Parcheggi condominiali: dove si costruiscono e a chi si assegnano?
Lo sai che?
1 Lug 2016
 
L'autore
Maura Corrado
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore
 

Parcheggi condominiali: dove si costruiscono e a chi si assegnano?

Fonte di continue liti tra condomini è il parcheggio condominiale: come è cambiata la disciplina dei posti auto nel tempo e qual è quella attuale? Chi decide come e a chi assegnarli?

 

Tra i problemi di maggiore rilevanza in ambito condominiale, un posto di primaria importanza spetta ai parcheggi per le autovetture.

 

Una questione che è sempre stata oggetto di dibattito nel corso degli anni proprio in quanto particolarmente complessa: si tenga conto che fino al 1967 non esisteva una disciplina legislativa che, nella costruzione di edifici, prevedesse la destinazione di una parte di essi a parcheggio. Era il costruttore che decideva in tal senso e che, nella maggior parte dei casi, faceva prevalere la volontà di impiegare tutta la cubatura edificabile in favore di un numero maggiore di appartamenti e locali commerciali (sicuramente più remunerativi) a discapito di uno sfruttamento razionale degli spazi che tenesse presente la complessità delle esigenze.

 

Verso la fine degli anni Sessanta le cose finalmente cambiano e diventa obbligatoria la destinazione a parcheggio di una determinata superficie [1] nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione.

 

Gli spazi per parcheggi così realizzati non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta (cioè non servono per l’ornamento di altri spazi) né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse.

Gli unici vincoli che possono essere previsti sono quelli di carattere urbanistico.

 

 

Parcheggi condominiali: come sono assegnati?

Le problematiche inerenti i parcheggi hanno dei riflessi notevoli soprattutto in relazione agli edifici in condominio.

 

In molti condomini ci sono delle autorimesse comuni al posto di box auto di proprietà esclusiva. La disciplina dell’utilizzo di queste aree è di competenza dell’amministratore che deve disciplinare l’uso delle cose comuni al fine di assicurare il miglior godimento delle stesse a tutti i condomini.

Nel caso di area a parcheggio pienamente fruibile da tutti i partecipanti al condominio, dunque, l’amministratore potrà delimitare lo spazio occupabile da ogni singola autovettura lasciando ai condomini la scelta del singolo posto.

 

Uno dei problemi più frequenti si riscontra quando le aree a parcheggio sono insufficienti a servire contemporaneamente tutti i condomini. In questo caso sarà l’assemblea a dover decidere le modalità d’utilizzo. Ad esempio, si delibera un utilizzo turnario, tenendo conto che pari uso non è sinonimo di utilizzo contemporaneo ma semplicemente di diritto a godere del bene comune anche in tempi differenti [2]. Resta fermo che in nessun caso l’assegnazione dei posti potrà avvenire in ragione dei millesimi di proprietà. Chiariamo con un esempio pratico: se i parcheggi disponibili sono 10 ed i condomini 15 l’assemblea, con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi,  potrà deliberare l’utilizzo turnario del parcheggio.

 

L’assegnazione dei singoli posti, in assenza di accordo tra tutti i condomini, non potrà essere fatta sulla base dei millesimi di proprietà. In questo contesto la soluzione più utilizzata è quella del sorteggio.

 

Quanto poi al problema del trasferimento dei posti auto separatamente dall’appartamento, fino a qualche tempo fa esistevano due ricostruzioni: la prima ammetteva il trasferimento del posto auto separatamente dall’appartamento, in quanto era irrilevante il soggetto che usava il bene; bastava che venisse mantenuta la destinazione a parcheggio del bene o dell’auto. La seconda, al contrario, considerava il parcheggio un bene pertinenziale inscindibile dall’appartamento e non ammetteva un trasferimento separato.

Ad oggi, la regola è quella secondo cui gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari [3], ma con un limite: ciò è possibile solo per le nuove costruzioni  (successive al 2005), mentre per le costruzioni anteriori vige sempre il principio in base al quale il parcheggio non può essere trasferito separatamente dall’appartamento.

 

 

Parcheggi condominiali: si possono ricavare da spazi comuni già esistenti?

Accade spesso che degli edifici abbiano delle parti comuni in relazione alle quali il regolamento di condominio non prevede una particolare destinazione d’uso (cortili, aree antistanti le abitazioni, ecc…).

In queste situazioni ogni condomino potrà fare dello spazio comune l’utilizzo più conveniente facendo salvo il rispetto del pari uso che la legge riconosce a tutti i partecipanti [4]. L’assemblea potrà decidere per la destinazione a parcheggio di tale spazio con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi, purché la decisione non sia lesiva dei diritti dei condomini (ad esempio, rendendo difficoltoso l’accesso alle abitazioni private).

La stessa assemblea dei condomini, con le maggioranze previste per le innovazioni (maggioranza dei partecipanti al condominio e almeno 2/3 dei millesimi) potrà decidere di mutare la destinazione d’uso di uno spazio comune (ad esempio da giardino a parcheggio) purché tale mutamento non sia dannoso anche per un solo condomino.

 

Proprio per soddisfare la necessità di creare nuovi spazi da adibire a parcheggio, attualmente si stabilisce che i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi o nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari. Essi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Ancora una volta, la decisione definitiva spetta all’assemblea che potrà deliberare la creazione di nuovi parcheggi attraverso l’escavazione del sottosuolo o il mutamento della destinazione d’uso dei locali, di proprietà comune, posti al piano terra, con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi. L’unico limite sta nel fatto che l’intervento non deve essere lesivo dei diritti anche di un solo condominio.


[1] Con la l. n. 765, del 06.08.1967 (c.d. legge ponte), si è deciso d’intervenire colmando un evidente vuoto legislativo. L’art. 18 di questa legge, introducendo nella legge urbanistica (l. n. 1150, del 17.08.1942) l’art. 41-sexies rendeva obbligatoria la destinazione a parcheggio di una determinata superficie.

[2] Cass., sent. n. 12873, del 16.06.2005.

[3] Art. 12, l. n. 246, del 28.11.2005.

[4] Art. 1102 cod. civ.

 


richiedi consulenza ai nostri professionisti

 


Download PDF SCARICA PDF
 
 
Commenti
2 Lug 2016 albano andrea

salve, sono interessato all’uso di parcheggi interni al condominio, prox assemblea si parlerà del tema. grazie