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Lo sai che? Pubblicato il 16 giugno 2016

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Lo sai che? Rettifica del valore dell’immobile: prevale lo stato effettivo del bene

> Lo sai che? Pubblicato il 16 giugno 2016

Rispetto alla stima eseguita a tavolino conta di più il sopralluogo che ha rilevato le condizioni effettive dell’abitazione.

L’Agenzia delle Entrate non può rettificare il valore dell’immobile basandosi solo sulla stima effettuata “a tavolino” dai funzionari se poi il sopralluogo rivela che l’abitazione è in uno stato di degrado. Tra i due dati, infatti, deve prevalere quello obiettivo, tramite diretta presa di visione del bene in questione, e non quello astratto determinato dal confronto del quartiere e delle abitazioni limitrofe. È quanto chiarito da una sentenza della Cassazione pubblicata ieri [1].

Stop quindi agli avvisi di recupero dell’imposta di registro sugli atti di compravendita immobiliare se l’ufficio ritiene il valore dell’immobile superiore a quello che, invece, risulta dal sopralluogo: quest’ultimo dato è quello che, in definitiva, conta di più.

L’orientamento della giurisprudenza, in questo, è ormai costante e lo sa bene la stessa Agenzia delle Entrate che, nella circolare dello scorso mese di aprile [2] ha sollecitato le direzioni locali a non limitarsi ai dati delle quotazioni Omi (Osservatorio del Mercato Immobiliare), né a quanto risulta dalle fotografie scattate dal satellite (vedi, ad esempio, Google Maps o Google Earth), ma di procedere sempre con delle verifiche sul luogo, in modo da accertare l’effettiva condizione di conservazione dell’immobile e il suo apprezzamento concreto sul mercato.

Secondo la circolare in questione, l’individuazione del valore venale deve essere determinata confrontando più elementi come gli atti di immobili similari, il supporto dei funzionari-tecnici operanti nel settore catastale e accedendo presso l’immobile da verificare.

Dunque, al fine di determinare il valore dell’immobile, l’accertamento a tavolino, basato su criteri astratti ed eventuali (come, ad esempio, l’eventuale capacità edificatoria) non può prescindere dalle condizioni concrete del bene e queste ultime possono essere rilevate solo tramite un sopralluogo.

La Cassazione ha innanzitutto precisato che ai fini dell’imposta di registro, il valore del bene va individuato alla data della firma del contratto di vendita e vanno considerate sia le condizioni in quel momento sia le potenziali utilizzazioni. A tal fine, l’ufficio può legittimamente ricorrere tanto alla stima comparativa, quanto al sopralluogo. Tuttavia, qualora vi sia una contraddizione tra i risultati delle stime comparative e quelle del sopralluogo, prevalgono queste ultime.

Se le informazioni acquisite sul luogo dimostrano lo stato di degrado del fabbricato, specifiche caratteristiche e la scarsa possibilità di vendita, non si può ignorare che siano state proprio queste causa a determinare un abbassamento del corrispettivo della compravendita. Neanche a ventilata ulteriore potenzialità edificatoria non può da sola costituire valida motivazione per l’avviso di accertamento per il recupero dell’imposta.

La decisione conferma la necessità che le stime immobiliari eseguite dagli uffici siano ben motivate.

note

[1] Cass. sent. n. 12308/2016 del 15.06.2016.

[2] Ag. Entrate circolare circolare n. 16/E/2016.

Corte di Cassazione, sez. Tributaria, sentenza 20 aprile – 15 giugno 2016, n. 12308
Presidente Chindemi – Relatore Meloni

RITENUTO IN FATTO

1.- Con sentenza n. 111/21/09, depositata il 29settembre 2009e non notificata, la Commissione tributaria regionale della Toscana rigettava l’appello proposto dall’Agenzia delle entrate nei confronti della società Baldassini – Tognozzi – Pontello Costruzioni Generali s.p.a. avverso la sentenza n. 53/08/2006 della Commissione tributaria provinciale di Firenze e compensava integralmente tra le parti le spese di lite.
Il giudice di appello, per quanto qui interessa, premetteva in punto di fatto che:
a) la controversia riguardava l’avviso di rettifica e liquidazione ai fini dell’imposta di registro, notificato alla società contribuente il 20 aprile 2005 e relativo all’atto di compravendita immobiliare per notaio Mengacci del 24 maggio 2001, registrato il 12 giugno 2001;
b) con detto avviso l’Agenzia delle entrate aveva rettificato il valore dell’immobile (OMISSIS), oggetto del contratto di vendita, elevandolo da Euro 1.539.042,00, indicati in dichiarazione, ad Euro 2.100.000,00, con conseguente maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale.
La CTR, poi, aggiungeva che:
a) il valore dell’immobile era stato determinato mediante stima sintetico – comparativa, in considerazione della zona, della consistenza, dello stato conservativo e degli oneri di ristrutturazione;
b) la validità del metodo impiegato era stata posta in dubbio dalla stessa Agenzia, perché, nella motivazione dell’atto, aveva ammesso di aver visitato i luoghi, in epoca molto successiva a quella del contratto, quando erano in corso lavori di manutenzione, peraltro in fase ormai avanzata;
c) le peculiari caratteristiche del bene (villa nobiliare di tre piani, su una superficie di oltre 5000 mq.) avrebbero imposto una valutazione particolarmente accurata;
d) lo stato di degrado del complesso immobiliare era assolutamente pacifico tra le parti.
Il giudice di appello, in punto di diritto, affermava che la motivazione dell’avviso di rettifica era contraddittoria per la mancanza di una spiegazione alla valutazione in rettifica operata in aumento e per l’insanabile contrasto tra i criteri di valutazione indicati e gli esiti concreti di questa valutazione. Questa contraddizione non era stata dipanata da un successivo atto dell’Agenzia, una “rettifica della rettifica”, che aveva fatto riferimento ad un diverso criterio, rappresentato dall’incidenza percentuale dell’area sul valore e di edificazione. Quest’ultimo doveva considerarsi come un nuovo criterio di stima, peraltro viziato dal fatto che non considerava che il manufatto non poteva essere demolito e ricostruito, trattandosi di bene culturale, sottoposto a tutela.
2. – Avverso la sentenza di appello, l’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 15-19novembre 2010 ed affidato a cinque motivi.
3. – La società contribuente non ha svolto difese.

Considerato in diritto

1.- Con il primo motivo del ricorso, l’Agenzia delle entrate denuncia – in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. – la violazione e falsa applicazione degli artt. 43, comma 1, lett. a),51, comma 2 e 52, comma 1 del d.P.R.n. 131 del 1986, in quanto la CTR avrebbe escluso che il valore dichiarato dai contraenti in relazione ad un bene immobile in stato di degrado non sarebbe rettificabile in aumento ai fini dell’imposta di registro, laddove al momento del sopralluogo condotto al fine di appurare la reale consistenza del bene fosse in corso una massiccia attività di ristrutturazione.
1.1.- Il motivo è infondato e va rigettato.
1.1.1. – In tema di imposta di registro, l’art. 43, comma primo, del d.P.R. n. 131 del 1986, allorché stabilisce che il valore del bene o del diritto trasferito sia fissato “alla data dell’atto”, impone che si tenga conto, nella valutazione medesima, ad un tempo, sia delle condizioni attuali che delle potenziali utilizzazioni dell’oggetto della prestazione, non essendo contestabile che anche le seconde concorrono ad individuare, con notazione di attualità, il valore venale in comune commercio (cfr. Cass. n. 26685 del 2009).
Questa regola di giudizio, alla quale si è richiamata l’Agenzia delle entrate nell’avviso di rettifica, è stata applicata nella sentenza della CTR, che da atto della correttezza del ricorso ad un metodo di stima sintetico – comparativo che considerava, tra l’altro, lo stato di conservazione del bene e gli oneri di ristrutturazione.
Il giudice di appello, in particolare, non ha criticato il ricorso al sopralluogo da parte dell’amministrazione finanziaria, ma ha censurato l’applicazione del criterio di stima, confermando la decisione di annullamento dell’avviso di rettifica. Nella decisione, infatti, si legge: “Tutto ciò appare corretto – il ricorso al sopralluogo – ma non sposta il termine del problema, nel senso che non riesce a dare una spiegazione alla valutazione in rettifica…“.
2. – Con il secondo motivo di ricorso, l’Agenzia delle entrate denuncia la contraddittorietà della motivazione della decisione della CTR perché, nella sentenza, prima, si da atto della correttezza del ricorso dell’amministrazione al sopralluogo e, poi,si sottolinea che detto sopralluogo è avvenuto in un momento molto successivo alla stipula dell’atto, a ristrutturazione avanzata, “ritenendo non possibile un sopralluogo su immobile oggetto di ristrutturazione“.
2.1. – Il motivo è infondato è va rigettato.
2.1.1. – Come è stato evidenziato il giudice di appello non ha criticato il ricorso al sopralluogo, che ha reputato corretto, ma ha censurato la stima in aumento del valore fondata su detto sopralluogo, ritendo che non sia stata motivata (“…non sposta il termine del problema, nel senso che non riesce a dare una spiegazione alla valutazione in rettifica…“). Anzi, è stato precisato che il risultato del sopralluogo “viene quasi a confermare l’assunto della controparte in virtù del quale l’estremo degrado del bene – quello accertato anche con il sopralluogo nonché con le informazioni assunte in sito e presso gli uffici comunali – verrebbe a giustificare un corrispettivo della compravendita quale quello dichiarato“. Ne consegue che non sussiste il denunciato vizio della motivazione con riferimento alla dedotta impossibilità di svolgere un sopralluogo su bene in ristrutturazione.
3. – Con il terzo motivo di ricorso, l’Agenzia delle entrate denuncia l’insufficienza e l’illogicità della motivazione della decisione della CTR perché la sentenza conferma la validità formale del criterio di stima del valore del bene adoperato dall’Agenzia. A questo giudizio, avrebbe dovuto seguire l’analisi della concreta applicazione del criterio di valutazione adoperato dall’Agenzia delle entrate, mentre si era limitata ad affermazioni irrilevanti (circa l’atipicità dell’immobile e la non demolibilità) ed alla mera adesione acritica ad una perizia prodotta dalla società contribuente.
3.1. – Il motivo è infondato e va rigettato.
3.1.1. – Non sussiste, infatti, il dedotto vizio di motivazione perché la CTR, dopo aver reputato corretto il ricorso ad un criterio di stima sintetico – comparativo che considerava, tra l’altro, lo stato di conservazione del bene e gli oneri di ristrutturazione, ha reputato motivato in modo incongruo la rettifica del valore in aumento perché non giustificata (“Tutto ciò appare corretto – il ricorso al sopralluogo – ma non sposta il termine del problema, nel senso che non riesce a dare una spiegazione alla valutazione in rettifica…“) e perché non teneva conto di una serie di dati emersi (come lo stato di degrado del bene; le caratteristiche assolutamente peculiari dell’immobile; la presenza di pochissimi potenziali compratori).
La contraddittorietà della motivazione della rettifica in aumento, evidenziata dalla CTP e confermata dalla CTR, riguardava, in buona sostanza, l’aver rettificato in aumento il valore del bene, sebbene le informazioni assunte anche con il sopralluogo avessero confermato lo stato di degrado del bene.
Questa contraddizione non era stata dipanata da un successivo atto dell’Agenzia, una “rettifica della rettifica”, che aveva fatto riferimento ad un diverso criterio, rappresentato dall’incidenza percentuale dell’area sul valore e di edificazione. Quest’ultimo doveva considerarsi come un nuovo criterio di stima, peraltro viziato dal fatto che non considerava che il manufatto non poteva essere demolito e ricostruito integralmente, trattandosi di bene culturale, sottoposto a tutela.
4. – Con il quarto motivo del ricorso, l’Agenzia delle entrate denuncia – in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. – la violazione e falsa applicazione degli artt. 7, comma 2, del d. lgs. n. 546 del 1992, con riferimento al mancato esercizio da parte della CTR di poteri d’indagine sul valore del bene in relazione alla perizia depositata dalla società contribuente.
4.1. – Il motivo è infondato e va rigettato.
4.1.1. – L’art. 7 del d.lgs. 31 dicembre 1992 n. 546, attribuisce al giudice tributario il potere di dispone l’acquisizione d’ufficio di mezzi di prova non per sopperire alle carenze istruttorie delle parti, sovvertendo i rispettivi oneri probatori, ma soltanto in funzione integrativa degli elementi di giudizio, il cui esercizio è consentito ove sussista una situazione obiettiva di incertezza e laddove la parte non possa provvedere per essere i documenti nella disponibilità della controparte o di terzi (Cass. n. 955 del 2016).11 potere di disporre l’acquisizione d’ufficio di mezzi di prova dev’essere interpretato alla luce del principio di terzietà sancito dall’art. 111 Cost., il quale non consente al giudice di sopperire alle carenze istruttorie delle parti, sovvertendo i rispettivi oneri probatori, ma gli attribuisce solamente un potere istruttorio in funzione integrativa, e non integralmente sostitutiva, degli elementi di giudizio (Cass. Civ., Sez. 5, n. 673 del 15/01/2007). Tale potere, pertanto, può essere esercitato soltanto ove sussista un’obiettiva situazione di incertezza, al fine di integrare gli elementi di prova già forniti dalle parti e non anche nel caso in cui il materiale probatorio acquisito agli atti imponga una determinata soluzione della controversia.
Dagli atti non emerge una situazione di incertezza che giustificasse il ricorso ai poteri in questione che si sarebbero risolti in una alterazione del riparto degli oneri probatori tra le parti.
In tema di contenzioso tributario, comunque, il giudice tributario non è obbligato ad esercitare “ex officio” i poteri istruttori di cui all’art. 7 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, salvo che non sussista il presupposto dell’impossibilità di acquisire la prova altrimenti, come nel caso in cui una delle parti non possa conseguire documenti in possesso dell’altra (Cass. n. 14244 del 2015). Neppure questo presupposto del potere istruttorio in esame ricorre nel caso di specie. Ne consegue che il motivo di ricorso deve essere rigettato.
5. – Con il quinto motivo del ricorso, l’Agenzia delle entrate denuncia – in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. – la violazione e falsa applicazione dell’art. 21 del d. lgs. n. 42 del 2004, perché la sentenza della CTR ha escluso che fosse possibile un intervento edilizio di demolizione e ricostruzione dell’immobile oggetto della controversia, in quanto sottoposto a vincolo come bene culturale.
5.1. – Il motivo è infondato e va rigettato.
5.1.1. – L’art. 21 del d. lgs. n. 42 del 2004 sottopone ad autorizzazione del Ministero anche gli interventi edilizi di rimozione o di demolizione, anche con successiva ricostituzione, dei beni culturali. La decisione della CTR, invero, si è limitata ad escludere che fosse possibile procedere ad una integrale demolizione del manufatto esistente con recupero della volumetria in un nuovo manufatto. Questa decisione riflette la natura del bene: trattandosi di bene culturale gli interventi edilizi consentiti sono comunque finalizzati al recupero del manufatto e tanto basta per escludere che ai fini del valore del bene venduto si potesse considerare solo il recupero della volumetria edificabile. In ogni caso, il tema è sorto con riferimento al criterio adoperato dall’Agenzia nella “rettifica della rettifica”, che, come risulta dalla decisione, non è quello adoperato per la determinazione del valore del bene.
3.- Nulla per le spese non avendo la contro ricorrente svolto difese.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla per le spese.

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