La casa costruita sul terreno dell’altro coniuge è di sua proprietà
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27 Giu 2016
 
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La casa costruita sul terreno dell’altro coniuge è di sua proprietà

L’edificio realizzato durante le nozze sul terreno di proprietà esclusiva di uno dei due coniugi diventa di proprietà di quest’ultimo anche se la coppia è in comunione dei beni.

 

Se, durante il matrimonio, uno dei due coniugi costruisce una casa sul terreno di proprietà esclusiva dell’altro, l’immobile diventa automaticamente proprietà di quest’ultimo. E ciò vale anche se i due sono in regime di comunione dei beni. A ricordarlo è una recente sentenza della Corte di Appello di Potenza [1] che, in realtà, non fa che richiamare un principio ormai consolidato in giurisprudenza.

 

Potrebbe sembrare un’ingiustizia, ma in realtà non lo è. Comprendiamone la ragione, partendo da un esempio. Il marito mette i soldi per far costruire una casa su un terreno che era già di proprietà della moglie prima del matrimonio e che, pertanto, non è mai entrato in comunione. Se la coppia si dovesse separare, la casa finirebbe automaticamente alla moglie, senza possibilità per l’uomo di rivendicare alcun diritto, benché abbia finanziato il 100% delle spese per l’edificazione. La donna è infatti diventata automaticamente proprietaria dell’edificio costruito sul proprio immobile.

La spiegazione è perché i due beni non potrebbero altrimenti essere divisi e, riconoscendo la proprietà della casa al marito, si finirebbe per espropriare la moglie di un proprio bene, nonostante il primo fosse consapevole dello sfruttamento del suolo altrui.

 

 

L’accessione: cos’è?

Il codice civile [2] prevede una regola ben precisa che va sotto il nome di accessione: in forza di tale regola, il proprietario di un bene immobile acquista la proprietà di un altro fondo o di un altro bene che si è, per qualche ragione, unito alla sua proprietà. Ad esempio, una piantagione o una costruzione, quando incardinate in un fondo, diventano anch’esse di proprietà del titolare di quest’ultimo.

 

La sentenza in commento, dunque, prende le mosse proprio dall’istituto dell’accessione: il proprietario del suolo acquista, al momento dell’incorporazione, la proprietà della costruzione edificata su di esso. L’unico modo per evitare questo effetto è che le parti abbiano stipulato un apposito contratto in cui disciplinino la proprietà dell’immobile, magari riconoscendone una parte anche a colui che ha finanziato le spese per l’edificazione.

 

 

L’accessione vale anche se c’è comunione dei beni tra coniugi

La regola dell’accessione vale anche tra marito e moglie in regime di comunione dei beni [3]. Pertanto, la costruzione realizzata durante il matrimonio, ed in regime di comunione legale, da parte di uno dei due coniugi sul terreno di proprietà personale esclusiva dell’altro è, quindi, di proprietà personale ed esclusiva di quest’ultimo proprio per via dell’applicazione dei principi sull’accessione.

 

 

Come evitare l’accessione

Come anticipato, il fenomeno dell’accessione (e, quindi, l’acquisizione della proprietà in capo al titolare dell’immobile su cui l’altro immobile viene incorporato) può essere evitato solo se tra i proprietari dei due immobili viene siglato un apposito contratto volto a regolamentare la proprietà dei beni. Tale accordo deve essere necessariamente sottoscritto davanti a un notaio e quindi sottoposto a registrazione.

Ad esempio, la costituzione di un diritto di servitù è idonea a impedire l’operatività dell’accessione.

 

 

C’è spazio anche per l’usucapione

Secondo la giurisprudenza, chi esegue una costruzione con materiali propri ma sul fondo altrui, possedendola da solo come se fosse il proprietario per oltre 20 anni ne acquista la proprietà per usucapione. In tale ipotesi, il principio dell’accessione dell’opera in favore del proprietario del fondo viene meno per successivo acquisto della proprietà della casa e del suolo verificatosi per usucapione a favore del costruttore [4].


[1] C. App. Potenza, sent. n. 126/2016.

[2] Art. 934 cod. civ.

[3] L’accessione non trova applicazione nelle ipotesi di costruzioni eseguite da uno dei comproprietari di un suolo comune, cui si applica, invece, la normativa in materia di comunione, con la conseguenza che la comproprietà della nuova opera sorge a favore dei condomini non costruttori solo se essa sia stata realizzata in conformità di detta disciplina, cioè con il rispetto delle norme sui limiti all’uso da parte del comproprietario della cosa comune; pertanto le opere abusivamente create non possono considerarsi beni condominiali per accessione. Così Cass. sent. n. 7523/2007.

[4] Cass. sent. n. 20288/2008.

 


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