Come fare un passaggio di proprietà
Lo sai che?
13 Giu 2016
 
L'autore
Redazione
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore
 

Come fare un passaggio di proprietà

Come fare la voltura e trasferire la proprietà di una casa, un terreno, un appartamento, un’auto, una moto, un bene di valore come un quadro, un gioiello; come fare la voltura di una utenza.

 

 

Cosa sono il passaggio di proprietà e la voltura?

Quando si utilizza il termine passaggio di proprietà ci si riferisce a un atto che trasferisce la titolarità di un bene da un soggetto (cedente) a un altro (cessionario), sia che ciò dipenda da un atto a titolo oneroso (vendita) o gratuito (donazione). Quando, invece, ad essere trasferito non è un bene fisico, ma un servizio, come un’utenza, si usa più propriamente il termine “voltura”, anche se la sostanza non cambia: la voltura, infatti, implica il passaggio di titolarità, da un soggetto a un altro, di tutti i diritti conseguenti al contratto.

 

 

Quali sono le regole del passaggio di proprietà?

Le regole sul passaggio di proprietà sono diverse a seconda del bene oggetto di trasferimento: immobili (case e appartamenti, terreni, ecc.), beni mobili registrati (automobili, motorini, moto, ecc.), mobili (tutti gli altri beni che non sono saldamente incorporati al suolo), utenze (fornitura di luce, gas, telefono, ecc.). Le regole, poi, cambiano a seconda della causa del trasferimento: se derivante da contratto di vendita o da donazione.

Non essendo possibile stabilire, quindi, una regola uniforme per tutti i casi, dovremo procedere a un’analisi per ciascuna singola ipotesi.

 

 

Come si fa un passaggio di proprietà di una casa?

Il passaggio di proprietà di un immobile (una casa, un appartamento, un terreno, una villa, una multiproprietà, ecc.) è, normalmente, molto facile poiché il compito di effettuare le relative pratiche “burocratiche” ricade sul notaio. Difatti non si può trasferire la proprietà di un immobile senza un atto pubblico redatto da un pubblico ufficiale quale, appunto, è il notaio.

Tutto ciò che gli interessati devono fare, oltre ovviamente a specificare la ragione per la quale avviene il trasferimento di proprietà (vendita o donazione), è incaricare un notaio di fiducia affinché effettui il cosiddetto “rogito”. Si tratta, in particolare, della redazione del contratto e della sua successiva trascrizione nei pubblici registri immobiliari, trascrizione che spetta, appunto, al professionista stesso.

 

In questo modo il notaio presenta la domanda di voltura all’Agenzia delle Entrate. Quindi le parti non devono preoccuparsi di alcun adempimento.

 

Documentazione. A tal fine, le parti dovranno fornire al professionista, oltre ai propri dati e a quelli dell’immobile, anche il cosiddetto “atto di provenienza”, ossia il titolo in base al quale il cedente è divenuto proprietario del bene in questione. Insieme al titolo di provenienza è bene fornire anche la documentazione amministrativa dell’immobile quale: copia della planimetria catastale; documentazione urbanistica (licenza edilizia per le costruzioni fino al 1977, la concessione edilizia per quelle fino al 30 giugno 2003; il permesso a costruire per quelle successive); copia della eventuale domanda di condono; attestato di prestazione energetica (APE); regolamento di condominio (se l’immobile fa parte di un edificio organizzato in condominio); dichiarazione dell’amministratore di regolare pagamento delle spese condominiali.

 

L’opponibilità a terzi. Con la formalizzazione del passaggio di proprietà anche nei pubblici registri dei beni immobili (adempimento effettuato, come detto, dal notaio), si ha l’ufficializzazione del trasferimento di proprietà del bene anche nei confronti dei terzi. Così il nuovo proprietario potrà opporre il proprio diritto anche nei confronti di qualsiasi altro soggetto che accampi pretese per trascrizioni successive alla sua. In pratica, tra due litiganti che abbiano entrambi acquistato la proprietà dal precedente titolare, prevale chi dei due ha per primo trascritto nei registri il suo acquisto. Ecco perché è sempre bene trascrivere nel più breve tempo possibile il passaggio di proprietà.

 

Le verifiche del notaio. Il notaio deve anche verificare, prima del rogito, che non vi siano ostacoli al trasferimento della proprietà (effettuando, ad esempio, gli accertamenti circa la titolarità effettiva del bene da parte dell’alienante, l’assenza di pesi come ipoteche, ecc.): tale obbligo rientra tra quelli che gli sono propri con il conferimento del mandato, salvo che le parti lo abbiano espressamente esonerato da tali adempimenti.

 

Diritti reali minori. Le stesse regole sino ad ora viste valgono anche per i cosiddetti diritti reali di godimento come una servitù, un usufrutto, un diritto di abitazione, di superficie, di uso.

 

Approfondimenti. Per approfondimenti sul tema leggi:

 

 

Come si fa la voltura in caso di successione ereditaria

Diverse sono le regole qualora il trasferimento della proprietà debba avvenire a seguito dell’apertura di una successione e, quindi, del trasferimento della titolarità dell’immobile in capo a un erede. Questi è tenuto a effettuare la dichiarazione di successione entro 12 mesi dall’apertura dell’eredità e, nei 30 giorni successivi, a presentare la domanda di voltura catastale relativamente agli immobili compresi nella dichiarazione. La domanda di voltura può essere presentata da uno qualsiasi degli eredi, anche se di norma si delega un geometra, un architetto o comunque un’agenzia preposta a tali pratiche.

Oltre alla voltura catastale gli eredi devono effettuare, entro 60 giorni dal deposito della dichiarazione di successione, la trascrizione nei registri immobiliari del certificato di successione (è richiesta solo per fini fiscali e non per completare il passaggio di proprietà).

 

Approfondimenti. Per approfondimenti sul tema leggi:

 

 

 

Come fare il passaggio di proprietà di un’auto o di una moto

Più economico ma meno semplice è il passaggio di proprietà di un bene mobile registrato come un’auto, un motociclo, un ciclomotore, un’imbarcazione, ecc.

In questi casi ci si può rivolgere o a un notaio (sistema sicuramente meno economico, ma che evita alle parti di svolgere autonomamente le attività necessarie), o a una agenzia di pratiche auto, o a un ufficio ACI. In alternativa, le parti possono svolgere da sé tutta la procedura recandosi prima in Comune e facendo autenticare la firma sul certificato di proprietà (con l’informatizzazione di tale documento, la firma del venditore andrà apposta solo su supporto digitale) e poi (attività quest’ultima a cura dell’acquirente) recandosi al PRA entro i 60 giorni successivi e chiedendo la trascrizione del passaggio di proprietà.

 

Approfondimenti. Per sapere di più su questa procedura leggi

 

 

Come fare il passaggio di proprietà di beni mobili

Di certo il passaggio di proprietà di un bene mobile è molto più facile ed economico di quelli appena visti. Difatti, in questo caso, tutto si può svolgere:

  • oralmente, con il semplice scambio delle reciproche volontà a vendere o donare da parte del cedente e ad acquistare o ad accettare la donazione da parte del cessionario;
  • anche con un semplice comportamento concludente, ossia con il trasferimento di mano del bene (per esempio, la consegna di una televisione).

Spesso, nel caso di vendita, si tende a formalizzare tutto con una scrittura privata, ossia un contratto di compravendita che potranno redigere e firmare le stesse parti senza bisogno dell’assistenza di un avvocato o di altro professionista. Resta fermo che tanto più è elevato il valore del bene tanto meglio sarà garantirsi con un documento scritto, che serva anche come quietanza del pagamento del prezzo.

Il contratto non deve essere pubblicato o trascritto, poiché tale regime di pubblicità vige solo per i beni immobili o i beni mobili iscritti in pubblici registri (le auto, le moto, ecc.).

 

Nel caso di donazione, invece, la forma scritta innanzi al notaio serve solo per i beni di “non modico valore”, in rapporto agli averi del donante e del donatario (in genere per beni di diverse migliaia di euro, come un quadro, un gioiello prezioso, un tappeto di valore, un reperto storico-archeologico, ecc.). Diversamente, anche in questo caso, il passaggio di proprietà può avvenire con una dichiarazione verbale o direttamente con la consegna materiale del bene.

 

 

Come fare la voltura di una utenza

Per le utenze della luce, del telefono e del gas, il nuovo intestatario deve comunicare la variazione alla compagnia erogatrice del servizio che provvederà a registrare il contratto in capo al cessionario. Di norma, tutto avviene con una semplice richiesta tramite fax o raccomandata a.r. Si pensi al caso dell’inquilino che intenda intestare a sé il contratto del gas, precedentemente intestato al padrone di casa.

Il nuovo utente deve pagare un contributo fisso. Gli potrebbe essere richiesto anche un deposito cauzionale.

 

Bisogna tenere distinto dalla voltura il subentro che, invece, ricorre quando un nuovo utente vuol riattivare una fornitura intestata, in precedenza, ad altro utente, ma successivamente cessata.


Autore immagine: 123rf com

 


richiedi consulenza ai nostri professionisti

 
 
Commenti