Recesso dall’affitto
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12 Giu 2016
 
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Redazione
 


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Recesso dall’affitto

Schiamazzi del vicino che si propagano nell’appartamento: chi viene disturbato dai rumori dell’appartamento confinante può disdettare il contratto di locazione.

 

Sei in affitto e il tuo vicino di casa, nonostante le diffide, fa continui rumori sino a disturbare la tua tranquillità quotidiana? Si tratta di una delle tante cause che, in quanto gravi, giustificano il recesso in anticipo dal contratto di locazione. È quanto chiarito in più occasioni dalla giurisprudenza e, da ultimo, da una recente sentenza del Tribunale di Milano [1].

 

 

Il recesso dall’affitto

Oltre alle specifiche cause eventualmente inserite nel contratto di locazione, la legge consente sempre al conduttore di recedere dall’affitto in qualsiasi momento purché ricorrano gravi motivi (anche se ciò non è stato scritto sul contratto) e se ne dia comunicazione almeno sei mesi prima.

 

Secondo i giudici, i “gravi motivi” sono tutti quei fatti che, estranei alla volontà dell’inquilino, sopraggiungono in un momento successivo alla firma della locazione e che, in quel momento, non potevano minimamente essere prevedibili. Circa, invece, la “gravità”, con essa si intende qualsiasi causa talmente grave da rendere o impossibile o troppo gravosa la prosecuzione del rapporto contrattuale. Un tipico caso di gravi motivi è, ad esempio, la presenza in alcune stanze dell’appartamento, di vistose macchie di umidità e di condensa, tali da compromettere la salubrità dei predetti ambienti. Invece, quanto al trasferimento del luogo di lavoro, secondo i giudici ciò va valutato caso per caso, anche alla luce della distanza della nuova sede e della possibile prevedibilità del mutamento del luogo di lavoro all’atto della firma del contratto.

 

Secondo la Cassazione [2] nel contratto di locazione la disdetta può essere effettuata anche mediante un rappresentante senza che ci sia stato il formale conferimento del potere di rappresentanza. Unica condizione da rispettare è che la rinuncia-disdetta sia ricevuta dal destinatario sei mesi prima della scadenza.

 

 

Come si recede dall’affitto

Per recedere il conduttore deve comunicare al locatore la sua intenzione con una raccomandata a/r almeno 6 mesi prima rispetto alla scadenza.

In mancanza di preavviso, il conduttore è tenuto al risarcimento dei danni che il locatore provi di avere subìto per l’anticipata restituzione dell’immobile a meno che dimostri che l’immobile è stato ugualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente.

 

Ecco un esempio di lettera di recesso, da inviarsi a mezzo di raccomandata a/r almeno sei mesi prima della scadenza.

 


 

Egr. sig.

(locatore) …

(Residenza) …

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione relativo all’appartamento sito in………, via………

 

Egregio Signor/Spettabile società…………,

con la presente comunico che a far data dal……… recedo anticipatamente dal contratto di locazione concluso in data………….. della durata di………….. attualmente in corso e relativo all’appartamento in………, via……… n……….

 

– Tale recesso è esercitato ai sensi degli effetti di cui all’art. 3 L. 431/98, stante l’impossibilità di proseguire nel rapporto di locazione in quanto……… [specificare il grave motivo sopravvenuto]

 

oppure

 

– Tale recesso è esercitato ai sensi dell’art… del contratto di locazione che prevede la possibilità di recedere dal contratto se…..

 

Le confermo pertanto che entro tale data provvederò a rilasciare l’immobile nella Sua piena disponibilità, libero da persone e da cose di mia proprietà.

Distinti saluti.

………

(Firma del conduttore)

 


 

 

I rumori in condominio

L’inquilino disturbato dai rumori del vicino maleducato può ricorrere al giudice per ottenere tutela. Si tratta di un’azione di carattere civilistico: in buona sostanza si agisce per ottenere la cessazione delle molestie e il risarcimento del danno calcolato in via “equitativa” (anche senza bisogno di dover dimostrare, necessariamente, uno specifico danno alla salute). La causa, quindi, non deve essere intrapresa dal proprietario dell’appartamento, il quale non è il soggetto danneggiato se non per il fatto che il suo immobile potrebbe divenire meno appetibile sul mercato.

 

Se il rumore ha creato disturbo non a una sola persona, ma a un insieme di famiglie non identificabili singolarmente (si pensi al locale notturno la cui musica ha disturbato l’intero quartiere) si passa dal civile al penale: le vittime di tali molestie possono, quindi, recarsi dai carabinieri o dalla polizia e depositare una querela.

 

 

Il rumore in condominio è un grave motivo che consente il recesso

Secondo la sentenza in commento, il conduttore può recedere in anticipo dal contratto di affitto nonostante il locatore abbia provveduto a fargli insonorizzare alcune stanze per facilitare la convivenza con il confinante rumoroso.

Il principio è stato già affermato dalla giurisprudenza: il rumore in condominio costituisce sempre una causa di disdetta anticipata dall’affitto, a prescindere da quali siano le cause del rumore (impianti condominiali, vicini rumorosi, ecc.) e nonostante la disponibilità del locatore a effettuare i lavori di insonorizzazione.

 

A sua volta il padrone di casa potrà poi chiedere il risarcimento del danno al vicino rumoroso (eventualmente ricorrendo al giudice in causa) per averli fatto perdere il “cliente” e, quindi, tutti i canoni di locazione fino alla data in cui il contratto sarebbe scaduto naturalmente. In pratica, la misura dell’indennizzo sarà pari a tutti gli affitti che il locatore avrebbe percepito in base al contratto se il conduttore non avesse esercitato il recesso anticipato.


[1] Trib. Milano, sent. n. 5465/2016.

[2] Cass. sent. n. 11808/2016.

 


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