I costi dell’ipoteca sono a carico del creditore
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17 Giu 2016
 
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I costi dell’ipoteca sono a carico del creditore

Le spese di iscrizione ipotecaria non possono essere immediatamente richieste al debitore con il precetto, sulla base dell’autoliquidazione eseguita dal creditore; per porle a carico del debitore è infatti necessario l’avvio dell’esecuzione forzata.

 

Il caso è tutt’altro che raro: il creditore ottiene una sentenza favorevole con cui il giudice condanna la controparte a pagare una determinata somma e, per costringere quest’ultima all’immediato versamento dell’importo (e, nello stesso tempo, per evitare il rischio di alienazioni dei beni immobili), iscrive immediatamente ipoteca sulla sua casa, senza neanche dargli il tempo di adempiere. A chi spetta pagare i costi l’iscrizione di un’ipoteca non ancora necessaria ai fini dell’esecuzione forzata? A stabilirlo è stata una recente sentenza della Cassazione [1].

 

Secondo la Corte, il creditore che abbia provveduto immediatamente a iscrivere ipoteca giudiziale sulla base di una sentenza di condanna non può addossare le spese per tale iscrizione sul debitore, calcolandole nell’atto di precetto che gli notifica subito dopo la sentenza. Infatti, tali costi non possono essere “autoliquidati” dal creditore (o meglio, dall’avvocato del creditore) nell’atto di precetto, ma il loro riconoscimento deve passare sempre il vaglio del giudice, vaglio che potrà avvenire solo in caso di avvio del pignoramento sull’immobile [2].

 

Il codice civile [3], infatti, prevede chiaramente che le spese per l’iscrizione dell’ipoteca sono a carico del debitore, ma prevede, nello stesso tempo, che esse sono anticipate dal creditore. Si tratta allora di individuare quando e con quali modalità potranno essere recuperate dal creditore stesso e se, in particolare, il creditore abbia facoltà di autoliquidarle inserendole direttamente nell’atto di precetto.

 

In passato la Cassazione [4] aveva sentenziato per una tesi favorevole al creditore, stabilendo che l’obbligo di ottenere la restituzione delle spese per l’iscrizione dell’ipoteca e per le necessarie ispezioni catastali (facilmente documentali attraverso le note rilasciate dal competente ufficio), derivando direttamente dalla legge e dalla sentenza di condanna – che è titolo esecutivo per l’iscrizione dell’ipoteca stessa – non hanno bisogno, per essere accertati, di ulteriori accertamenti da parte del giudice. Pertanto il creditore le potrebbe addossare sul debitore inserendole direttamente nell’atto di precetto.

 

Questa tesi, però, è ormai superata; la Corte ritiene infatti preferibile una diversa interpretazione della norma ossia che le spese di iscrizione ipotecaria non siano subito richiedibili con il precetto, sulla base della autoliquidazione eseguita dal creditore. E questo per due ordini di ragioni:

  • esse richiedono il preventivo controllo del giudice
  • esse possono essere poste a carico del debitore non indiscriminatamente al momento della notifica del precetto, ma solo se, con l’avvio del pignoramento, il creditore aggredisca davvero l’immobile ipotecato. Solo in tal caso le spese per l’iscrizione ipotecaria gli saranno riconosciute come spese di esecuzione dal giudice del processo esecutivo.

 

In buona sostanza, se l’ipoteca non è strettamente necessaria, ma viene usata solo come lama al collo per ottenere subito il pagamento, senza aver dato il tempo al debitore di adempiere spontaneamente, i suoi costi non possono che essere sostenuti dal creditore che ha voluto, comunque, garantirsi tale tutela. Diversamente, quando l’ipoteca è funzionale all’esecuzione forzata, dettata proprio dal perdurante inadempimento del debitore, essa diventa misura (quasi) obbligata per il creditore e, quindi, il suo costo può essere addebitato alla controparte.

 

Le spese per iscrivere l’ipoteca – si legge in sentenza – non sono, in effetti, spese che il creditore deve necessariamente sostenere non appena ottiene la sentenza di condanna, per poter utilizzare la sentenza stessa per intimare il pagamento al debitore (non sono quindi assimilabili all’imposta di registro). Non sussiste infatti un obbligo per il creditore di iscrivere ipoteca giudiziale immediatamente, prima della notifica del precetto.

 

Quindi con il precetto può essere intimato il pagamento del solo importo indicato nella sentenza di condanna, le spese accessorie e necessarie (per esempio la registrazione della sentenza stessa), nonché le spese legali. Dopo la notifica della intimazione di pagamento, infatti, è ben possibile che il debitore paghi spontaneamente.

Se invece il debitore, pur a fronte della notifica del precetto, rifiuti il pagamento o, comunque, non provveda al pagamento del debito, il creditore potrà attivare il pignoramento e ha la facoltà di scegliere liberamente i beni su cui tentare di soddisfarsi: se, per farlo, procederà sull’immobile ipotecato, ricadranno sul debitore le spese sostenute per ottenere l’ipoteca in questione.

 

È ben possibile, peraltro, che il creditore, pur avendo proceduto a iscrivere ipoteca su alcuni beni del debitore, avvii l’espropriazione su altri beni (ad esempio, il più veloce e meno oneroso pignoramento presso terzi): in questo caso le spese sostenute per l’iscrizione dell’ipoteca relative ai beni rimasti del tutto estranei all’esecuzione fozata non potranno essergli riconosciute.


[1] Cass. sent. n. 12410/2016.

[2] La Corte precisa che per il riconoscimento di tali spese, non potendo essere liquidato in precetto, è necessario ottenere un titolo, in sede di ricorso a decreto ingiuntivo o in via ordinaria, oppure farsele liquidare in sede esecutiva con provvedimento del giudice dell’esecuzione ex art. 95 cod. proc. civ., opponibile secondo i meccanismi degli artt. 512 e 617 cod. proc. civ.

[3] Art. 2846 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 1948/1959.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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