Lavori condominiali: come deciderli, come farli, come pagarli
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11 Giu 2016
 
L'autore
Maura Corrado
 


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Lavori condominiali: come deciderli, come farli, come pagarli

Lavori condominiali necessari sia per mantenere l’efficienza degli impianti, sia per assicurare la sicurezza dello stabile. Quando si tratta di immobili condominiali ci sono alcune domande ricorrenti: chi è competente a decidere l’esecuzione dei lavori? Quando la delibera può dirsi validamente assunta? O anche, quali sono gli adempimenti necessari per l’inizio dei lavori e a chi competono?

 

In ambito condominiale, si pone costantemente la necessità di effettuare lavori di manutenzione ordinaria ma anche straordinaria.

 

Le cause di queste opere possono essere le più varie: la normale usura dei beni comuni dovuta all’uso, l’utilizzazione errata, i difetti delle cose, eventi atmosferici o, comunque, situazioni, in generale, imprevedibili.

 

Per distinguere se quello da eseguire è un lavoro di ordinaria o straordinaria amministrazione, occorre considerare:

 

a) il tipo d’intervento che si rende necessario;

 

b) l’entità, in termini economici, che questo intervento comporta.

 

In ogni caso, prima di iniziare, è opportuno porsi due domande:

 

a) chi decide di fare eseguire l’intervento, l’amministratore o l’assemblea condominiale?

 

b) in quest’ultimo caso, con quali maggioranze e quale deve essere il contenuto della deliberazione?

 

Si pensi, ad esempio, alla necessità di sostituire le lampadine fulminate del vano scale.

È chiaro, in questi casi, che si tratta di intervento di carattere ordinario, essendo usuale, per la loro normale usura, che le lampadine possano fulminarsi.

 

In questi casi l’amministratore potrà, sulla base dei poteri riconosciutigli dalla legge, ordinare la sostituzione delle lampadine fulminate, riportando la spesa nel rendiconto consuntivo per la ratifica della stessa [1].

 

Discorso evidentemente diverso nel caso in cui siano presenti delle lesioni sulla facciata dello stabile che, pur non compromettendone la stabilità, rischiano di creare delle infiltrazioni, e quindi dei danni ai singoli appartamenti.

 

In questo caso, trattandosi di riparazioni straordinarie (un fatto straordinario, per definizione non rientra nella normalità e/o consuetudine) ed anche di notevole entità, la competenza a decidere dovrà essere dell’assemblea.

 

Tuttavia, se l’intervento risulta essere urgente, l’amministratore ha la possibilità di far eseguire anche opere di manutenzione straordinaria [2].

 

Si pensi, per quest’ultima ipotesi, a quei casi in cui la riparazione dell’autoclave, a seguito della rottura del serbatoio, pur comportando una spesa non indifferente, sia necessaria per non lasciar sprovvisti d’acqua potabile tutti i condomini.

In tali casi all’assemblea, che dovrà essere informata alla prima occasione utile, spetterà un potere di ratifica dell’operato del suo mandatario.

 

 

Lavori in condominio: qual è il contenuto del verbale d’assemblea?

Cerchiamo di capire quanto detto con un esempio concreto: ipotizziamo un caso standard d’intervento straordinario di notevole entità, ossia, per intendersi, quello di competenza dell’assemblea. Quale dovrà essere il contenuto del verbale di deliberazione dei lavori?

 

In primis esso si dovrà assumere con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio [3]; ha inoltre come elemento essenziale ed inscindibile la scelta dell’impresa cui commettere la esecuzione dei lavori, date le conseguenze incisive, nei riguardi del condominio, ricollegabili alla convenienza ed alla puntuale esecuzione o meno del contratto d’appalto.

 

La scelta dell’appaltatore e la spesa correlata alla stipula dell’appalto per l’esecuzione dei lavori sono destinate a divenire vincolanti per tutti i condomini soltanto dopo l’approvazione assemblare con la prescritta maggioranza [4].

 

In sostanza, quindi, salvo accordo unanime tra tutti condomini, con il quale si diano poteri maggiori all’amministratore di condominio, la deliberazione di esecuzione dei lavori deve contenere tutti gli elementi utili a permettere l’inizio dei lavori stessi.

 

All’amministratore, pertanto, resta il potere esecutivo di firmare i contratti ed adempiere a tutti gli obblighi connessi, assicurando, in tal modo, l’esecuzione della deliberazione assembleare.

 

 

Lavori condominiali: come far fronte alle spese?

Per far fronte alle spese, l’assemblea dei condomini può decidere, a maggioranza, l’istituzione di un fondo cassa: si tratta di un  fondo vincolato, dato che l’assemblea, non può deciderne l’istituzione senza una specifica e attuale destinazione, né l’amministratore può disporre delle somme confluite nel fondo in modo non conforme alla loro precisa destinazione.

 

Con la riforma del condominio [5], il fondo speciale per far fronte a interventi di manutenzione straordinaria da facoltà è diventato obbligo. Ciò in quanto si è ritenuto necessario predisporre una provvista di denaro sufficiente per garantire all’assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni, secondo le cadenze temporali deliberate, con un pacifico riparto delle spese tra i condomini, riducendo, in tal modo, sensibilmente i vizi di legittimità delle delibere. Inoltre, in tal modo, è stata rafforzata la garanzia per coloro che sono chiamati a realizzare tali opere, i quali possono contare su un’apposita somma vincolata e destinata a soddisfare le loro pretese creditorie. Da ultimo, il fondo in questione permette di essere certi di avere una contabilità separata ed evidente, dalle cui risultanze possano ricavarsi tutti i movimenti patrimoniali, in entrata e in uscita, del condominio.

 

 

Lavori condominiali e fondo cassa: perché è speciale?

La specialità del fondo di cui si parla consiste nel fatto che lo stesso potrà essere utilizzato solo per la destinazione che gli è stata preventivamente e obbligatoriamente impressa dall’assemblea dei condomini.

 

Il fondo, inoltre, va istituito solo per le specifiche opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, deliberate dall’assemblea, intendendo per tali, gli interventi che esulano dalla normalità o dall’abitualità o comunque di notevole entità da eseguirsi sui beni e sugli impianti comuni, con il fine di conservarne nel tempo, ricostruirne o innovarne, la struttura.  Non si può utilizzare, quindi, per opere future non ancora determinate o non determinabili.

 

 

Lavori condominiali e fondo cassa: a quanto ammonta?

Il fondo speciale dovrà essere di importo pari all’ammontare dei lavori da eseguire; tuttavia, se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in modo da permettere di provvedere ai singoli pagamenti.

 

I fondi disponibili e le eventuali riserve devono comunque risultare nel rendiconto annuale, espressi in modo da consentirne l’immediata verifica, insieme alle altre voci di entrata e di uscita relative alla situazione patrimoniale del condominio.


[1] Art. 1130 cod. civ.

[2] Art. 1135, 2 co., cod. civ.

[3] Art. 1136, co. 4, cod. civ.

[4] Trib. Salerno, 04.01.2010.

[5] L. n. 220, del 17.12.2012.

 


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