Condominio: spese dell’amministratore e autorizzazione dell’assemblea
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29 Giu 2016
 
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Condominio: spese dell’amministratore e autorizzazione dell’assemblea

Quali spese l’amministratore può effettuare senza bisogno della preventiva autorizzazione dell’assemblea di condominio? E quali deve riferire subito dopo all’assemblea?

 

Non per qualsiasi spesa, fatta per conto del condominio che rappresenta, l’amministratore deve prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea. Determinate attività rientrano nei suoi normali compiti di gestione e, con esse, è compreso ovviamente il potere di firmare contratti, ordini e impegnare economicamente il condominio, disponendo i relativi pagamenti senza che sia obbligato ogni volta a renderne edotti i singoli condomini o a chiedere loro l’autorizzazione o la successiva ratifica.

In altri casi, però, quando la spesa sia consistente, l’amministratore deve prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea o, nel caso di urgenza, può disporre immediatamente il pagamento, fermo restando l’obbligo di comunicarlo subito all’assemblea, alla prima riunione utile.

 

A riguardo il codice civile stabilisce sinteticamente che l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea [1].

 

Secondo una recente sentenza della Cassazione [2] la legge ha voluto distinguere tra:

  • contratti relativi alla manutenzione ordinaria dell’edificio e quelli inerenti ai servizi comuni essenziali, oppure all’uso normale delle cose comuni: per essi l’amministratore non deve chiedere l’autorizzazione preventiva all’assemblea. Con la conseguenza che gli obblighi contrattuali restano vincolanti per tutti i condomini anche se questi non hanno potuto esprimere un loro giudizio in anticipo. Resta fermo l’obbligo per l’amministratore di darne contezza ai condomini in sede di consuntivo;
  • contratti relativi alla manutenzione straordinaria ossia quelle spese che, seppure dirette alla migliore utilizzazione di cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino per la loro particolarità e consistenza un onere economico rilevante, superiore a quello normalmente inerente alla gestione: per essi l’amministratore deve prima munirsi della preventiva autorizzazione dell’assemblea, salvo che ricorra il presupposto dell’urgenza che, come detto, lo autorizza a impegnare economicamente il condominio, salvo poi l’obbligo di comunicarlo all’assemblea nella prima riunione.

 

Il punto è che non sempre è facile distinguere cosa rientri tra le spese ordinarie e quelle straordinarie. Perciò è bene rifarsi agli orientamenti della giurisprudenza che ha avuto modo di specificare il dettato generale e astratto della normativa.

 

 

Cosa si intende per spese ordinarie?

Le spese ordinarie sono quelle di normale gestione, funzionamento e manutenzione del condominio. Sono quelle che permettono il funzionamento regolare dei servizi e degli impianti condominiali, e che sono finalizzate ad evitare il normale degrado dei beni comuni dovuto all’uso, ad evitare eventi accidentali (ma senza modificare la struttura delle cose o degli impianti o la loro destinazione).

È possibile considerare ordinarie le spese sostenute con una periodicità costante, anche se a distanza di tempo (è ordinaria, pertanto, la revisione biennale di una attrezzatura elettrica, poiché si ripete con costanza).

 

Ad esempio sono ordinarie le seguenti spese:

  • pulizia;
  • manutenzione regolare delle parti in comune (scale, terrazzi, lastrico solare, ascensore, ingresso, citofoni, ecc.);
  • revisione periodica dei servizi condominiali;
  • illuminazione delle scale e dei cortili;
  • pagamento delle utenze;
  • riparazioni generiche (tubature, impianto elettrico, ecc.);
  • piccole sostituzioni;
  • gestione del giardino (ove presente);
  • assicurazione del condominio;
  • compenso dell’amministratore;
  • costi di gestione (raccomandate, spese di cancelleria e consulenza);
  • imposte dovute per i locali di proprietà comune dotati di autonoma rendita catastale, che sono soggetti al pagamento dell’IMU.

 

 

Cosa si intende per spese straordinarie?

Le spese straordinarie sono quelle relative alla manutenzione straordinaria e alla ristrutturazione del condominio. Sono tali le spese che esorbitano, per valore e per importanza rispetto a quelle che naturalmente e periodicamente si compiono per manutenere e gestire l’edificio o il bene comune.

Tali spese sono a carico dei condomini e sono decise nell’assemblea di condominio.

 

Il codice civile definisce le spese straordinarie come quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

Secondo la giurisprudenza sono straordinarie le spese:

  • per la riparazione dei danni provocati all’edificio da un terremoto o dalla furia distruttrice degli agenti atmosferici;
  • di ricostruzione, totale o parziale, di un impianto;
  • per la riparazione dell’argano dell’ascensore;
  • per l’adeguamento degli ascensori alle norme di sicurezza;
  • di esecuzione di nuove opere necessarie a restituire alla cosa la sua normale funzionalità, quando essa è venuta meno per mancanza della ordinaria manutenzione o per il verificarsi di un evento dovuto a forza maggiore.

 

 

Quali sono le spese straordinarie di notevole entità

Nell’ambito delle spese straordinarie rientrano quelle caratterizzate dalla loro notevole entità.

Le delibere assembleari che approvano tali spese devono sempre essere adottate con la maggioranza qualificata.


[1] Art. 1135, co. 5., cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 10865/2016 del 25.05.2016.

 


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