Lavori costosi e straordinari nel condominio
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11 Giu 2016
 
L'autore
Marco Borriello
 


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Lavori costosi e straordinari nel condominio

Le maggioranze necessarie alla validità dell’assemblea e alla validità del voto. I lavori straordinari di notevole entità: definizione e maggioranza necessaria per l’approvazione.

 

È ben noto che, nei fabbricati, la gestione dei beni comuni è necessaria. In particolare, il trascorrere del tempo produce l’effetto di provocare degli interventi sui beni condominiali. Dopo tanti anni, infatti, diventa inevitabile procedere alla ristrutturazione degli impianti piuttosto che delle opere murarie.

 

Facciate, scale, frontalini e quant’altro, rappresentano soltanto alcuni dei beni che possono essere oggetto d’intervento.

Ovviamente, ogni decisione in tal senso è rimessa alla volontà dell’assemblea, la quale deve decidere nel rispetto delle maggioranze previste dalla legge in materia, ma andiamo per ordine.

 

 

Quando un assemblea è regolarmente costituita?

1) In prima convocazione, l’assemblea condominiale si costituisce regolarmente se partecipano almeno i condomini che rappresentano i 2/3 del valore millesimale del palazzo e la maggioranza dei condomini stessi.

 

Ad esempio, se i condomini sono 12, devono partecipare almeno 7 di essi. Gli immobili di cui sono proprietari devono corrispondere ad almeno 667 millesimi sui 1000 complessivi.

 

2) In seconda convocazione, ipotesi sempre frequente, l’assemblea condominiale si costituisce regolarmente se partecipano almeno i condomini che rappresentano 1/3 del valore millesimale del palazzo e 1/3 dei condomini stessi.

 

Ad esempio, se i condomini sono 12, devono partecipare almeno 4 di essi. Gli immobili di cui sono proprietari devono corrispondere ad almeno 334 millesimi sui 1000 complessivi.

 

 

Quale maggioranza è necessaria per approvare i lavori straordinari?

1) Per le innovazioni, quale ad esempio l’installazione dell’impianto centralizzato per la televisione, oppure quella di un impianto di videosorveglianza oppure l’esecuzione di lavori straordinari di notevole entità, è necessario rispettare il seguente schema:

 

l’assemblea condominiale delibera regolarmente se votano favorevolmente almeno i condomini che rappresentano la metà del valore millesimale del palazzo e la maggioranza dei presenti [1]. Ciò è obbligatorio anche in seconda convocazione.

 

Ad esempio, se i condomini presenti in assemblea sono 10, devono essere favorevoli almeno 6 di essi. Gli immobili di cui sono proprietari devono corrispondere ad almeno 500 millesimi sui 1000 complessivi.

 

2) Se invece si tratta di lavori straordinari, ma non di notevole entità, in seconda convocazione è sufficiente il voto favorevole di almeno i condomini che rappresentano 1/3 del valore millesimale del palazzo e la maggioranza dei presenti.

 

Ad esempio, se i condomini presenti in assemblea sono 10, devono essere favorevoli almeno 6 di essi. Gli immobili di cui sono proprietari devono corrispondere ad almeno 334 millesimi sui 1000 complessivi.

 

 

Cosa s’intende per lavori straordinari di notevole entità?

Abbiamo visto che per questa particolare ipotesi e per aversi un voto valido, la legge prevede che l’assemblea debba rispettare una determinata maggioranza.

 

Ciò che non ha spiegato e specificato il legislatore, è il concetto di lavoro straordinario di notevole entità. Si è trattato, quindi, di un concetto astratto, che ha richiesto l’intervento interpretativo della giurisprudenza.

 

A tale riguardo, la Cassazione [2] ha spiegato che la valutazione non può che essere affidata al potere discrezionale del giudice coinvolto nella vicenda. Nel giudicare se c’è o meno la notevole entità, il magistrato deve, però, tenere conto dell’ammontare della spesa da affrontare, così come del valore complessivo del condominio in questione e dell’importo gravante sui singoli condomini.

 

Pertanto, una spesa di 10.000 euro, su un immobile composto da 20 unità abitative, non appare un lavoro straordinario tale da richiedere la maggioranza sopra indicata.

 

Viceversa, una corposa ristrutturazione del palazzo, che coinvolga notevolmente tutti i condomini, poiché è prevista, ad esempio, una spesa di 100.000 euro per 8 unità abitative, potrebbe identificare il caso dei lavori di notevole entità. In questa ipotesi, appare prudente e giustificato deliberare con il voto favorevole dei condomini che rappresentano la metà del valore millesimale del palazzo e la maggioranza dei presenti.

 


[1] Art. 1136, comma 2°, cod. civ.

[2] Cass. Civ. sent. n. 25145/2014 del 26.11.2014.

 


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