Ordine del giorno dell’assemblea di condominio
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17 Giu 2016
 
L'autore
Maura Corrado
 


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Ordine del giorno dell’assemblea di condominio

L’ordine del giorno: perché è importante e come compilarlo, la corretta compilazione da parte dell’assemblea di condominio è fondamentale per la validità della delibera. Cerchiamo di capirne di più.

 

 

Ordine del giorno: cos’è e chi decide?

La corretta compilazione dell’ordine del giorno (d’ora in poi, o.d.g.) dell’assemblea di condominio, da inserire nell’avviso di convocazione, è fondamentale per la validità della delibera.

 

Innanzitutto, va detto che l’o.d.g. rappresenta l’elenco degli argomenti che devono essere discussi dall’assemblea di condominio, argomenti che in parte sono decisi dalla legge (si pensi all’assemblea ordinaria annuale: è obbligatorio discutere del rendiconto consuntivo e del preventivo di gestione), in parte dall’amministratore e/o dai condòmini: si pensi alle innovazioni, all’eventuale revoca dopo il primo anno di gestione o alla nuova nomina superato il biennio e ancora agli interventi di manutenzione straordinaria o all’installazione di un impianto di videosorveglianza.

Nei casi di autoconvocazione dell’assemblea saranno i condòmini a decidere in toto l’o.d.g.

 

 

Ordine del giorno: quali le regole?

In relazione alla comunicazione dell’o.d.g., occorre premettere due punti fermi: per la validità delle deliberazioni assembleari si richiede che tutti gli aventi diritto a partecipare alla riunione siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione, attraverso la specifica indicazione dell’o.d.g. [1]: si tratta dell’avviso di convocazione da comunicarsi almeno 5 giorni. In pratica, tutti i partecipanti all’assemblea hanno diritto a essere preventivamente informati su quelli che saranno gli argomenti da discutere. Proprio per questo motivo, l’omessa indicazione di un punto all’o.d.g., così come la sua incompleta esplicitazione, possono portare alla richiesta d’invalidazione della delibera, entro 30 giorni, in quanto annullabile.

 

Tuttavia, qualora alcuni argomenti non fossero menzionati nell’o.d.g., ma fossero comunque posti all’attenzione dell’assise, non sempre si può parlare di deliberazione invalida. Proviamo a capire perché.

Se alla riunione partecipano tutti i condomini (così detta assemblea totalitaria) e nessuno, al momento della introduzione della nuova questione, si lamenta del fatto che non sia presente all’o.d.g. senza prendere parte alla discussione la deliberazione non potrà essere impugnata. In sostanza chi ritiene di non voler affrontare un tema sul quale non è stato preventivamente informato deve fare notare questa circostanza evitando, preferibilmente, di entrare nel merito della questione per poi impugnare la delibera laddove ritenga lo utile.

 

Diversa la situazione, anche se solo parzialmente, nel caso di assemblea in cui non sono presenti tutti i condomini. Sicuramente avranno diritto d’impugnazione gli assenti che, per ovvie ragioni, non sono stati posti nella condizione di sapere e di contestare la scelta di parlare di un argomento non menzionato nell’o.d.g. L’omessa indicazione di un argomento, poi, deliberato, all’o.d.g., non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, ma che non ha eccepito la irregolarità della convocazione. Ciò significa che, analogamente a quanto avviene nell’assemblea totalitaria, è necessario far notare subito l’irregolarità per poter impugnare in seguito.

 

 

Ordine del giorno: come si compila correttamente?

L’avviso di convocazione deve contenere la specifica indicazione dell’o.d.g. Il problema è proprio quelli di capire cosa vuol dire indicazione specifica e quando si può considerare incompleto l’o.d.g.

 

Precisiamo fin da subito che non è necessario che l’o.d.g. contenga una indicazione minuziosa dell’argomento, dello sviluppo della discussione e addirittura dei possibili esiti della votazione. L’importante è che, anche se non analiticamente, specifichi gli argomenti da trattare in modo che siano compresi nei termini essenziali

Chiariamo con un esempio. Se l’assemblea deve decidere a quale ditta affidare i lavori di manutenzione, basterà inserire nell’o.d.g. la seguente voce: “Lavori di manutenzione dell’edificio, esame dei preventivi e scelta dell’impresa”. Allo stesso modo, se c’è da nominare l’amministratore, basterà scrivere: “Nomina amministratore”, non essendo necessario indicare nient’altro.

 

L’incompleta indicazione dell’o.d.g. comporta l’annullabilità della delibera, anche se è sempre necessario un esame della situazione concreta complessivamente desumibile dagli atti condominiali: se, ad esempio, nel verbale dell’assemblea precedente – ritualmente comunicato a tutti i condòmini – a quella convocata con un avviso contenente un o.d.g. stringato era specificato con chiarezza il contenuto della successiva riunione, non è automatico che l’incompletezza possa essere considerata motivo di illegittimità.

 

 

Ordine del giorno: quali sono gli allegati all’avviso di convocazione?

L’avviso di convocazione contenente la specifica indicazione dell’o.d.g. – ossia l’elencazione precisa ma (eventualmente) anche sintetica degli argomenti da trattare – dev’essere comunicato agli aventi diritto a partecipare all’assemblea condominiale almeno 5 giorni prima della data fissata per la prima convocazione, allegando tutti i documenti connessi agli argomenti elencati nell’o.d.g. Ma questo sempre? È necessario, ad esempio, allegare il rendiconto se all’o.d.g. è stabilito che si discuterà in merito all’approvazione di tale documento?

 

Per risolvere questo genere di dubbio, è indispensabile guardare al contenuto del regolamento di condominio: lo statuto della compagine, sia esso di origine assembleare o contrattuale, potrebbe contenere uno specifico obbligo in tal senso. Se questo documento non dice nulla, non sussiste alcun obbligo in tal senso.

 

 

Ordine del giorno: è possibile integrarlo?

Un’altra domanda meritevole di attenzione riguarda se sia o meno possibile integrare l’o.d.g.: in altre parole, che cosa fare se tra la spedizione dell’avviso e lo svolgimento dell’assemblea sorge la necessità, sollecitata dai condomini o valutata autonomamente dell’amministratore, di inserire un nuovo argomento all’ordine del giorno? Si pensi, ad esempio, alla notificazione di un atto giudiziario esorbitante dalle competenze dell’amministratore. In tali casi, quest’ultimo (o comunque il convocante) ha due opzioni a sua disposizione:

  1. a) se ci sono i tempi per informare i condomini (sempre cinque giorni) potrà inviare ulteriore avviso d’integrazione dell’originario avviso di convocazione;
  2. b) se non sussistono questi tempi dovrà convocare una nuova assemblea;
  3. c) se in riunione sono presenti tutti i condomini (così detta assemblea totalitaria) potrà evidenziare la questione e fare decidere a loro se entrare nel merito.

 

 

Ordine del giorno e conto corrente condominiale.

Ad oggi, l’amministratore ha l’obbligo di aprire e di utilizzare uno specifico conto corrente per ogni condominio amministrato, disponendola d’ufficio; in ogni caso nulla vieta all’assemblea di decidere l’istituto di credito presso il quale accendere il conto, o magari di cambiarlo in costanza di rapporto.

La stessa assemblea può autorizzare l’amministratore a eseguire pagamenti al di là della provvista esistente su quel deposito laddove ciò si rendesse necessario. In tal caso, sebbene sia consigliabile far chiaramente deliberare tale circostanza, ciò non è obbligatorio se lo si può desumere dall’intero contesto. Si pensi al neo amministratore chiamato a risolvere una situazione di grave difficoltà economica dovuta a cattiva gestione della morosità da parte del suo predecessore o ad altri motivi. Chiaramente per poter sconfinare è necessario che assieme al rapporto di conto corrente sia istituito un fido bancario.


[1] Art. 66, co. 3, disp. att. cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 24456, del 19.11.2009.

 


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