Bonus prima casa: come non pagare le sanzioni
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13 Giu 2016
 
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Bonus prima casa: come non pagare le sanzioni

Benefici fiscali sull’acquisto della prima casa: se entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile non riesci a vendere quello vecchio o se entro 18 mesi non trasferisci la residenza nel nuovo Comune.

 

Che succede se il contribuente, che ha acquistato una casa usufruendo delle agevolazioni previste per la prima abitazione (cosiddetto bonus prima casa), non riesce a vendere, entro l’anno successivo, l’immobile di cui è già proprietario e per il quale ha usufruito delle stesse agevolazioni? E che succede se, nei 18 mesi successivi all’acquisto, non riesce a trasferire la residenza nel Comune ove si trova il nuovo immobile? In entrambi i casi egli può presentare un’istanza, all’Agenzia delle Entrate, prima della scadenza del termine (rispettivamente 1 anno o 18 mesi) in cui può chiedere di versare la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, evitando così la sanzione. Se i termini sono scaduti può invece ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso. È questo il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate con una circolare pubblicata poche ore fa sul proprio sito a seguito delle richieste di chiarimenti formulati dalla stampa specializzata. Ma procediamo con ordine.

 

 

Il bonus prima casa

I benefici fiscali sull’acquisto della prima casa consistono

 

  • in caso di acquisto da costruttore: nel pagamento dell’Iva al 4% anziché al 20%;
  • in caso di acquisto da privato: nel pagamento dell’imposta di registro al 2% e non al 9%.

 

Come abbiamo spiegato più dettagliatamente nella nostra guida sul bonus prima casa, per usufruire di tali agevolazioni è necessario rispettare le seguenti condizioni:

 

  • oggetto della compravendita sia un immobile accatastato nella categoria “A”, con esclusione delle categorie A/1, A/8, A/9 e A/10;
  • la casa deve essere nel Comune di residenza dell’acquirente o, se in diverso Comune, l’acquirente deve impegnarsi a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dal rogito notarile;
  • l’acquirente non deve essere titolare di altra casa nel territorio dello stesso Comune ove acquista l’immobile con il beneficio;
  • l’acquirente non deve essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa. Se lo è, deve venderla: lo può fare o prima del rogito o (novità a partire dal 1° gennaio 2016) entro 1 anno dall’acquisto dell’immobile agevolato.

 

 

Che succede in caso di mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi?

Con due precedenti risoluzioni [2], l’Agenzia delle Entrate ha analizzato il caso in cui il contribuente non riesca a trasferire la propria residenza, nell’immobile appena acquistato con il bonus prima casa, entro i 18 mesi successivi al rogito:

 

  • qualora risulti ancora pendente il termine di 18 mesi, l’acquirente può revocare l’impegno fatto all’atto dell’acquisto dell’immobile agevolato, presentando apposita istanza all’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato l’atto; in tal caso, egli pagherà l’imposta di trasferimento in misura ordinaria al netto di quanto da lui già versato in sede di registrazione (ossia IVA al 20% o imposta di registro al 9%) e i relativi interessi, senza applicazione di sanzioni;
  • qualora invece il termine di 18 mesi si sia già compiuto, si verifica la decadenza dall’agevolazione; in tal caso, il contribuente sarà tenuto a pagare anche le sanzioni ma potrà avvalersi, ricorrendone le condizioni, del ravvedimento operoso, presentando apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione.

 

Analoghe considerazioni valgono in relazione all’ipotesi di vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni entro i successivi 5 anni e mancato riacquisto entro l’anno.

 

 

Che succede in caso di mancata vendita dell’immobile entro l’anno?

L’agenzia delle Entrate, nella circolare odierna, prende in esame l’ipotesi della mancata vendita dell’immobile preposseduto entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile. Anche in tale caso – precisa il documento – si applicano le due regole appena viste in caso di mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi.

 

Come noto, con la legge di Stabilità 2016 si consente al contribuente di godere del bonus fiscale prima casa anche qualora sia già proprietario di altro immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” a condizione, comunque, che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione si verifica la decadenza dall’agevolazione fruita per l’acquisto del nuovo immobile.

Analogamente alle fattispecie esaminate con le richiamate risoluzioni, anche la nuova previsione collega il verificarsi della decadenza al mancato rispetto di un impegno da parte dell’interessato. Dunque, il contribuente che si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l’impegno assunto potrà:

 

  • se ancora non è scaduto l’anno stabilito per la rivendita, proporre apposita istanza all’Ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale revocare l’impegno assunto al trasferimento dell’immobile, e conseguentemente richiedere la riliquidazione dell’imposta dovuta, oltre che degli interessi;
  • se invece è già decorso l’anno dal nuovo acquisto agevolato senza che si sia proceduto alla vendita dell’immobile preposseduto, si verifica la decadenza dall’agevolazione fruita in sede di acquisto e, pertanto, oltre all’imposta ed ai relativi interessi, trova applicazione anche la sanzione del 30%. Il contribuente tuttavia potrà accedere all’istituto del ravvedimento operoso ed ottenere la riduzione della sanzione, presentando apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle entrate con la quale dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione. Al riguardo, si precisa che i diversi termini a cui la legge [3] ricollega differenti riduzioni delle sanzioni, decorrono dal giorno in cui si è verificata la decadenza dall’agevolazione fruita per il nuovo acquisto (ossia dal giorno in cui matura l’anno dalla stipula dell’atto).

 

 

Altri chiarimenti sull’agevolazione “prima casa”

Come abbiamo appena detto, la legge di stabilità 2016 estende l’agevolazione “prima casa” al contribuente che, già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, acquisti un nuovo immobile, a condizione che proceda all’alienazione della casa preposseduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Con la circolare odierna l’Agenzia delle Entrate chiarisce un ulteriore punto: se può fruire dell’agevolazione anche un soggetto già proprietario nel comune di una casa non acquistata con l’agevolazione che intende effettuare l’acquisto di una abitazione sita nel medesimo comune, impegnandosi a vendere entro un anno la casa preposseduta.

Ebbene, secondo il fisco, l’acquisto di una abitazione sita in un Comune nel quale l’acquirente è già titolare di altra abitazione, acquistata senza fruire delle agevolazioni per la ‘prima casa’ , non può beneficiare di tali agevolazioni, anche se l’acquirente si impegna a vendere, entro un anno dal nuovo acquisto, l’immobile preposseduto.

Nel diverso caso in cui l’immobile preposseduto sia stato acquistato senza godere delle suddette agevolazioni, il contribuente non potrà acquistare un nuovo immobile agevolato sito nel medesimo Comune [4].


[1] Ag. Entrate, circolare n. 27/E del 13.06.16.

[2] Ag. Entrate, risoluzioni n. 105/E/2011 e 112/E/2012.

[3] Art. 13 del D.lgs. n. 472 del 1997.

[4] In quanto non verrebbe rispettata la condizione stabilita dalla lettera b) della Nota II-bis) che impone all’acquirente di dichiarare di non possedere, in via esclusiva o in comunione con il coniuge, altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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