La disdetta dell’affitto: come inviare la raccomandata
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4 Lug 2016
 
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Redazione
 


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La disdetta dell’affitto: come inviare la raccomandata

Disdetta della locazione: preferibile utilizzare il sistema della raccomandata senza busta anche se l’orientamento dei giudici sulla prova del contenuto della lettera è cambiato.

 

Nel momento in cui devi inviare la raccomandata di disdetta dal contratto di affitto è sempre meglio che utilizzi il sistema della cosiddetta raccomandata senza busta (secondo le istruzioni che abbiamo dato nell’articolo “Raccomandata senza busta: come fare”): questo perché la lettera tradizionale può prestarsi ad alcune contestazioni che, sebbene possano essere superate, potrebbero quantomeno prestare il fianco a un giudizio di opposizione. Ma procediamo con ordine.

 

 

La disdetta della locazione

La disdetta dell’affitto può essere data per una serie di motivazioni come ad esempio, per il conduttore, l’imminente scadenza del contratto, una giusta causa o il ricorrere di un motivo indicato in contratto; per il locatore le motivazioni ulteriori rispetto alla scadenza del contratto sono specificamente indicate dalla legge.

Per un approfondimento sui motivi e le modalità della disdetta leggi la nostra guida: “Disdetta della locazione: il recesso dal contratto di affitto”.

 

 

Come si recede dall’affitto?

Per formalizzare il recesso dal contratto di affitto la legge richiede l’invio di una raccomandata a.r. inviata all’altra parte (guada il fac-simile della lettera di disdetta). In alternativa, è possibile inviare un mezzo equipollente alla raccomandata come, ad esempio, la posta elettronica certificata (PEC), la quale tuttavia richiede che la comunicazione sia inviata da un indirizzo di PEC a un altro indirizzo di PEC.

 

 

Come deve essere la raccomandata di disdetta?

Che succede se il destinatario della comunicazione afferma che, dentro la busta della raccomandata a.r., in realtà non vi era alcun foglio o vi era corrispondenza differente rispetto a quella che il mittente asserisce di aver inviato? Sino all’anno scorso, l’orientamento maggioritario dei giudici riteneva che a dover dimostrare l’effettivo contenuto della busta, in presenza di una contestazione del ricevente, fosse il mittente. Per quest’ultimo si configurava quindi la possibilità di una prova ardua.

Ecco perché è sempre consigliabile, per evitare eccezioni di questo tipo – spesso strumentali solo a privare di efficacia l’atto – spedire la raccomandata in modalità “senza busta”, ossia con i fogli della comunicazione che, piegati su sé stessi, costituiscono essi stessi la busta (ecco le istruzioni).

 

Nel frattempo, però, l’interpretazione dei giudici è mutata. Ora si ritiene che a dover dare la prova dell’effettivo contenuto della busta non sia più il mittente ma il destinatario [1]. In buona sostanza, in un’ipotesi di puro esempio in cui Tizio invii a Caio una lettera, contenuta in una busta chiusa, con una comunicazione di recesso da un contratto e Caio sostenga che, nella medesima busta, invece, erano contenute solo cartoline di auguri natalizi, spetterà a Caio fornire tale prova e non invece a Tizio dimostrare il contrario.

 

Cosa cambia con riferimento al contratto di affitto? Che il compito per il locatore si semplifica. In pratica, il padrone di casa deve solo provare che la raccomandata di disdetta del contratto di locazione sia pervenuta tempestivamente a conoscenza del conduttore (esibendo la cartolina con l’avviso di ricevimento), mentre spetta all’inquilino dimostrare che nel plico ricevuto c’era una lettera di contenuto diverso. Lo ha precisato la Corte d’appello di Napoli con una recente sentenza [2] ribadendo il principio già affermato dalla Cassazione per cui spetta al conduttore dimostrare che la raccomandata era vuota o conteneva una comunicazione diversa dalla volontà di chiudere il contratto di locazione alla sua legale scadenza.

 

Secondo la Corte, se la legge avesse inteso porre a carico del mittente l’onere della prova del contenuto della raccomandata avrebbe imposto la notifica dell’atto e non il semplice invio con raccomandata.

 

In ogni caso, sempre nell’ottica di evitare il contenzioso e le opposizioni pretestuose, il sistema di invio della raccomandata senza busta resta sempre quello preferibile.


[1] Cass. sent. n. 10630/2015.

[2] C. App. Napoli, sent. n. 1541/2016 del 22.04.2016.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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