Accertamenti immobiliari: il fisco può entrare in casa tua
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26 Giu 2016
 
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Redazione
 


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Accertamenti immobiliari: il fisco può entrare in casa tua

I funzionari dell’Agenzia delle Entrate possono entrare dentro l’appartamento per vedere se è di lusso e accertare il maggior valore della vendita immobiliare.

 

Gli accertamenti fiscali dell’Agenzia delle Entrate sul valore delle vendite immobiliari sono uno degli aspetti più delicati del capitolo “casa”: spesso infatti il fisco “gioca” sulle differenze tra valore reale di mercato e le quotazioni Omi (Osservatorio del marcato immobiliare) che possono portare a forbici particolarmente elevate. Con la conseguenza che il contribuente si vede accertare importi di gran lunga superiori rispetto a quello dichiarati nell’atto di acquisto o revocare le agevolazioni sull’acquisto della prima casa, con applicazione dell’Iva al 20% (anziché al 4%) o dell’imposta di registro al 9% (anziché al 2%). Oltre, ovviamente, alle relative sanzioni.

 

 

No ai controlli a tavolino sul valore immobiliare

Purtroppo, in gran parte dei casi, l’Agenzia delle Entrate effettua “controlli a tavolino”, sulla base cioè del confronto dell’immobile oggetto di accertamento con quelli dello stesso quartiere, senza così tenere conto della situazione di conservazione reale dello stesso, dell’eventuale stato di manutenzione o di disfacimento (leggi “Rettifica del valore dell’immobile: prevale lo stato effettivo del bene”).

 

Tuttavia, come chiarito dalla giurisprudenza ormai unanime, a cui si è adeguata anche la circolare dell’Agenzia delle entrate dello scorso mese di aprile [2], gli accertamenti per così dire “virtuali”, fatti cioè o dal satellite o con la verifica delle vendite concluse nelle zone adiacenti o ancora tramite le quotazioni Omi, sono illegittime, essendo necessari anche ulteriori elementi di prova (leggi “Quando l’Agenzia delle Entrate perde”). Come la presenza sul posto dei funzionari delle Entrate che dovranno valutare dall’esterno, le condizioni reali dell’edificio.

 

Non solo: come anche chiarito dalla circolare prima citata, il fisco può entrare in casa del contribuente per verificare se l’immobile è di lusso o meno e, in tal caso, revocare i benefici prima casa di cui abbia goduto in sede di rogito notarile. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1]. Ma il contribuente non è tenuto ad aprire la porta se il dipendente dell’Agenzia non esibisce l’autorizzazione della procura della Repubblica, con cui lo autorizza a fare l’irruzione in casa altrui. Non solo: detta autorizzazione può essere concessa soltanto di fronte “a gravi indizi” di violazione della norma fiscale, ad esempio perché cantina e soffitta sono diventate rispettivamente taverna e mansarda e c’è il rischio che sia sforato il tetto della superficie di 240 metri quadrati oltre il quale non si ha diritto al bonus.

 

 

È legale l’accesso in casa?

Il punto è che fino a oggi si credeva che l’accesso fosse possibile solo ai “locali” destinati all’esercizio di un’impresa o di una professione con partita Iva o a un’immobile destinato a studio professionale e casa contemporaneamente. Ora invece la Cassazione spiega che “deve essere valorizzata l’intenzione del legislatore” di estendere il potere dell’amministrazione di entrare nell’immobile anche di chi imprenditore e professionista non è. Ed a quanto pare – come si legge nella sentenza stessa – è la prima volta che la Suprema corte si trova ad affrontare questa delicata questione.

 

La Cassazione prende una posizione contrastante rispetto a quella della dottrina secondo la quale l’accertamento fiscale con accesso all’interno dell’immobile è possibile solo in materia di IVA e non di imposta di registro (la quale si paga quando la prima casa viene acquistata da un privato e non dal costruttore). Secondo la Corte, è sufficiente la presenza dei gravi indizi e l’autorizzazione della Procura per poter fare irruzione dentro casa. E il contribuente sarà costretto ad aprire.

 

 

La perizia e le altre difese del contribuente.

In caso di compravendite immobiliari, arrivano spesso gli accertamenti fiscali quando il corrispettivo di compravendita indicato nel rogito è inferiore rispetto ai prezzi richiesti con annunci immobiliari per l’acquisto degli immobili ubicati nella stessa zona.

 

Per prevenire il rischio di una contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate, venditore e acquirente possono predisporre adeguate prove documentali al fine di provare l’effettivo pagamento del prezzo indicato nell’atto. A tal fine, sarebbe opportuno far redigere una perizia di stima dell’immobile prima della stipula dell’atto. La perizia deve attestante il valore effettivo di mercato dell’immobile che si intende compravendere e va redatta da periti (ingegneri, architetti, geometri) possibilmente non legati da rapporti di parentela né all’acquirente né al venditore.

 

Il contribuente oggetto di accertamento potrebbe anche chiedere, alle agenzie immobiliari, il rilascio, su carta intestata, delle quotazioni sul prezzo di vendita degli immobili situati nella medesima zona.


[1] Cass. sent. n. 13145/16 del 24.06.16.

[2] Ag. Entrate circolare n. 16/E del 28 aprile 2016.

 


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