notaio, che provvederà a certificare ed autenticare le sottoscrizioni delle parti al verbale di mediazione. Egli, inoltre dovrà trascrivere lo stesso patto, nei pubblici registri.

 

 

Ho avviato la mediazione per l’usucapione di un immobile, ma non ha avuto successo: cosa succede?

In questo caso, il mediatore redige e prepara un verbale negativo: egli, cioè, attesta che le parti coinvolte non hanno raggiunto alcun accordo in merito. Tuttavia, questo verbale “negativo” rappresenterà la prova dell’avvenuta mediazione, consentendo di avviare la causa, divenuta necessaria, senza più alcun impedimento.


 


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