Posti auto in condominio: illegittima l’assegnazione definitiva
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29 Giu 2016
 
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Posti auto in condominio: illegittima l’assegnazione definitiva

L’assemblea non può assegnare, in via esclusiva e per sempre, i posti auto presenti nell’area condominiale, trattandosi di beni comuni, salvo vi sia l’unanimità.

 

L’assemblea di condominio non può assegnare, in via esclusiva e a tempo indeterminato, uno o più posti auto a determinati condomini, senza invece optare per la turnazione: questo perché si tratta di beni comuni, sui quali è vietata ogni limitazione all’uso e al godimento spettante – per legge – anche agli altri condomini sullo stesso spazio. Salvo, ovviamente, che intervenga l’unanimità dei voti di tutti i proprietari dell’immobile. È quanto chiarito dalla Cassazione con una sentenza dell’altro ieri [1].

 

Il cortile condominiale è una delle aree rientranti tra i beni appartenenti a tutti i condomini e, come tale, sottoposta alla norma del codice civile che consente a ciascuno di essi di farne pieno uso a condizione che:

  • non ne venga alterata la destinazione
  • e non ne impedisca il pari uso agli altri comproprietari.

È chiaro allora che un’eventuale assegnazione definitiva in favore di un condomino piuttosto che di un altro, di uno spazio destinato a parcheggiare l’auto, finirebbe per compromettere quel pari uso richiesto dalla legge.

Solo un’autolimitazione del proprio diritto di proprietà da parte del contitolare potrebbe “sanare” tale situazione: in pratica è necessario che tutti i condomini acconsentano a “spogliarsi” di quel bene comune per consentirne l’uso definitivo ed esclusivo ad uno di essi. Il che significa, in termini ancora più semplici, che solo l’unanimità del voto preso in assemblea potrebbe giustificare un’assegnazione di tale tipo.

 

A semplice maggioranza l’assemblea di condominio può decidere di destinare a parcheggio, per le autovetture dei condomini, parte del cortile condominiale e delimitare, nell’ambito di quest’area, gli spazi riservati al posteggio dei singoli veicoli. Ma non può, sempre a maggioranza, assegnare in via definitiva il singolo posto macchina in favore di specifici condomini. Ciò comporta, di fatto, la divisione di un bene immobile, per la quale è richiesto il consenso di tutti i condomini. Per cui o si procede a stabilire criteri di rotazione nell’utilizzo dei posti auto oppure la votazione dell’assemblea può essere impugnata davanti al giudice.

 

La Cassazione, nel fissare tali concetti, non fa che riprendere un orientamento ormai stabile. In passato la stessa Corte [2] aveva detto che è nulla l’assegnazione nominativa, da parte del condominio a favore di singoli condomini, di posti auto fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto tale delibera, da un lato, sottrae l’utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune con animo domini, della relativa proprietà a titolo di usucapione (egli, infatti, attraverso l’occupazione della relativa area, esercita un possesso esclusivo, impedendo automaticamente agli altri condomini di utilizzarla allo stesso modo) [3].

 

Ed ancora, sempre la Cassazione ha decretato la nullità della delibera dell’assemblea presa a maggioranza che approvi una utilizzazione particolare da parte di un singolo condomino di un bene comune (come appunto il posto auto, ma lo stesso discorso si può fare per tutti gli altri spazi comuni come il tetto), qualora tale diversa utilizzazione rechi pregiudizievoli invadenze nello ambito dei coesistenti diritti altrui, quali asservimenti, immissioni, o molestie lesivi del diritto degli altri condomini alle cose e servizi comuni o su quelle di proprietà esclusiva di ognuno di essi [4]. È stata così annullata la delibera dell’assemblea presa a maggioranza che aveva autorizzato un condomino ad appoggiare una canna fumaria sul muro perimetrale del palazzo.

 

La delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture – in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune – è validamente approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio; non è richiesta l’unanimità [5].


[1] Cass. sent. n. 11034/2016 del 27.06.2016.

[2] Cass. sent. n. 1004/2004.

[3] Non è a tal fine necessaria l’interversione del possesso da parte del compossessore.

[4] Cass. sent. n. 9130/1993.

[5] Cass. sent. n. 9877/2012.

 


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