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Lo sai che? Pubblicato il 5 giugno 2016

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Lo sai che? Giardino condominiale: uso, distanze, spese, manutenzione

> Lo sai che? Pubblicato il 5 giugno 2016

Giardino condominiale: da non confondere con il cortile, è uno degli spazi comuni più controversi. Quali regole seguire? Tutto quello che serve sapere su manutenzione, spese, liti, destinazione d’uso.

 

 

Giardino condominiale: da non confondere con il cortile

Tra le parti comuni dell’edificio condominiale va annoverato il giardino condominiale [1]. La relativa disciplina segue le stesse regole che riguardano il cortile, ma ha come aspetto specifico la coltivazione e la messa in dimora di piante, alberi e siepi.

Vediamo, quindi, in prima battuta, di inquadrare la nozione di cortile: si tratta dello spazio comune posto sul lato interno del fabbricato e avente la prima funzione di assicurare aria e luce alle unità immobiliari condominiali che vi si affacciano.

Essendo uno spazio comune tra i corpi di fabbrica, può anche permettere il transito o il parcheggio di autoveicoli, il deposito di merci o essere adibito ad area gioco per i bambini o di riposo, anche con panchine e piante, ospitare una piscina o un campo da tennis.

 

Giardino condominiale: quali distanze rispettare?

Abbiamo, quindi, visto che ciò che rende specifica la disciplina del giardino condominiale è l’aspetto relativo alla coltivazione e messa a dimora della vegetazione. Nel dettaglio, le siepi e gli alberi devono essere piantati in modo da rispettare la distanza dal confine dell’edificio. Generalmente per gli alberi di alto fusto è prevista la distanza di almeno tre metri dal confine, mentre per gli altri alberi è sufficiente un metro e mezzo. Per le siepi e per le piante la distanza dal confine è di cinquanta centimetri.

Gli alberi e le piante del giardino comune possono essere tagliati e rimossi solamente se costituiscono un pericolo per persone o cose, oppure qualora siano stati piantati troppo vicini rispetto al confine altrui.

Giardino condominiale: chi paga le spese di manutenzione?

Le spese di manutenzione di siepi, alberi e piante del giardino condominiale sono suddivise tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà.

Ciascun condomino può opporsi a spese voluttuarie di messa a dimora di piante pregiate e rare che potrebbero essere sostituite con altri tipi, fermo restando che gli spazi verdi di proprietà esclusiva di uno o più persone sono a carico dei proprietari esclusivi.

Giardino condominiale: chi va in tribunale?

Ogni condomino è titolare di un diritto che riguarda l’intera cosa comune (e non semplicemente una frazione della stessa), anche se bisogna ovviamente tenere conto e rispettare l’utilizzo che altri ne possano fare. Per tale ragione, ciascun condomino è legittimato ad agire o eventualmente a resistere in giudizio per la tutela della cosa comune – come il giardino condominiale – nei confronti dei terzi o perfino di un altro singolo condomino [2].

Giardino condominiale: come gestire gli spazi comuni? Un esempio

Il giardino condominiale è sicuramente uno degli spazi più controversi: le liti tra codomini sul suo utilizzo sono all’ordine del giorno, soprattutto tra coloro che hanno bambini o animali. Se è vero, infatti, che la funzione tipica del giardino è quella di dare luce ed aria agli ambienti circostanti, è vero anche che tutti i condomini devono avere la possibilità di godere comunque di questo spazio nella sua interezza, bambini compresi. Spetta all’assemblea regolamentare le modalità con cui devono svolgersi i giochi all’intero dell’area comune: per esempio, è l’assemblea che deve decidere gli orari o l’esclusione di alcuni giochi che potrebbero arrecare troppo disturbo. La delibera che autorizza i giochi dei bambini nelle aree condominiali comuni deve essere approvata con la maggioranza qualificata dei condomini, ossia il voto favorevole espresso dalla maggioranza dei condomini che rappresentino almeno due terzi dei millesimi. Sempre l’assemblea può anche decidere di limitare l’età dei bambini che possono accedere negli spazi per i giochi o permettere l’ingresso nell’area comune ai soli figli dei condomini e non agli estranei. Le delibere volte a regolamentare e disciplinare lo svolgimento dei giochi dei bambini, si adottano con il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno un terzo dei millesimi. Nel caso di danneggiamento alle cose comuni o di inosservanza delle regole stabilite, essa può decidere sanzioni da infiggere ai danneggianti/trasgressori.

Se manca la deliberazione dell’assemblea condominiale autorizzativa e quindi non vi è alcuna indicazione in merito, neppure nel regolamento condominiale, l’uso di delle aree comuni è solo tollerato ma non consentito abitualmente.

Giardino condominiale: è possibile modificarne l’uso?

Per soddisfare esigenze di interesse comune, l’assemblea può modificare la destinazione d’uso di un giardino condominiale (cioè il modo in cui lo stesso è stato utilizzato fino a quel momento) e trasformarlo in parcheggio, purché la delibera sia approvata con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio. La convocazione dell’assemblea deve rimanere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggiore uso comune e negli spazi a tal fine destinati e deve avvenire mediante lettera raccomandata o mezzi telematici equivalenti (come la PEC), in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. Quest’ultima deve indicare a pena di nullità le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso. La delibera dell’assemblea deve riportare espressamente che tali adempimenti siano stati correttamente eseguiti.

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass., sez. VI civile, ord. n. 1650, del 28.01.2015.

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