Casa in affitto: se nell’appartamento ci sono difetti
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3 Lug 2016
 
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Casa in affitto: se nell’appartamento ci sono difetti

Difetti e vizi dell’immobile dato in locazione: se si presenta umidità, rumori superiori alla normale tollerabilità, servizi e impianti non funzionanti; la tutela dell’inquilino e del padrone di casa.

 

In caso di affitto, sia che si tratti di casa ammobiliata che del solo appartamento senza niente dentro, il padrone di casa deve sempre garantire all’inquilino che l’immobile consegnato non presenti vizi: e ciò non vale solo per quei difetti già presenti all’atto della firma del contratto, ma anche per quelli che dovessero sopraggiungere in un momento successivo. Questo perché l’obbligo principale, a carico del locatore, è proprio di fare in modo che il conduttore possa godere a pieno della nuova abitazione.

 

Si tratta di una garanzia che investe innanzitutto i beni presenti dentro l’immobile (nel caso di affitto di casa arredata) come la caldaia, la cucina, l’antenna della televisione, il frigorifero, i letti, ecc.; ma, per farla valere, è sempre bene che, insieme al contratto di affitto vero e proprio, le parti abbiano redatto un elenco dei beni che compongono l’appartamento e delle condizioni in cui essi si trovano.

 

La garanzia principale riguarda però i vizi relativi alla struttura materiale del bene, inteso come mura e impianti (e quindi infiltrazioni di acqua o di cattivi odori; rumori provenienti da ascensore, condizionatori, vicini maleducati, traffico; umidità e macchie di muffa; l’imperfetto tiraggio della canna fumaria; tubature; riscaldamenti; luce, acqua, gas, ecc.): vizi che impediscono o riducono il godimento dell’immobile secondo l’uso convenuto in contratto, anche se si tratta di difetti facilmente eliminabili e che si manifestano solo dopo la conclusione del contratto.

Ad esempio, viene considerato vizio anche la mancanza di autorizzazioni amministrative per l’uso pattuito, come ad esempio la mancanza del certificato di agibilità, negato in via definitiva.

Non sono considerati vizi, invece, i guasti dovuti invece alla normale usura dell’immobile, all’effetto del tempo oppure alla sua manutenzione: ad esempio, è un guasto la rottura di una tubatura, la cui riparazione resta comunque a carico del locatore.

 

 

Che cosa può fare l’inquilino se l’immobile presenta difetti?

Prima di firmare un contratto di affitto sarebbe sempre bene far visionare l’immobile a un esperto di costruzioni come un ingegnere o un architetto. È importante controllare personalmente il funzionamento di tutti i servizi ed, eventualmente, informarsi con l’amministratore se sono in corso vertenze condominiali riguardo infiltrazioni, contestazioni di rumori, ecc.

 

Qualora l’inquilino abbia già occupato l’immobile, andandovi ad abitare, la scoperta di un difetto potrebbe risultare ancora più molesta proprio per via degli inconvenienti che ciò potrebbe comportare in termini di pacifico godimento della tranquillità domestica. Pertanto, anche se il difetto poteva essere scoperto in anticipo prestando maggiore cura al momento in cui l’immobile è stato visionato, la legge gli consente due tutele:

 

recedere in anticipo dal contratto di affitto, per giusta causa, anche se questo non è ancora scaduto e senza gli obblighi di fornire la disdetta anticipata. La giurisprudenza ha ritenuto sussistente, ad esempio, il diritto dell’inquilino di lasciare l’appartamento a causa del vicino troppo rumoroso, sebbene il padrone di casa si offra disponibile all’insonorizzazione. Lo stesso discorso dicasi di un immobile insalubre per via dell’umidità, degli spifferi di vento e freddo, della scarsità di acqua che scende dai rubinetti o dell’assenza ciclica di riscaldamento;

– pretendere, in alternativa, la riduzione del canone dell’affitto. Ovviamente, se non gli viene concessa questa alternativa, l’inquilino può rivolgersi al giudice.

 

In entrambi i casi, però, il conduttore non può mai smettere di pagare il canone di affitto o decidere da sé di ridurlo: infatti, senza l’accordo con la controparte o la sentenza di un giudice che lo autorizzi a procedere in tal senso, la legge non consente di farsi “giustizia da sé” e venire meno all’obbligo di versare il corrispettivo dell’affitto, a meno che l’appartamento sia completamente inservibile e l’inquilino sia stato costretto ad abbandonarlo (si pensi al caso in cui piova acqua dal tetto). Solo in tale ultimo caso, egli può interrompere il pagamento. Viceversa, se vi continua ad abitare o, comunque, ad ottenere una – sia pur minima utilità – deve prima rivolgersi al giudice.

 

Il conduttore inoltre può chiedere il risarcimento dei danni derivati dai vizi del bene dovuti alla colpa o al dolo del locatore, a meno che questi fornisca la prova di avere ignorato senza colpa l’esistenza dei vizi al momento della consegna.

 

 

Quale difesa per il padrone di casa?

Il padrone di casa non può difendersi sostenendo che i vizi dell’appartamento gli erano ignoti al momento della firma del contratto. Anche in tale caso, infatti, l’inquilino ha ugualmente la possibilità di chiedere o la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. Egli non può scusarsi neanche addossando la colpa a terzi.

 

Il locatore non è responsabile solo quando, al momento della consegna dell’appartamento, l’inquilino era a conoscenza dei difetti dell’immobile e, ciò nonostante, lo abbia accettato. Si pensi al caso di un appartamento con le finestre adiacenti a un fiume, che presenti quindi molta umidità. O al caso di un immobile di vecchia costruzione non perfettamente isolato contro il freddo.

 

Altrettanto, il padrone di casa non è responsabile se i vizi dell’immobile, anche se non conosciuti prima della firma del contratto, erano comunque “facilmente riconoscibili”. Si considera “riconoscibile” il difetto quando, in relazione alle circostanze del contratto o alla qualità delle parti, una persona di “normale diligenza” avrebbe potuto rilevarlo. Pertanto, per rendere “riconoscibile” il difetto dell’immobile non deve essere necessaria la presenza di un esperto di fiducia (un ingegnere, ad esempio), ma si fa riferimento solo alle conoscenze dell’inquilino inteso come persona media: se le sue capacità non gli consentono, ad esempio, di sapere che dietro una piccola macchia sul muro possa nascondersi un serio problema di infiltrazioni, allora il difetto non si considera “riconoscibile” e, quindi, il locatore resta responsabile.

 

Tuttavia nonostante la conoscenza o la riconoscibilità del vizio, il locatore è responsabile quando i vizi espongono a serio pericolo la salute del conduttore, dei suoi familiari o dipendenti. Ad esempio il fatto che i conduttori avessero notato la presenza di un panificio sottostante l’immobile preso in locazione, non può ritenersi circostanza sufficiente ad affermare che sapessero che l’attività ivi esercitata provocasse rumorosità notturna, con conseguente riconoscimento del diritto di domandare la risoluzione del contratto.

 

Il contratto di affitto può contenere una clausola con cui l’inquilino esonera il padrone di casa da ogni responsabilità e garanzia. In tal caso, anche per difetti non riconoscibili, il conduttore non potrà né chiedere la risoluzione del contratto, né la riduzione del prezzo. Tuttavia, tali patti non hanno effetto se il locatore ha taciuto in mala fede tali vizi, o se essi, pur essendo conosciuti o riconoscibili dal conduttore, sono tali da rendere del tutto impossibile il godimento della casa.


 


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