Immobile pignorato: si può affittare?
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5 Ago 2016
 
L'autore
Maria Monteleone
 


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Immobile pignorato: si può affittare?

Pignoramento immobiliare e contratto di locazione: il debitore può locare l’immobile pignorato? Gli aggiudicatari sono tenuti a rispettare il contratto di locazione o possono chiedere la liberazione dell’immobile?

 

Pignoramento immobiliare: l’immobile va all’asta ma è occupato da terzi inquilini in virtù di un contratto di locazione. Il contratto è valido? Si può opporre alla procedura esecutiva? I futuri acquirenti possono chiedere agli inquilini di lasciare l’immobile?

 

Si tratta di aspetti essenziali della vendita in quando la presenza di terzi nell’immobile può far desistere i potenziali aggiudicatari e condizionare in ogni caso il prezzo d’asta e la convenienza dell’acquisto.

La risposta alle suddette domande dipende dalla data del contratto di locazione [1].  Difatti se esso ha data certa:

 

anteriore all’iscrizione del pignoramento immobiliare: gli inquilini possono opporre il contratto alla procedura esecutiva e agli acquirenti, i quali devono attendere la scadenza prima di poter entrare nel possesso effettivo dell’immobile;

 

posteriore all’iscrizione del pignoramento immobiliare: il contratto è valido ed efficace solo se stipulato con l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione. La legge [2] vieta espressamente al debitore e al custode giudiziario di dare in locazione l’immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice.

 

Dalla data del contratto di locazione dipende la possibilità o meno di opporre il contratto agli acquirenti aggiudicatari dell’immobile, cioè di renderlo efficace nei confronti di questi ultimi in modo da continuare, nonostante la vendita all’asta, ad occupare l’immobile fino alla scadenza del contratto.

 

Come si fa a stabilire la data certa del contratto di locazione?

Nella scrittura privata non autenticata la data è certa [3]:

 

– dal giorno in cui la scrittura è stata registrata;

 

– dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l’hanno sottoscritta;

 

– dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici;

 

– dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l’anteriorità della formazione del documento.

 

Nel caso del contratto di locazione, il modo più immediato per conoscere la data certa è quello della verifica della registrazione del contratto stesso presso l’Agenzia delle Entrate.

 

 

Se il contratto di locazione non ha data certa?

Il contratto di locazione non avente data certa (per esempio contratto verbale o contratto in nero non registrato) non è opponibile alla procedura esecutiva e agli acquirenti, a meno che gli inquilini non dimostrino di detenere l’immobile da prima dell’iscrizione del pignoramento immobiliare e di aver versato un adeguato canone per tutta la durata della locazione [4].

 

 

Locazioni ultranovennali

Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all’acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione [5].

 

 

Se il contratto di locazione ha un canone troppo basso

La legge [6] precisa che, a prescindere dalla data anteriore o posteriore al pignoramento, l’acquirente non è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.

 

Si tratta dell’ipotesi del cosiddetto “canone vile” in cui, dall’importo notoriamente basso del canone di locazione pattuito, si presume una sorta di collusione tra locatore-esecutato e conduttore, in frode ai futuri acquirenti.

In questo caso occorre però un’azione giudiziale di accertamento del giusto canone e, conseguentemente, dell’opponibilità o meno del contratto di locazione.

 

 

Se il contratto di locazione si rinnova durante la procedura esecutiva

Può accadere che il contratto di locazione, avente data certa anteriore al pignoramento, si rinnovi tacitamente durante la procedura esecutiva (per mancata disdetta delle parti). In questo caso, il rinnovo tacito è opponibile alla procedura e agli acquirenti?

 

La Cassazione a Sezioni Unite [7] ha definitivamente chiarito che, sia nella locazione ad uso abitativo che in quella ad uso commerciale, il rinnovo tacito del contratto alla prima scadenza per il mancato esercizio della disdetta da parte del locatore è un effetto automatico previsto dalla legge e non dipendente dalla volontà negoziale. Ne deriva che il rinnovo non necessita dell’autorizzazione del giudice e, a prescindere da questa, il contratto è opponibile alla procedura e agli acquirenti dell’immobile.

 

Diversa è l’ipotesi del rinnovo tacito della locazione alla scadenza successiva alla prima: sia nelle locazioni ad uso abitativo che in quelle ad uso commerciale, il rinnovo presuppone un atto negoziale di volontà, per cui, in mancanza di autorizzazione da parte del giudice dell’esecuzione, il contratto è inopponibile. 


[1] Art. 2923 cod. civ.

[2] Art. 560 c. 2. cod. proc. civ.

[3] Art. 2704 cod. civ.

[4] Art. 2923, c. 4, cod. civ.

[5] Art. 2923, c. 2, cod. civ.

[6] Art. 2923, c. 3, cod. civ.

[7] Cass. S.U. sent. n. 11830/2013.

 


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