Rettifica del valore dell’immobile: prevale lo stato effettivo del bene
Lo sai che?
16 Giu 2016
 
L'autore
Redazione
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore
 

Rettifica del valore dell’immobile: prevale lo stato effettivo del bene

Rispetto alla stima eseguita a tavolino conta di più il sopralluogo che ha rilevato le condizioni effettive dell’abitazione.

 

L’Agenzia delle Entrate non può rettificare il valore dell’immobile basandosi solo sulla stima effettuata “a tavolino” dai funzionari se poi il sopralluogo rivela che l’abitazione è in uno stato di degrado. Tra i due dati, infatti, deve prevalere quello obiettivo, tramite diretta presa di visione del bene in questione, e non quello astratto determinato dal confronto del quartiere e delle abitazioni limitrofe. È quanto chiarito da una sentenza della Cassazione pubblicata ieri [1].

 

Stop quindi agli avvisi di recupero dell’imposta di registro sugli atti di compravendita immobiliare se l’ufficio ritiene il valore dell’immobile superiore a quello che, invece, risulta dal sopralluogo: quest’ultimo dato è quello che, in definitiva, conta di più.

 

L’orientamento della giurisprudenza, in questo, è ormai costante e lo sa bene la stessa Agenzia delle Entrate che, nella circolare dello scorso mese di aprile [2] ha sollecitato le direzioni locali a non limitarsi ai dati delle quotazioni Omi (Osservatorio del Mercato Immobiliare), né a quanto risulta dalle fotografie scattate dal satellite (vedi, ad esempio, Google Maps o Google Earth), ma di procedere sempre con delle verifiche sul luogo, in modo da accertare l’effettiva condizione di conservazione dell’immobile e il suo apprezzamento concreto sul mercato.

Secondo la circolare in questione, l’individuazione del valore venale deve essere determinata confrontando più elementi come gli atti di immobili similari, il supporto dei funzionari-tecnici operanti nel settore catastale e accedendo presso l’immobile da verificare.

 

Dunque, al fine di determinare il valore dell’immobile, l’accertamento a tavolino, basato su criteri astratti ed eventuali (come, ad esempio, l’eventuale capacità edificatoria) non può prescindere dalle condizioni concrete del bene e queste ultime possono essere rilevate solo tramite un sopralluogo.

 

La Cassazione ha innanzitutto precisato che ai fini dell’imposta di registro, il valore del bene va individuato alla data della firma del contratto di vendita e vanno considerate sia le condizioni in quel momento sia le potenziali utilizzazioni. A tal fine, l’ufficio può legittimamente ricorrere tanto alla stima comparativa, quanto al sopralluogo. Tuttavia, qualora vi sia una contraddizione tra i risultati delle stime comparative e quelle del sopralluogo, prevalgono queste ultime.

 

Se le informazioni acquisite sul luogo dimostrano lo stato di degrado del fabbricato, specifiche caratteristiche e la scarsa possibilità di vendita, non si può ignorare che siano state proprio queste causa a determinare un abbassamento del corrispettivo della compravendita. Neanche a ventilata ulteriore potenzialità edificatoria non può da sola costituire valida motivazione per l’avviso di accertamento per il recupero dell’imposta.

 

La decisione conferma la necessità che le stime immobiliari eseguite dagli uffici siano ben motivate.


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. Tributaria, sentenza 20 aprile – 15 giugno 2016, n. 12308
Presidente Chindemi – Relatore Meloni

RITENUTO IN FATTO

1.- Con sentenza n. 111/21/09, depositata il 29settembre 2009e non notificata, la Commissione tributaria regionale della Toscana rigettava l’appello proposto dall’Agenzia delle entrate nei confronti della società Baldassini – Tognozzi – Pontello Costruzioni Generali s.p.a. avverso la sentenza n. 53/08/2006 della Commissione tributaria provinciale di Firenze e compensava integralmente tra le parti le spese di lite.
Il giudice di appello, per quanto qui interessa, premetteva in punto di fatto che:
a) la controversia riguardava l’avviso di rettifica e liquidazione ai fini dell’imposta di registro, notificato alla società contribuente il 20 aprile 2005 e relativo all’atto di compravendita immobiliare per notaio Mengacci del 24 maggio 2001, registrato il 12 giugno 2001;
b) con detto avviso l’Agenzia delle entrate aveva rettificato il valore dell’immobile (OMISSIS), oggetto del contratto di vendita, elevandolo da Euro 1.539.042,00, indicati in dichiarazione, ad Euro 2.100.000,00, con conseguente maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale.
La CTR, poi, aggiungeva che:
a) il valore dell’immobile era stato

Mostra tutto

[1] Cass. sent. n. 12308/2016 del 15.06.2016.

[2] Ag. Entrate circolare circolare n. 16/E/2016.

 


richiedi consulenza ai nostri professionisti

 


Download PDF SCARICA PDF
 
 
 
 
Commenti