L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale
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28 Giu 2016
 
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L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale

Locazione: in caso di cessazione dell’attività aperta al pubblico il locatore è costretto a risarcire il conduttore per la perdita dell’avviamento versandogli un’indennità.

 

Nel caso di affitto di immobili ad uso diverso da quello abitativo (come uffici, negozi e altri esercizi commerciali), alla scadenza del contratto il locatore deve pagare al conduttore una indennità (cosiddetta indennità di avviamento per la perdita dell’avviamento commerciale) pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto. Tale indennità non è però dovuta se la locazione cessa per causa della morosità del conduttore, per sua disdetta, recesso o fallimento (o altre procedure liquidatorie) [1].

Per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità.

 

Il conduttore può rifiutarsi di abbandonare l’immobile se prima non sia avvenuto il pagamento dell’indennità di avviamento.

 

Ha diritto ad un’indennità anche nel caso in cui svolga un’attività rivolta ad altri imprenditori commerciali che acquistano i beni o i servizi per destinarli all’esercizio della loro attività d’impresa [2].

L’indennità è dovuta anche se successivamente alla disdetta o al recesso il conduttore cessa di svolgere la sua attività.

 

L’indennità deve essere corrisposta indipendentemente dalla prova dell’esistenza, in concreto, di un avviamento o di un danno effettivo conseguente al rilascio dell’immobile. Il conduttore deve indicarne la percezione nella propria annuale dichiarazione dei redditi ai fini della tassazione.

 

Il pagamento dell’indennità si prescrive in 10 anni.

 

 

Se il nuovo conduttore esercita la stessa attività

Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. Tale seconda indennità va corrisposta all’inizio del nuovo esercizio.

 

 

Rileva solo l’attività con il pubblico

Per il riconoscimento del diritto del conduttore all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, è rilevante che i locali siano effettivamente destinati ad attività che comporta il contatto con il pubblico e aperti alla frequentazione diretta e indifferenziata di clienti che abbiano interesse e necessità di entrare in contatto con l’impresa. L’onere di fornire tale prova spetta al conduttore e può essere adempiuto con qualsiasi mezzo anche ricorrendo situazioni di fatto (si pensi a una struttura dotata di vetrine, insegne, pubblicità cinematografica a carattere locale della vendita). A tal fine è del tutto irrilevante la clausola contrattuale con la quale il conduttore dichiara unilateralmente l’utilizzo dell’immobile: per cui, ad esempio, se nel contratto di affitto è indicato che l’immobile sarà adibito a segreteria o a direzione, e invece in quel luogo avviene il contatto con il pubblico, l’indennità è dovuta ugualmente. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [3].

 

Anche l’acquisto di un immobile in locazione in cui viene esercitata attività di vendita al pubblico costringe il nuovo proprietario – in caso di cessazione del contratto – a versare l’indennità di avviamento per finita locazione. Pertanto è bene che il nuovo acquirente prenda visione di quale sia l’effettiva destinazione dell’immobile, a prescindere di come viene dichiarata nel contratto di locazione.

Non da ultimo – rileva la Cassazione – prima di acquistare un immobile è buona regola visionarlo per evitare brutte sorprese.

 

 

Quando non è dovuta l’indennità di avviamento

L’indennità non è dovuta se:

– la locazione cessa per causa imputabile al conduttore (ad esempio, in caso di inadempimento per mancato pagamento del canone) o per sua decisione (ad esempio per disdetta del conduttore, per spostamento dell’attività in locali commerciali dei quali il conduttore sia divenuto proprietario); la giurisprudenza specifica che l’indennità non è dovuta anche se la locazione si risolve per volontà del conduttore che non abbia più interesse alla continuazione della locazione pur avendovi aderito il locatore [4];

– il conduttore non restituisce l’immobile e vi rimane dopo la scadenza del contratto, pur rispettando la data fissata nel provvedimento di rilascio [5];

– il conduttore è privo delle autorizzazioni amministrative necessarie per l’esercizio delle attività commerciali effettivamente svolte;

– nell’immobile in cui è cessata la locazione si esercita un’attività professionale (ad esempio, avvocato o medico) o che non comporta contatti diretti con il pubblico (ad esempio locale in cui viene esercitata vendita all’ingrosso) oppure di natura transitoria.

 

Se l’immobile è destinato ad una pluralità di usi (cioè sia ad attività commerciali che danno diritto all’indennità sia ad attività che la escludono oppure ad un uso sia abitativo che commerciale), per stabilire se il conduttore ha diritto all’indennità di avviamento si deve distinguere [6]:

– se con unico contratto viene locato un unico immobile che serve a più usi, l’indennità è dovuta se l’attività commerciale è prevalente rispetto ad altre eventualmente esercitate nello stesso immobile . Non è invece sufficiente, a tal fine, riferirsi all’elemento della superficie adibita a ciascun uso;

– se vengono locate con separati contratti delle parti di un unico immobile, ciascuna per un uso differente (ad esempio viene data in locazione prima la parte dell’immobile per un uso determinato e successivamente altra o altre parti di esso per usi differenti) i vari usi sono autonomi ed il regime giuridico applicabile a ciascun contratto di locazione è quello corrispondente alla tipologia prescelta, senza alcuna necessità di unificazione di regime.

 

 

Si può rinunciare alla indennità di avviamento

Il conduttore non può rinunciare, all’atto della firma del contratto di locazione, all’indennità di avviamento; in caso contrario il patto è nullo e non ha effetti. Lo può fare solo se, a fronte di questo sacrificio, gli viene riconosciuto un compenso economico come la riduzione del canone di locazione.

 

Nel corso del rapporto e alla cessazione della locazione, la giurisprudenza ammette che il conduttore possa rinunciare all’indennità a seguito di un accordo transattivo col locatore e cioè a fronte della concessione al conduttore stesso di determinati vantaggi quali, ad esempio:

– una proroga del rapporto in corso o una modifica del contratto sulla base di reciproche concessioni; riduzione del canone o diritto di opzione per l’acquisto dell’immobile;

– il diritto di rimanere nell’immobile per un periodo ulteriore dopo la scadenza della locazione.


[1] Art. 34 L. 392/1978.

[2] Cass. sent. n. 4443/2014: nel caso concreto è stato riconosciuto il diritto all’indennità ad un conduttore che produceva manifesti, locandine, volantini e cartelloni pubblicitari destinata all’industria cinematografica. La sentenza ha peraltro affermato che gli interessi sulla somma dovuta a titolo di indennità non iniziano a decorrere finché non è avvenuto il rilascio dell’immobile.

[3] Cass. sent. n. 13012/2016.

[4] Cass. sent. n. 14531/2009.

[5] Cass. sent. n. 667/1998.

[6] Cass. sent. n. 2792/1999.

 

Autore immagine: 123rf com

 

 


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