Affitto: il contratto verbale e non scritto non ha valore
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9 Giu 2016
 
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Affitto: il contratto verbale e non scritto non ha valore

Locazioni: il contratto verbale non produce effetti sul piano civilistico e, in caso di mancata registrazione entro 30 giorni dalla firma, la nullità non può essere sanata.

 

Il contratto di affitto di un immobile, stipulato solo in forma verbale, senza quindi un documento scritto regolarmente registrato, è da considerarsi nullo e, quindi, privo di effetti. La legge, infatti, prescrive l’obbligo – a carico del solo locatore – di registrare la scrittura privata presso l’Agenzia delle Entrate entro massimo 30 giorni dalla sua sottoscrizione. Dopo tale termine è sempre possibile la registrazione tardiva (pagando le relative sanzioni), tuttavia essa produce effetti solo sul piano fiscale e non anche su quello civilistico. In pratica, il contribuente si mette al riparo dalle eventuali contestazioni del fisco, in caso di accertamento sul reddito, ma non anche da quelle dell’inquilino, che potrebbe sempre far valere la nullità del contratto.

 

Con la conseguenza che il contratto, tra le parti, resta privo di effetti, ossia come mai siglato. Pertanto, se dovesse insorgere una controversia sulla locazione, le conseguenze saranno di due tipi (entrambe sfavorevoli per il padrone di casa):

 

  • il locatore potrà agire in giudizio per mandare via l’inquilino moroso non già con la normale azione di sfratto (più celere ed economica) ma con la causa ordinaria per il rilascio dell’immobile occupato senza titolo;
  • il locatore non potrà agire in giudizio neanche per ottenere il pagamento dei canoni non versati;
  • dal canto suo l’inquilino conduttore potrà ottenere la parziale restituzione delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente quella del canone concordato.

 

F.A.Q.

 

Ho firmato un affitto con il padrone di casa: a chi spetta registrarlo?

La registrazione è a carico del locatore e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla firma del contratto. Di ciò ne deve dare comunicazione all’inquilino e all’amministratore di condominio entro 60 giorni.

 

Il padrone di casa non ha registrato l’affitto: il fisco può chiedere i soldi anche a me?

Nonostante la legge di Stabilità per il 2016 abbia stabilito che la registrazione compete al padrone di casa, il fisco ha chiarito che ciò non cambia le norme in materia di responsabilità solidale tra locatore e conduttore. Con la conseguenza che l’Agenzia delle Entrate potrà rivalersi anche nei confronti dell’inquilino.

 

Il padrone di casa non ha registrato l’affitto: posso smettere di pagare i canoni?

Nel caso in cui l’inquilino non paghi i canoni, il padrone di casa potrà sempre mandarlo via dall’appartamento, ma non con la procedura di sfratto, ma con una ordinaria (e più lunga) causa di occupazione senza titolo. Inoltre il locatore non potrà pretendere il pagamento dei canoni concordati e non dichiarati nel contratto non registrato.

 

Non ho registrato il contratto nei 30 giorni: il termine è perentorio?

Il padrone di casa che non registri il contratto entro 30 giorni può sempre farlo tardivamente, usufruendo degli sconti sulle sanzioni mediante il cosiddetto ravvedimento operoso.

Ecco lo schema:

 

RITARDO
  RIDUZIONE
 SANZIONE EFFETTIVA

Registrazione tardiva della locazione

Entro 30 giorni 1/10 del 60% 6% con minimo di 20 euro
Dal 31° al 90° giorno 1/10 del 120% 12%
Oltre il 90° giorno 1/8 del 120% 15%
Oltre un anno ed entro 2 anni 1/7 del 120% 17,14%
Oltre due anni 1/6 del 120% 20%
Dopo la constatazione con Pvc 1/5 del 120% 24%

 

Nei confronti dell’inquilino, però, la registrazione tardiva non ha effetti e il contratto si considera nullo, né tale nullità può essere sanata. Con la conseguenza che, per il periodo pregresso, il locatore non potrà chiedere, tramite il giudice, il decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni non riscossi, né potrà agire con l’azione di sfratto (ma dovrà accontentarsi della causa ordinaria per il rilascio dell’immobile detenuto senza titolo: un giudizio più lungo e costoso).

 

Non ho mai registrato l’affitto. A quali sanzioni vado incontro?

In questo caso la sanzione va dal 120% al 240% dell’importo evaso. Alla stessa sanzione si va incontro nel caso di registrazione per un importo inferiore a quello effettivamente pattuito.

 

Ho fatto firmare un contratto di affitto scritto all’inquilino, ma non l’ho registrato: questo pezzo di carta ha un valore legale?

No, non ha alcun valore per legge. Né con esso è possibile pretendere, tramite il giudice, il pagamento dei canoni non riscossi, poiché il tribunale non può tenere conto di una scrittura privata di affitto se non è stata registrata.


La sentenza

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI BARI

Sezione Terza Civile

Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Paola Cesaroni, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di l grado iscritta al n. 4400/2013 R.G., promossa da;

It.Vi., rappresentato e difeso dagli avv.ti Ma.It. e Ni.De.,

attore

contro

Le.Br., rappresentato e difeso dall’avv. Fr.Co.,

convenuto

All’udienza del 10.3.2016 le parti discutevano oralmente la causa ed il Giudice dava lettura del dispositivo in udienza con motivazione contestuale. RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione, notificato in data 10/12/2012, It.Vi. adiva il Tribunale di Bari al fine di ottenere la convalida dello sfratto per morosità nei confronti di Br.An., conduttore dell’immobile sito in Triggiano (Ba), via (…), concesso in locazione in data 1/01/2007, per il canone mensile di Euro 500,00 oltre oneri condominiali ed accessori.

Dichiarava di aver formalizzato il contratto di locazione in data 3/07/2012 presentando denuncia di contratto verbale

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[1] Trib. Bari, sent. n. 1367/2016 del 10.03.2016.

 

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Commenti
12 Giu 2016 lello ariete

Invece se si registra il contratto il giorno prima l’immissione nell’immobile la prassi giudiziaria, ergo la procedura di sfratto per morosità, è equilibrata per le parti ? Più tutele in uscita = più dinieghi in ingresso = collasso offerta locatizia. E mica ci perde solo il proprietario, anzi.

 
6 Lug 2016 alessio robberto

sono un collega. dal tenore dell’articolo sembrerebbe che il controatto verbale /non registrato non permetterebbe in favore del proprietario dell’immobile la possibilità di aigre in via ordinaria per il recupero delle somme a titolo di canone e mai corrisposte dal conduttore. dico bene? oppure si può procedere ocn una citazione ordinaria per il recupero delle somme mai corrisposto a titolo di ingiustificato arricchimento?