Infiltrazioni: a risarcire è l’inquilino o il padrone di casa?
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22 Giu 2016
 
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Infiltrazioni: a risarcire è l’inquilino o il padrone di casa?

Se l’inquilino del piano di sotto lamenta infiltrazioni di acqua e macchie di umidità, che dipendono da un rubinetto e da una valvola rimasta aperta, a risponderne è l’inquilino o il locatore?

 

Quando un appartamento dato in affitto determina infiltrazioni di acqua che vanno a danneggiare l’immobile del vicino posto al piano di sotto, quest’ultimo può chiedere il risarcimento del danno solo al locatore e non al conduttore: l’inquilino, infatti, non è responsabile dei danneggiamenti procurati dall’appartamento non di sua proprietà, salvo che il fatto sia a lui completamente addebitabile e il padrone di casa non abbia potuto impedirlo. Dunque, la conduttura dell’acqua vecchia, che non sia stata oggetto di manutenzione, è un problema che ricade solo sul locatore e non sull’affittuario.

 

Ma che succede in quelle situazioni intermedie in cui, ad esempio, benché informato della possibile perdita, l’inquilino non si attiva per evitare o limitare i danni e, nonostante le prescrizioni impartitegli dal suo padrone di casa – in attesa dell’arrivo del tecnico di fiducia e dei lavori di riparazione – continua ad utilizzare un determinato rubinetto, senza invece chiudere la valvola dell’acqua? La questione è stata analizzata, da un punto di vista ovviamente strettamente legale, dal Tribunale di Napoli che, sul punto, è pronunciato di recente [1].

 

Secondo il giudice campano, a risarcire i danni da infiltrazioni all’immobile non può che essere solo il proprietario dell’appartamento del piano di sopra anche se ad abitare nell’immobile c’è un inquilino che conosce il problema ma non chiude la valvola di arresto dell’acqua. Questo perché le regole che disciplinano la responsabilità civile, in questi casi, sono molto semplici e facili da spiegare:

  • il proprietario di un bene è sempre responsabile per i danni provocati a terzi dallo stesso bene, anche se per tali danni non ha alcuna colpa o non è in malafede; si tratta, cioè, di quella che, in termini giuridici, viene chiamata responsabilità oggettiva [2];
  • il proprietario si libera dalla responsabilità – che pertanto potrà essere addossata anche a un altro soggetto (come, nel caso di specie, l’inquilino) – solo se riesce a dimostrare – cosa tutt’altro che facile – che il danno si è prodotto per caso fortuito, ossia per un evento non solo non preventivabile anche con la massima accortezza, ma neanche evitabile nell’immediato con un pronto intervento.

 

È chiaro, quindi, che il danno da infiltrazioni derivante da una conduttura obsoleta non è:

  • né “imprevedibile”: una buona manutenzione può sempre evitare problemi di questo tipo;
  • né “inevitabile”: il padrone di casa potrebbe lui stesso mettere in sicurezza l’impianto, per evitare utilizzi non consoni alla situazione da parte dell’inquilino, senza rimettere a quest’ultimo la responsabilità di non utilizzare l’impianto idrico.

 

Insomma, il padrone di casa si libera dalla propria responsabilità dimostrando non già che la rottura del tubo e il conseguente danno da infiltrazioni è stato determinato da una mancata o non buona manutenzione (attività che, come appena detto, ricade solo sul locatore), ma da una causa a lui non imputabile come il comportamento dell’inquilino, contro il quale egli non ha potuto fare nulla.

 

 

 


[1]Trib. Napoli, sent. n. 69/16.

[2] Art. 2051 cod. civ.

 


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