Vendita di immobile: il credito per i danni non si trasferisce
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8 Giu 2016
 
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Vendita di immobile: il credito per i danni non si trasferisce

Il risarcimento del danno resta in capo al precedente proprietario che ha venduto la casa se non è prevista la cessione del diritto di credito nei confronti del danneggiante.

 

Chi acquista casa o altro immobile danneggiato, in precedenza, dal comportamento colpevole di un’altra persona non ha diritto a ottenere, da quest’ultima, il relativo risarcimento. Il diritto all’indennizzo, infatti, compete esclusivamente al precedente proprietario. È certo possibile prevedere anche il trasferimento del diritto di credito nei confronti del danneggiante (in favore dell’acquirente del bene), ma a tal fine è necessario che, insieme al contratto di trasferimento della proprietà dell’immobile, vi sia anche un atto di cessione del diritto di credito.

È quanto chiarito dalla Cassazione a Sezioni Unite con una recente sentenza [1].

 

Secondo la Corte, il diritto al risarcimento dei danni compete esclusivamente a chi era proprietario dell’immobile al momento del fatto che ha causato il danno; solo questi, infatti, ha subito la relativa diminuzione patrimoniale (tanto è vero che il prezzo di vendita potrebbe essere stato ridotto proprio a causa di tale diminuzione di valore del bene).

 

Facciamo un esempio. Se Tizio acquista da Caio un appartamento, sul quale però sono presenti delle infiltrazioni d’acqua e delle macchie di umidità provocate dall’appartamento del vicino del piano di sopra, danni che quest’ultimo si era già impegnato a risarcire nei confronti però del precedente proprietario, Tizio non avrà diritto a chiedere i soldi dal suddetto vicino responsabile. Tutt’al più potrà agire nei confronti di Caio qualora, all’atto della vendita, non sia stato in grado di rendersi conto del danno o lo stesso gli era stato dolosamente occultato.

 

Quindi il diritto al risarcimento del danno subito dall’immobile, in caso di vendita del bene, non si trasferisce insieme alla proprietà: non si tratta infatti di un elemento accessorio, ma è suscettibile solo di specifico atto di cessione.

 

 

La questione era già stata affrontata, pochi mesi fa, dalle Sezioni Unite della Cassazione [2] la quale aveva appunto precisato che il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un bene non costituisce un accessorio del diritto di proprietà, ma è un diritto di credito, distinto ed autonomo rispetto al diritto di proprietà. Tale autonomia comporta che il diritto al risarcimento del danno subito dall’immobile, in caso di vendita del bene, non si trasferisce sul nuovo proprietario come accadrebbe se fosse accessorio alla proprietà, ma è comunque suscettibile di alienazione a mezzo però di uno specifico atto di cessione [3]. Di conseguenza, quando accanto all’atto di trasferimento della proprietà non vi sia stato un atto di cessione del credito, il diritto al risarcimento dei danni compete solo a chi, essendo proprietario del bene al momento in cui si è verificato il danno, ha subito la relativa diminuzione patrimoniale.


In pratica

Se insieme all’atto di trasferimento della proprietà non c’è anche un contratto di cessione del credito, il diritto al risarcimento dei danno spetta solo a chi era proprietario del bene al momento dell’evento dannoso, poiché solo questi ha subito una perdita economica.

[1] Cass. sent. n. 11641/2016.

[2] Cass. S.U. sent. n. 2951/2016.

[3] Ai sensi dell’art. 1260 cod. civ.

 


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