Affitto a studenti: cos’è il contratto ad uso transitorio
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2 Lug 2016
 
L'autore
Carlos Arija Garcia
 


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Affitto a studenti: cos’è il contratto ad uso transitorio

Una soluzione per gli universitari che permette di avere una casa per un tempo inferiore rispetto ad altre forme di locazione. La Legge stabilisce diritti e doveri delle parti.

 

Lo studente universitario fuori sede non è obbligato a firmare un contratto di affitto per tre o quattro anni se il suo piano di studio è inferiore. La possibilità viene data dal contratto di locazione ad uso transitorio. Una formula che consente di adattare il periodo di affitto alle esigenze di studio del ragazzo. Vediamo in che cosa consiste.

 

 

Locazione transitoria per studenti: la normativa

Il contratto di locazione transitorio per studenti universitari prevede che un soggetto metta a disposizione dei ragazzi un immobile o una parte di esso sito nel Comune in cui ha sede l’Università (o in un Comune limitrofe), a fronte del pagamento di un canone fissato in base ad appositi accordi territoriali.

 

La legge disciplina sia le locazioni ad uso abitativo [1] sia la stipula di questo particolare tipo di contratti di locazione [2].

 

Su questi ultimi, la normativa stabilisce che, alle condizioni citate, “possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata compresa tra sei mesi e tre anni. Tali contratti possono essere sottoscritti da singoli studenti, da gruppi di studenti o da aziende per il diritto allo studio universitario”. Non è possibile affittare singole camere o singoli posti letto: il proprietario deve mettere a disposizione degli studenti l’intero immobile o appartamento.

 

 

Le caratteristiche del contratto

Il contratto di locazione per studenti universitari deve essere sottoscritto su un apposito modulo rilasciato dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture [3]. Su questo modulo sarà obbligatorio riportare gli estremi del contratto in questi termini:

 

  • generalità delle parti;
  • dati dell’immobile: ubicazione, descrizione con i relativi dati catastali;
  • canone di locazione, definito in base ad appositi accordi territoriali e ad aree omogenee. In sostanza, non esiste un “tariffario” per questi contratti ma il proprietario non può chiedere più di quanto previsto per i contratti a canone concordato;
  • modalità di pagamento del canone;
  • durata del contratto, da 6 a 36 mesi;
  • la clausola che certifica che l’affittuario è uno studente fuori sede. Ad esempio, se un ragazzo residente a Bologna frequenta l’Università bolognese e vuole vivere per conto proprio non potrà sottoscrivere questo tipo di contratto;
  • l’attestazione di prestazione energetica dell’immobile. In mancanza di questa dichiarazione, entrambe le parti sono tenute al pagamento di una sanzione amministrativa e sono tenute a presentarla entro 45 giorni;
  • la cedolare secca, nel caso il locatore decida di avvalersi di questa opzione;
  • il divieto di subaffitto;
  • la ripartizione delle spese.

 

Come tutti i contratti di affitto di durata superiore ai 30 giorni, anche quello di locazione per studenti universitari fuori sede deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla data di decorrenza se fosse precedente a quella di stipula. Servono due copie del contratto, una marca da bollo da 16 euro per ogni 4 pagine del contratto ed il pagamento dell’imposta di registro pari al 2% sull’importo del canone annuo.

 

 

Rinnovo e recesso del contratto di locazione

Il contratto di locazione per studenti universitari fuori sede può essere rinnovato alla scadenza alle stesse condizioni di quello precedente. Alla prima scadenza, il contratto viene rinnovato automaticamente, a meno che lo studente non comunichi la disdetta con tre mesi di anticipo. In caso di rinnovo del contratto, è necessario informare l’Agenzia delle Entrate.

 

Se la disdetta interessa soltanto uno degli affittuari (recesso parziale del contratto), gli studenti che rimangono nell’immobile sono tenuti al pagamento dell’intero canone. Ovviamente, ciascuno di loro dovrà pagare di più. Possono, però, sostituire il vecchio coinquilino con un altro, sempre che il proprietario sia d’accordo.

 

Le possibilità di recesso sono tre, ed in tutti i casi è importante sapere come comportarsi secondo quanto previsto dalla legge:

 

Recesso parziale senza subentro: va comunicato all’Agenzia delle Entrate con apposito modulo;

 

Recesso parziale con subentro: per fare accettare al nuovo coinquilino i termini del contratto in essere, è opportuno stipulare un atto integrativo del contratto originale il cui lo studente certifichi l’accettazione di tutte le clausole e darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Eventuali imposte saranno pagate al 50% dallo studente che lascia l’alloggio e da quello che prende il suo posto;

 

Recesso totale e subentro: se tutti gli studenti lasciano insieme l’immobile, i ragazzi che lo occuperanno successivamente devono stipulare un nuovo contratto di locazione.

 

 

Che succede al momento di lasciare la casa

Proprietario e inquilini controllano lo stato dell’immobile al momento del rilascio e della consegna delle chiavi. Nel caso in cui gli studenti abbiano provocato dei danni, il locatore può trattenere una parte del deposito cauzionale. In caso contrario, è opportuno sottoscrivere un documento che liberi gli studenti da ogni responsabilità successiva. Non sarebbe nemmeno una cattiva idea fare delle foto all’immobile al momento dell’ingresso nell’immobile e al momento di andare via, per poter dimostrare come lo si è trovato e come lo si lascia.

 

 

Se lo studente paga in ritardo

Il proprietario dell’immobile po’ sciogliere il contratto di locazione se lo studente non paga il canone entro 20 giorni dalla scadenza pattuita o se ritarda il pagamento delle spese condominiali se queste ultime superano l’equivalente di due mensilità del canone. Se il proprietario lo cita in tribunale e lo studente prova le proprie difficoltà, il giudice può concedere un termine di 90 giorni per pagare il debito. Ma se in questi tre mesi il proprietario non vede un soldo, lo sfratto per morosità verrà convalidato.

 

 

Come si dividono le spese condominiali

Le spese condominiali a carico dell’affittuario sono:

  • Pulizia;
  • Funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore;
  • Utenze (acqua, energia elettrica, riscaldamento o condizionamento d’aria);
  • Spurgo della biologica, qualora gli scarichi dell’immobili non fossero allacciati alla rete fognaria;
  • Spese legate alla fornitura di altri servizi di condominio.

 

Le spese condominiali a carico del proprietario sono:

  • Spese di amministrazione;
  • Imposte a carico della proprietà e assicurazione dell’immobile;
  • Imbiancatura delle aprti comuni, manutenzione del tetto, delle tubature e delle gronde;
  • Opere straordinarie (antenna, impianti centralizzati);
  • Manutenzione straordinaria (ad esempio, sistemazione del classico tubo che perde acqua per l’usura).

[1] Art. 5 Legge 431/98.

[2] Art. 5 commi 1, 2 e 3 del D.M. 30/12/2002.

[3] D.M. 30/12/2002 Allegato F.

 


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