L’apertura di una nuova finestra nel condominio
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10 Giu 2016
 
L'autore
Marco Borriello
 


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L’apertura di una nuova finestra nel condominio

Muro perimetrale? Bene condominiale utilizzabile da tutti i condomini. Cos’è il decoro architettonico del condominio e come evitare che sia danneggiato. Non c’è mai servitù tra due beni condominiali.

 

Nella propria abitazione, l’apertura di una finestra nel muro, può consentire un afflusso maggiore di aria e luce alla stanza interessata ed all’intero appartamento.

In ambito condominiale, la predetta esigenza si scontra, però, con i diritti degli altri condomini. In particolare, l’opera realizzata potrebbe danneggiare il muro comune e in genere il condominio stesso così come alterare, intollerabilmente il decoro architettonico dell’edificio.

Ebbene, quali sono i diritti del proprietario, lì dove decida di realizzare una finestra e come deve comportarsi per non incorrere in alcuna responsabilità con il condominio?

 

 

Posso aprire una finestra nel muro condominiale?

È facoltà del proprietario di un appartamento all’interno di un fabbricato, quella di aprire una finestra nel muro comune, allo scopo di aumentare l’afflusso di aria e luce all’interno dell’abitazione interessata.

Questo diritto rientra tra quelli previsti dalla legge [1]. In particolare, nel caso descritto, il titolare dell’immobile utilizza, a suo scopo, la cosa comune. Questa possibilità è assolutamente consentita, purché non si alteri la destinazione del bene e non s’impedisca agli altri l’uso del muro (l’apertura di una finestra non produce, di regola, tali effetti negativi).

Tuttavia, non bisogna neanche dimenticare altri aspetti fondamentali: quando si apre una finestra (tecnicamente, definita veduta) nel muro condominiale, è necessario che l’opera eseguita non alteri il decoro architettonico del palazzo e non produca danno alla sicurezza ed alla stabilità del fabbricato.

 

Questa conclusione trova fondamento nella legge [2] ed è confermata anche dalla giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione [3].

In altre parole, se volete aprire una finestra nel vostro appartamento, dovete prima assicurarvi che siano rispettate tutte le condizioni sopra elencate e qui ribadite:

 

1) nessuna alterazione della destinazione del bene;

2) nessun impedimento agli altri sull’uso della cosa;

3) nessun danno al decoro architettonico;

4) nessun pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato.

 

 

Che cos’è il decoro architettonico di un palazzo?

Non esiste una definizione nella legge del decoro architettonico. Ci ha pensato quindi la giurisprudenza della Cassazione ad inquadrarlo.

Sinteticamente, esso è definibile come l’insieme delle linee e delle note architettoniche e ornamentali dell’edificio. Questo insieme attribuisce al fabbricato una sua fisionomia ed un armonia e ciò, indipendentemente dal pregio che ne deriva al fabbricato intero.

In altri termini, si tratta di un bene condominiale presente in tutti i condomini, anche quello di minor pregio e che la legge tutela a prescindere dal valore architettonico, più o meno elevato, del palazzo [4].

 

 

Come evitare di danneggiare il decoro architettonico e la stabilità del condominio?

Prima di procedere ad un opera, quale ad esempio l’apertura di una finestra nel muro comune e perimetrale del palazzo, è bene dotarsi di una perizia che attesti l’assoluta compatibilità del manufatto da eseguirsi, con il decoro architettonico e la stabilità del fabbricato.

Ci sono molti professionisti esperti in materia, magari anche abilitati ed iscritti nell’albo dei consulenti tecnici d’ufficio del Tribunale, che sono in grado di attestare che la finestra, che voi intendete realizzare, non pregiudica alcunché.

Ovviamente fate in modo che la perizia eseguita non sia “di comodo”, ma sia redatta in modo imparziale, affermando obiettivamente l’assenza di qualsivoglia problema: questo dovrebbe evitarvi brutte sorprese in caso di controversia con il condominio, soprattutto se il giudice, durante la causa, dovesse nominare un Ctu.

Se in conclusione, la stima effettuata dal tecnico è positiva e non prospetta problemi alla stabilità ed al decoro del palazzo, potete procedere all’esecuzione dei lavori progettati. Ovviamente, non potrete impedire che il condominio avanzi, comunque, pretese o muova contestazioni, ma con la perizia in vostro possesso, potrete se non altro, essere ragionevolmente tranquilli sul vostro operato.

 

 

Aprendo una finestra sul cortile interno del condominio si crea una servitù?

Assolutamente no. Il muro perimetrale condominiale ove aprite la finestra è un bene condominiale e, quindi, anche vostro, così come il cortile interno. Non è possibile costituire una servitù tra due beni appartenenti allo stesso titolare, anche se in comunione con altri, così come conferma la stessa Cassazione [5].

Ricordatevi che avete diritto di utilizzare entrambi, purché ciò avvenga nel rispetto delle condizioni sopra riportate.

 

 


[1] Art. 1102 cod. civ.

[2] Art. 1120 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 53/2014 del 03.01.2014.

[4] Cass. sent. n. 1472/1965, 851/2007, 8830/2008.

[5] Cass.  sent. n. 53/2014 del 03.01.2014.

 


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