L’amministratore che non riscuote le quote condominiali è responsabile
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8 Giu 2016
 
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L’amministratore che non riscuote le quote condominiali è responsabile

Tra i compiti dell’amministratore vi è quello di riscuotere dai condomini i contributi da loro dovuti per le spese condominiali, e pagare le somme occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.

 

Deve risarcire i danni al condominio l’amministratore che non ha riscosso le quote condominiali dai proprietari morosi. Lo ha detto il Tribunale di Salerno con una recente sentenza [1].

 

 

L’obbligo dell’amministratore di riscuotere le quote

L’amministratore ha il compito di incassare da ciascun condomino le somme necessarie per far fronte alle spese deliberate dall’assemblea, secondo la ripartizione risultante dalle tabelle millesimali (cosiddette spese condominiali), nel rispetto del preventivo e consuntivo di spesa annuale.

La riscossione dei contributi dovuti dai condomini è un’attività strumentale ed indispensabile per poter provvedere alla manutenzione ordinaria e alla corretta gestione dei servizi condominiali.

Egli deve altresì incassare le somme deliberate dall’assemblea straordinaria per far fronte a lavori di manutenzione straordinaria regolarmente approvati.

 

Se un condomino ritarda il pagamento della sua quota di spese condominiali oltre la scadenza prefissata, l’amministratore deve sempre prendere le opportune iniziative per riscuotere quanto dovuto nell’interesse del condominio. Per prassi, egli prima invia un sollecito scritto al condomino moroso per ricordargli della scadenza già avvenuta, invitandolo a saldare il debito entro un breve termine. Se neanche in questo modo il condomino adempie, l’amministratore può nominare un avvocato, senza necessariamente farsi autorizzare dall’assemblea, affinché richieda un decreto ingiuntivo contro il condomino inadempiente.

 

L’amministratore non deve mai temporeggiare quando diventa evidente che la situazione relativa ai condomini morosi sta esponendo il condominio a pericolo di danni.

Pertanto, i solleciti di pagamento andrebbero effettuati quanto prima soprattutto, tanto più se i condomini morosi sono numerosi o se, anche in pochi, posseggono un elevato numero di millesimi. Diversamente il condominio potrebbe trovarsi a fronteggiare un ammanco di cassa e il relativo rischio di pignoramento da parte dei fornitori non pagati. Pignoramento che potrebbe riversarsi sul conto corrente condominiale e, quindi, sulle quote già pagate dai condomini puntuali.

 

 

Entro quanto tempo l’amministratore deve agire contro i morosi?

Il codice civile fissa un termine preciso entro cui l’amministratore deve agire in riscossione forzosa: tale termine è di 6 mesi. Questo significa che se l’amministratore intende prima agire con “le buone” (ossia con la semplice diffida) dovrà farlo non a ridosso di tale scadenza.

 

Il termine di sei mesi decorre 6 dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che l’assemblea lo dispensi da tale dovere.

 

 

Il rischio prescrizione delle quote di condominio

L’amministratore è doppiamente responsabile se il credito del condominio si prescrive: prescrizione che è di 5 anni per le spese ordinarie e di 10 per quelle straordinarie (leggi “Spese condominiali e ristrutturazione: quando la prescrizione?”).

 

 

Quando l’amministratore è responsabile

Secondo la sentenza in commento, va condannato al risarcimento danni nei confronti del condominio l’amministratore responsabile di cattiva gestione per aver omesso di riscuotere le quote condominiali mandandole per di più in prescrizione. L’amministratore, infatti, riceve dai condomini il cosiddetto mandato con rappresentanza, con conseguente applicazione delle norme del codice civile sul mandato [2] che gli impongono di svolgere i compiti delegatigli con la diligenza del buon padre di famiglia.
L’amministratore del condominio nel corretto assolvimento del mandato ricevuto ha vari obblighi, tra questi quelli di utilizzare i versamenti dei condomini, da far affluire in apposito conto separato per far fronte alle spese condominiali di ordinaria e straordinaria manutenzione; restituire alla cessazione dell’incarico tutti i documenti in originale di qualsiasi natura e provenienza; rendere il conto del suo operato dettagliando entrate e uscite; riscuotere le mensilità dai condomini; provvedere a pagare le spese da eseguire, ecc.

 

Se l’amministratore omette uno di tali obblighi, violando il suo mandato, è suscettibile di revoca (se l’assemblea non delibera sul punto, il singolo condomino può rivolgersi al Tribunale). Se poi l’amministratore omette di riscuotere i contributi condominiali, comportando un ammanco di cassa, con conseguenti danni per l’edificio (e, magari, interruzione delle utenze e dei servizi prestati dai fornitori, come la pulizia delle scale), è responsabile e deve risarcire il danno al condominio medesimo.


[1] Trib. Salerno, sent. n. 164/2016.

[2] Artt. 1703 e ss. cod. civ.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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