Muri condominiali: quali sono?
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11 Giu 2016
 
L'autore
Maura Corrado
 


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Muri condominiali: quali sono?

Muri condominiali: ve ne sono diverse topologie. Esaminiamo quali sono e la relativa disciplina.

 

I muri maestri hanno la funzione di sostenere e racchiudere l’edificio, integrandone la struttura portante al fine di garantirne la sicurezza e la stabilità.

 

Nella categoria rientrano, di regola, sia i c.d. muri portanti, cioè quelli che (come l’intelaiatura di pilastri e architravi) costituiscono l’ossatura o il telaio dell’edificio, senza che rilevi il fatto che siano collocati all’interno o all’esterno dello stesso, sia i c.d. pannelli di rivestimento e di riempimento in cemento armato, in muratura o in altro materiale, i quali pur non avendo funzione portante, costituiscono parte organica ed essenziale dell’intero immobile il quale, senza la delimitazione da essi operata, sarebbe uno “scheletro vuoto”, privo di qualsiasi utilità.

 

Si ritiene che anche la facciata di un edificio rientri nella categoria dei muri maestri e al pari di questi costituisca una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato. In particolare, facciata, pilastri e travi portanti rientrano tra le parti comuni dell’edificio.

 

I muri maestri sono oggetto di proprietà comune del condominio e le spese necessarie per la loro manutenzione e il loro godimento sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

 

 

Muri condominiali: come utilizzare i muri maestri?

Anche per i muri maestri, quali beni comuni, vale la regola generale secondo la quale ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, traendone ogni possibile utilità purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne un uso paritetico secondo il loro diritto.

 

Nel rispetto di tale disposizione, di regola, non sono consentite, considerata la loro funzione portante, opere che ne comportino un indebolimento perché ciò potrebbe pregiudicare o causare pericoli alla stabilità dell’intero edificio. Al contrario sono consentiti quegli interventi, quali l’apertura di finestre o vedute su un cortile comune, di cui possono beneficiare tutti i condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, sempre nel rispetto delle limitazioni prescritte, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti. Analogamente, sono consentiti l’allargamento di una finestra a porta finestra, la collocazione di una tubatura di scarico di un servizio (o per il passaggio del gas o sfiatatoi per evitare il ristagno di odori, ecc…), di pertinenza esclusiva di un condomino, in un muro maestro dell’edificio condominiale, per la funzione accessoria cui esso adempie, ferma restando ovviamente la possibilità in caso di infiltrazioni o danni derivanti alle proprietà o comproprietà degli altri condomini di chiedere il risarcimento, anche in forma specifica mediante sostituzioni o riparazioni. In caso, infine, di sopraelevazione effettuata dal proprietario dell’ultimo piano, i muri maestri costruiti sopra a quelli sottostanti, sono da considerarsi di proprietà comune e le relative spese di manutenzione devono essere sopportate da tutti i condomini in proporzione alle loro quote di proprietà e non solo da colui che ha sopraelevato.

 

 

Muri condominiali: quali sono i muri perimetrali?

I muri perimetrali di un edificio in condominio, come dice la stessa parola, sono quei manufatti che delimitano gli spazi in essi compresi. Considerando questa definizione di muro perimetrale è evidente che la stessa può coincidere con quella di muro di confine, ossia di muro avente la funzione di delimitare una determinata proprietà. Ma non è sempre così: spesso, infatti, tra edificio e pubblica via vi sono piccoli spazi destinati a cortile, a parcheggio, o comunque zone di passaggio che distanziano il muro perimetrale dall’effettivo confine tra proprietà privata (condominiale) e proprietà pubblica. Può anche accadere che tra muro perimetrale e strada pubblica vi sia uno spazio privato – sempre del condominio – ma alcun muro di confine propriamente detto.

 

In ogni caso, anche quando non hanno natura e funzioni di muri maestri, delimitano la superficie coperta dell’edificio, così determinando la sua consistenza volumetrica; inoltre, poiché hanno la funzione di proteggere dagli agenti termici e atmosferici, e ne tratteggiano la sagoma architettonica, sono da considerarsi parti comuni tra tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva.

 

 

Muri condominiali: come utilizzare i muri perimetrali?

Proprio in quanto proprietà comune, il singolo condomino è legittimato ad apportare ai muri perimetrali modificazioni che gli garantiscono una utilità aggiuntiva rispetto agli altri proprietari, a condizione che non venga limitato il diritto all’uso del muro degli altri condomini, non ne venga alterata la normale destinazione, tali modificazioni non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio.

 

È quindi legittima l’apertura di una porta finestra sul lastrico solare di copertura, poiché non modificante la consistenza materiale del bene comune e nemmeno della destinazione, ma rispondente allo scopo di consentire un uso più agevole senza incidere sulla possibilità di utilizzazione degli altri condomini. Allo stesso modo è legittima la realizzazione di aperture e vedute su chiostrine o cortili.

 

Costituiscono, invece, un uso illegittimo del muro perimetrale, sia l’apertura di un varco da parte di un condomino per consentire la comunicazione tra il proprio appartamento ed altra unità immobiliare attigua, di sua proprietà, ma ricompresa in un diverso edificio condominiale: tale collegamento determinerebbe inevitabilmente la creazione di una servitù a carico delle fondazioni, del suolo e delle strutture del fabbricato.

 

 

Muri condominiali: quali sono i muri divisori?

Di regola i muri divisori, avendo la funzione di separare le diverse unità o i locali interni di una singola unità immobiliare, non sono equiparabili ai muri maestri né alle parti dell’edificio necessarie all’uso comune. In tali casi, infatti, saranno in regime di comproprietà tra i proprietari confinanti o di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell’appartamento cui fungono da divisori. Tuttavia, se hanno la funzione di separare le parti comuni da quelle esclusive all’interno dell’edificio condominiale, saranno in regime di comproprietà tra il condominio e il relativo proprietario. Si presumono comuni anche i muri di separazione tra edifici, o che servono da divisione tra corti, giardini e orti.


 


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