Casa pignorata: non puoi affittarla
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27 Giu 2016
 
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Casa pignorata: non puoi affittarla

Impossibile riscuotere i canoni di locazione dell’immobile dato in affitto dopo che è iniziato il pignoramento immobiliare da parte del creditore.

 

Chi ha la casa pignorata deve dire addio alla possibilità di darla in affitto, nonostante il pignoramento possa durare diversi anni: questo perché, se anche lo fa, non può poi riscuotere i canoni di locazione qualora l’inquilino diventi moroso. In buona sostanza, qualsiasi tipo di azione giudiziale da parte sua, volta a ottenere un decreto ingiuntivo contro il conduttore inadempiente, verrebbe rigettata dal tribunale.

Ma non è tutto: l’inquilino può continuare a rimanere nell’immobile poiché a mandarlo via definitivamente può essere solo il giudice dell’esecuzione e il custode della casa pignorata, non già il proprietario a cui non è stato versato l’affitto. È quanto chiarisce la Cassazione con una sentenza di poche ore fa [1].

 

Qualora l’immobile sia pignorato, ogni eventuale contratto di affitto deve essere autorizzato dal giudice dell’esecuzione: infatti tutti i frutti del bene, consistenti nei canoni di locazione, devono servire a ripianare il debito e, quindi, vanno ripartiti tra i creditori procedenti. Lo dice espressamente il codice di procedura civile laddove stabilisce che al debitore e al custode è vietato dare in locazione l’immobile pignorato se essi non vengono autorizzati dal giudice [2].

 

A ben vedere, da un punto di vista civilistico, il contratto d’affitto della casa pignorata, firmato senza l’autorizzazione del giudice, è ugualmente valido, anche se il titolare del rapporto non è il proprietario ma il custode. È quest’ultimo il vero locatore. Con queste importanti conseguenze:

  • il proprietario di casa non può percepire i canoni di locazione, ma essi competono al custode;
  • il proprietario di casa non può chiedere un decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento dei canoni non versati, né può sfrattare l’inquilino moroso: anche tali azioni sono riservate al custode;
  • il contratto di locazione non autorizzato dal giudice dell’esecuzione non può essere opposto ai creditori e a colui che se lo sia aggiudicato all’asta.

 

Spetta dunque al custode e non al proprietario locatore l’esercizio delle azioni derivanti dal contratto di locazione per effetto dello spossessamento conseguente al pignoramento. Il debitore esecutato perde quindi sia il diritto di gestire e amministrare il bene pignorato sia il diritto di far propri i relativi frutti civili.


La sentenza

LA MASSIMA

Anche se la locazione di un bene sottoposto a pignoramento senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, in violazione della legge, non comporta l’invalidità del contratto ma solo la sua inopponibilità ai creditori e all’assegnatario, il contratto così concluso non pertiene al locatore-proprietario esecutato, ma al locatore-custode e le azioni che da esso scaturiscono – nella specie per il pagamento dei canoni – devono essere esercitate, anche in caso di locazione non autorizzata, dal custode.

 

 

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 16 febbraio – 27 giugno 2016, n. 13216
Presidente Amendola – Relatore Esposito

Svolgimento del processo

Con sentenza del 22 febbraio 2012 la Corte d’appello di Roma, in riforma della pronuncia emessa dal Tribunale di Roma, rigettava l’opposizione proposta da T.G. avverso li decreto ingiuntivo con il quale gli era stato ingiunto il pagamento In favore di D.K.S. della somma di € 38.734,18, a titolo di canoni afferenti l’immobile locato dalla D.K. al T. in data successiva al pignoramento dell’immobile ed in difetto della prescritta autorizzazione dei giudice dell’esecuzione.
Rilevava la corte territoriale che il contratto di locazione

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[1] Cass. sent. n. 13216/2016 del 27.06.2016.

[2] Art. 560 cod. proc. civ.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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