Come calcolare le tasse da pagare per l’acquisto della nuda proprietà
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24 Giu 2016
 
L'autore
Angelo Forte
 


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Come calcolare le tasse da pagare per l’acquisto della nuda proprietà

Una guida per gli acquirenti della sola nuda proprietà di immobili utile per conoscere le modalità di calcolo delle imposte che si devono versare al Fisco.

 

È in crescita, negli ultimi anni, la pratica di acquistare solo la nuda proprietà di un immobile, lasciando al vecchio proprietario il diritto di usufrutto sul bene in questione e, quindi, di continuare ad abitarlo fino al decesso. Si tratta di un acquisto che sovente è motivato dalle ridotte capacità di investimento del compratore che non ha nemmeno, al momento in cui realizza l’acquisto, l’urgenza di disporre di un appartamento.

Chi vende la nuda proprietà è, di solito, una persona di età avanzata che , per fronteggiare una situazione economica precaria, ha bisogno di danaro liquido; nello stesso tempo egli non può continuare ad abitare il proprio appartamento (essendosi riservato l’usufrutto vita natural durante) senza per questo dover corrispondere alcuna somma al nudo proprietario a titolo di affitto.

 

Il prezzo che paga colui che acquista la nuda proprietà è, per ovvie ragioni, inferiore rispetto al prezzo che altrimenti pagherebbe in caso di acquisto della proprietà integrale del bene: egli infatti non potrà godere dell’appartamento fino a quando l’usufruttuario resta in vita.

Di conseguenza, il corrispettivo per la vendita della nuda proprietà è tanto più elevato quanto più elevata è l’età del venditore; in tal caso infatti sarà minore il tempo che il nudo proprietario dovrà attendere prima di godere pienamente dell’appartamento.

 

Fatte queste doverose premesse, l’acquisto della nuda proprietà viene tassato in base al valore del diritto che è stato ceduto e cioè in base al valore della nuda proprietà.

La base imponibile da tassare è stabilita nella differenza tra valore della piena proprietà e il valore dell’usufrutto: se il valore della piena proprietà è facilmente calcolabile (è pari, ovviamente, al valore di mercato della piena proprietà dell’immobile), quello dell’usufrutto si determina nel modo seguente:

 

– si calcola la rendita annua dell’immobile (pari al valore della piena proprietà moltiplicato per il tasso legale di interesse che è pari allo 0,2% dal 1° gennaio 2016);

 

– si moltiplica la rendita annua così ottenuta per il coefficiente relativo all’età del venditore (cioè dell’usufruttuario).

 

I coefficienti relativi all’età dell’usufruttuario sono i seguenti (partendo da una età mediamente avanzata):

 

– se l’usufruttuario ha tra 61 e 63 anni il coefficiente è pari a 275;

– se l’usufruttuario ha tra 64 e 66 anni il coefficiente è pari a 250;

– se l’usufruttuario ha tra 67 e 69 anni il coefficiente è pari a 225;

– se l’usufruttuario ha tra 70 e 72 anni il coefficiente è pari a 200;

– se l’usufruttuario ha tra 73 e 75 anni il coefficiente è pari a 175;

– se l’usufruttuario ha tra 76 e 78 anni il coefficiente è pari a 150;

– se l’usufruttuario ha tra 79 e 82 anni il coefficiente è pari a 125;

– se l’usufruttuario ha tra 83 e 86 anni il coefficiente è pari a 100;

– se l’usufruttuario ha tra 87 e 92 anni il coefficiente è pari a 75;

– se l’usufruttuario ha tra 93 e 99 anni il coefficiente è pari a 50.

 

Ottenuta così la base imponibile da tassare (pari, ripetiamo, al valore della piena proprietà meno il valore dell’usufrutto, pari a sua volta alla rendita annua dell’immobile moltiplicata per i coefficienti sopra indicati), su di essa andrà calcolata l’imposta di registro (con aliquota al 9% se non prima casa o al 2% se prima casa; saranno poi da versare le imposte ipotecarie e catastali).


 


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