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Lo sai che? Pubblicato il 27 giugno 2016

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Lo sai che? Casa pignorata: non puoi affittarla

> Lo sai che? Pubblicato il 27 giugno 2016

Impossibile riscuotere i canoni di locazione dell’immobile dato in affitto dopo che è iniziato il pignoramento immobiliare da parte del creditore.

Chi ha la casa pignorata deve dire addio alla possibilità di darla in affitto, nonostante il pignoramento possa durare diversi anni: questo perché, se anche lo fa, non può poi riscuotere i canoni di locazione qualora l’inquilino diventi moroso. In buona sostanza, qualsiasi tipo di azione giudiziale da parte sua, volta a ottenere un decreto ingiuntivo contro il conduttore inadempiente, verrebbe rigettata dal tribunale.

Ma non è tutto: l’inquilino può continuare a rimanere nell’immobile poiché a mandarlo via definitivamente può essere solo il giudice dell’esecuzione e il custode della casa pignorata, non già il proprietario a cui non è stato versato l’affitto. È quanto chiarisce la Cassazione con una sentenza di poche ore fa [1].

Qualora l’immobile sia pignorato, ogni eventuale contratto di affitto deve essere autorizzato dal giudice dell’esecuzione: infatti tutti i frutti del bene, consistenti nei canoni di locazione, devono servire a ripianare il debito e, quindi, vanno ripartiti tra i creditori procedenti. Lo dice espressamente il codice di procedura civile laddove stabilisce che al debitore e al custode è vietato dare in locazione l’immobile pignorato se essi non vengono autorizzati dal giudice [2].

A ben vedere, da un punto di vista civilistico, il contratto d’affitto della casa pignorata, firmato senza l’autorizzazione del giudice, è ugualmente valido, anche se il titolare del rapporto non è il proprietario ma il custode. È quest’ultimo il vero locatore. Con queste importanti conseguenze:

  • il proprietario di casa non può percepire i canoni di locazione, ma essi competono al custode;
  • il proprietario di casa non può chiedere un decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento dei canoni non versati, né può sfrattare l’inquilino moroso: anche tali azioni sono riservate al custode;
  • il contratto di locazione non autorizzato dal giudice dell’esecuzione non può essere opposto ai creditori e a colui che se lo sia aggiudicato all’asta.

Spetta dunque al custode e non al proprietario locatore l’esercizio delle azioni derivanti dal contratto di locazione per effetto dello spossessamento conseguente al pignoramento. Il debitore esecutato perde quindi sia il diritto di gestire e amministrare il bene pignorato sia il diritto di far propri i relativi frutti civili.

note

[1] Cass. sent. n. 13216/2016 del 27.06.2016.

[2] Art. 560 cod. proc. civ.

Autore immagine: 123rf com

LA MASSIMA Anche se la locazione di un bene sottoposto a pignoramento senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, in violazione della legge, non comporta l’invalidità del contratto ma solo la sua inopponibilità ai creditori e all’assegnatario, il contratto così concluso non pertiene al locatore-proprietario esecutato, ma al locatore-custode e le azioni che da esso scaturiscono - nella specie per il pagamento dei canoni - devono essere esercitate, anche in caso di locazione non autorizzata, dal custode.    

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 16 febbraio – 27 giugno 2016, n. 13216 Presidente Amendola – Relatore Esposito

Svolgimento del processo

Con sentenza del 22 febbraio 2012 la Corte d'appello di Roma, in riforma della pronuncia emessa dal Tribunale di Roma, rigettava l'opposizione proposta da T.G. avverso li decreto ingiuntivo con il quale gli era stato ingiunto il pagamento In favore di D.K.S. della somma di € 38.734,18, a titolo di canoni afferenti l'immobile locato dalla D.K. al T. in data successiva al pignoramento dell'immobile ed in difetto della prescritta autorizzazione dei giudice dell'esecuzione. Rilevava la corte territoriale che il contratto di locazione stipulato tra le parti, pur se opponibile ai creditori pignoranti e alla procedura esecutiva, era pienamente efficace e vincolante nei rapporti tra conduttore e locatore, sicché la D.K. aveva diritto al pagamento dei canoni. Inconferente era, poi, il richiamo all'art. 2912 c.c., secondo cui il pignoramento sì estende anche ai frutti della cosa pignorata. Contro la suddetta sentenza T.G. propone ricorso per cassazione, affidato a due motivi ed illustrato da memoria. Resiste con controricorso D.K.S..

Motivi della decisione

1. Con il primo motivo il ricorrente denuncia „violazione e falsa applicazione di legge - art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione agli arti. 449, 559, 560 c.p.c. e 2912 c.c.". 2 .Con Il secondo motivo deduce "omessa insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia - art. 360 n. 5 c.p.c,". 3. 1 due motivi, in quanto connessi, vanno esaminati congiuntamente, Sostiene il ricorrente che la sentenza impugnata, richiamando un unico precedente giurisprudenziale (Cass. n. 8166191), peraltro inconferente, aveva erroneamente ritenuto vincolante ed efficace tra le parti il contratto di locazione stipulato successivamente al pignoramento dell'immobile, nonostante il divieto sancito dall'art. 560 c.p.c. di locare l'immobile pignorato senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione e la violazione dell'art. 2912 c.c., il quale prevede che il pignoramento comprende anche i frutti (nella specie, i canoni di locazione) della cosa pignorata. 4. Di recente questa Corte ha affermato il principio di diritto in base al quale il proprietario-locatore di bene pignorato non è legittimato ad esercitare le azioni derivanti dal contratto di locazione concluso senza l'autorizzazione dei giudice dell'esecuzione, ivi compresa quella di pagamento dei canone, poiché la titolarità ditali azioni non è correlata ad un titolo convenzionale o unilaterale (il contratto di locazione o la proprietà), ma spetta al custode, in ragione del poteri di gestione e amministrazione a lui attribuiti e della relazione qualificata con il bene pignorato derivante dall'investitura del giudice (Cass. 29 aprile 2015, n. 8695)_ In motivazione, la Corte chiarisce che per effetto dello spossessamento conseguente al pignoramento e dell'effetto estensivo previsto dall'articolo 2912 c.c., il debitore esecutato perde vuoi il diritto di gestire e amministrare (se non in quanto custode) il bene pignorato, vuoi il diritto di far propri i relativi frutti civili, Ciò in conformità dell'indirizzo giurisprudenziale che ha affermato che, anche se la locazione di un bene sottoposto a pignoramento senza l'autorizzazione dei giudice dell'esecuzione, in violazione dell'articolo 560 c.p.c., non comporta l'invalidità del contratto ma solo la sua inopponibilità ai creditori ed all'assegnatario (Cass. 13 luglio 1999, n. 7422; Cass. 10 ottobre 1994, n. 8267), iI contratto così concluso non pertiene al locatore-proprietario esecutato, ma al locatore-custode e le azioni che da esso scaturiscono - nella specie per il pagamento dei canoni - devono essere esercitate, anche in caso di locazione non autorizzata, dal custode (Cass. 14 luglio 2009, n. 16375). Nel solco di tale orientamento giurisprudenziale si inserisce Cass. 21 giugno 2011, n. 13587, che, In motivazione, ha evidenziato che "dopo il pignoramento, il locatore-proprietario e debitore perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al locatario il pagamento dei canoni [...] sia per ogni altra azione, perché ex art- 559 c.p.c., pur permanendo l'identità dei soggetto, muta il titolo del possesso da parte sua, in quanto ogni sua attività costituisce conseguenza dei potere di amministrazione e gestione dei bene pignorato, di cui egli continua ad avere il possesso come organo ausiliario dei giudice dell'esecuzione. [--] E ciò per la semplice ragione che il bene è a lui sottratto per tutelare le ragioni creditorie dei terzo, il quale con il pignoramento mostra tutto l'interesse di vedere soddisfatto il suo credito e non vedersi sottratte le somme ricavate". 5. Alla luce dell`indirizzo giurisprudenziale richiamato, II ricorso deve essere quindi accolto. La sentenza impugnata va dunque cassata con rinvio, per un nuovo esame, alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, che provvederà anche alla regolamentazione delle spese del presente giudizio.

P.q.m.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione.

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