Case vacanza, come sono tassate?
Le Guide
7 Giu 2016
 
L'autore
Noemi Secci
 


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Case vacanza, come sono tassate?

Locazione ad uso turistico, come funziona la tassazione degli immobili affittati per le vacanze: imposizione ordinaria, cedolare secca, offerta di servizi.

 

Il business delle case-vacanza, negli ultimi anni, è aumentato esponenzialmente: sempre più persone decidono di affittare appartamenti e abitazioni situati nelle località turistiche o nelle vicinanze, spesso servendosi di portali internet, per arrotondare le proprie entrate.

Ma quali sono gli obblighi fiscali e gli adempimenti per questo particolare tipo di locazione? È obbligatorio registrare il contratto di affitto? È possibile utilizzare la cedolare secca?

Vediamo, in questa breve guida, le risposte ai principali dubbi sull’affitto delle case-vacanza.

 

 

Registrazione contratto

Innanzitutto, per affittare un appartamento per le vacanze non è obbligatoria la registrazione del contratto di locazione, a meno che la durata non sia superiore ai 30 giorni.

Il contratto, inoltre, non ha i vincoli a cui sono sottoposte le locazioni ad uso abitativo: pertanto, la durata può essere di pochi giorni, di più settimane, o di più mesi. Non è necessario affittare un’unità immobiliare intera, in quanto si può decidere di affittare anche soltanto una o più stanze.

 

 

Tassazione dei canoni percepiti

I canoni derivanti dalle locazioni ad uso turistico costituiscono reddito fondiario, da dichiarare nel quadro RB del modello Unico o B del 730. La tassazione è la stessa applicata agli ordinari canoni di locazione: pertanto, andrà a far parte del reddito imponibile la cifra più alta tra il canone di locazione, decurtato del 5% (35% se l’immobile è di interesse storico) e la rendita catastale.

Ad esempio, se Tizio, dall’appartamento affittato, ha percepito nell’anno un canone pari a 5.000 euro e la rendita catastale è pari a 750 euro, l’importo tassato è pari a 4.750 euro ( 5.000 meno 5%, in quanto il canone è più alto della rendita catastale).

 

 

Cedolare secca

Se non si vogliono far confluire i canoni di affitto nel reddito complessivo, è possibile optare per la cedolare secca. Si pagherà, così, un’imposta sostitutiva pari al 21%. La cedolare secca sostituisce anche l’imposta di registro e di bollo (per quanto riguarda i contratti superiori a 30 giorni, poiché quelli di durata inferiore non sono soggetti all’obbligo di registrazione).

Si può optare per la cedolare secca anche se un’agenzia fa da intermediario, ma non se risulta direttamente conduttore (cioè se l’agenzia risulta essere l’inquilino), in quanto svolge attività d’impresa.

Gli importi soggetti a cedolare secca, anche se non confluiscono nel reddito complessivo, fanno parte del reddito considerato ai fini Isee. Inoltre vengono considerati per determinare se chi li percepisce possa essere considerato familiare a carico o meno (non si viene considerati tali se il reddito supera 2.840,41 euro).

 

 

Bed and breakfast

La disciplina è più complessa se, oltre ad affittare l’abitazione, si offrono servizi aggiuntivi. È il caso, ad esempio, dei b&b: in questa tipologia di attività, difatti, sono offerti servizi come il cambio lenzuola ed asciugamani, la prima colazione e la pulizia.

Il reddito derivante dall’attività dei bed and breakfast non costituisce reddito d’impresa “in senso proprio”(quindi il contribuente non diventa soggetto Iva), purché l’attività sia saltuaria e non si possieda un’organizzazione di mezzi. Il reddito, in particolare, è reddito d’impresa occasionale e deve essere dichiarato tra i redditi diversi (nel quadro RL, sezione IIA di Unico, o nel quadro D5 del 730). L’ammontare tassato corrisponde al totale dei compensi percepiti, dedotte le spese inerenti, tra le quali figura anche il 50% della rendita catastale.

Sono poi previste, dalla normativa di ogni regione, delle apposite procedure per l’avvio e lo svolgimento dell’attività; le Regioni possono prevedere anche i limiti entro cui l’attività non è considerata d’impresa abituale (ad esempio numero di posti letto disponibili, giorni di apertura dell’attività…).

 

 

Sublocazione

Se il proprietario dell’appartamento non vuole farsi carico di eventuali servizi aggiuntivi, come la pulizia, o di curare la pubblicazione degli annunci e di gestire gli inquilini temporanei, può affittare l’abitazione a un terzo, anche un’agenzia, che si occupi delle suddette attività. In questo caso, il reddito del proprietario risulta comunque un reddito fondiario, mentre il reddito del terzo “sublocatore” può essere un reddito diverso, se l’attività imprenditoriale è esercitata in modo occasionale, o un reddito d’impresa.

 

 

Affitto tramite portali internet

Se il proprietario decide di affidarsi a una piattaforma internet (come Airbnb, Homelidays, Booking) che, oltre a favorire l’incontro domanda-offerta, curi anche gli aspetti economici dell’accordo, come l’incasso del corrispettivo, nulla cambia. Il locatore, difatti, è comunque tenuto a tutti gli adempimenti fiscali dovuti in caso di gestione diretta del bene.


 


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Commenti
15 Nov 2016 Andrea ibba

Salve,
se già esiste una cedolare secca del 21% per chi affitta una casa vacanze, che senso ha la discussione sulla finanziaria di questi giorni riguardante l’introduzione o meno di una cedolare secca del 21% per chi affitta a turisti per brevi periodi?