Assemblea di condominio: verbale con voti a favore e contro
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5 Lug 2016
 
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Assemblea di condominio: verbale con voti a favore e contro

È nulla l’assemblea di condominio se il verbale, con il resoconto della votazione, non indica i nomi dei condomini che votano pro e contro con i relativi millesimi: necessario il controllo sul raggiungimento delle maggioranze.

 

Si può impugnare, davanti al giudice, la votazione avvenuta in assemblea di condominio se, nel verbale, non vengono indicati i nomi dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti o assenti. È quanto chiarito dal tribunale di Taranto con una recente sentenza [1].

 

 

Il verbale deve indicare i partecipanti e i votanti

Nel verbale dell’assemblea di condominio vanno riportati, in modo analitico, i nominativi dei condomini che hanno partecipato all’assemblea, con l’indicazione del nome e cognome di ciascuno di essi e la rispettiva quota di millesimi. La validità della costituzione richiede, infatti, l’intervento di un certo numero di condomini e di quote, riscontrabili principalmente dal verbale di assemblea [2].

 

Il verbale deve contenere altresì l’individuazione dei singoli condomini che hanno votato a favore o contro una particolare decisione, nonché i nomi degli assenti, e infine il valore delle rispettive quote millesimali. Ciò per verificare le maggioranze assembleari prescritte dalla legge. Tale indicazione è inoltre indispensabile per individuare i condomini legittimati ad impugnare la delibera e per poter valutare l’esistenza di un possibile conflitto di interessi [3]. L’eventuale omissione di tali indicazioni comporta l’annullabilità della delibera.

La sentenza in commento specifica infatti che, in condominio, la redazione del verbale dell’assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.); la violazione di tali regole formali comporta la possibilità di impugnare la delibera davanti al giudice, in quanto non presa in conformità alla legge [4].

Pertanto, una volta che l’assemblea sia stata convocata, occorre indicare in verbale tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate delle deliberazioni: ciò allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative.

 

Si è anche detto [5] che non è annullabile la delibera il cui verbale contenendo l’elenco di tutti i condomini presenti e indicando il nome di condomini astenuti e che hanno votato contro, permetta di stabilire con sicurezza per differenza quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell’edificio da essi rappresentato.

 

Nel caso di specie il giudice ha marchiato la delibera come “confusa e contraddittoria ma anche approssimativa, lacunosa e contenente diverse omissioni perché, in violazione del diritto degli interessati al controllo della sua regolarità e legittimità, in essa non si fa un esaustivo e chiaro cenno, nel relativo verbale, al valore delle singole quote millesimali dei condomini e dei nominativi di coloro che l’hanno approvata pendendo così di fatto, oltremodo difficile ai condomini l’effettivo controllo sulla rilevanza effettiva della maggioranza prevista dalle norme di legge per una valida deliberazione”. Ed ancora, si legge nella sentenza, “la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore o contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dal codice civile [6], ai fini della validità dell’approvazione delle deliberazioni con riferimento all’elemento reale (quota proporzionale dell’edificio espressa in millesimi), né potendo essere attribuita efficacia sanante alla mancata contestazione, in sede di assemblea, della inesistenza di tale quorum da parte del condomino dissenziente, a carico del quale non è stabilito, al riguardo, alcun onere a pena di decadenza”.


[1] Trib. Taranto, sent. n. 903/2016.

[2] Secondo Cass. sent. n. 24132/2009, la mancata indicazione del totale dei partecipanti non incide, però, sulla validità del verbale: tale incompletezza non diminuisce la possibilità di un diverso controllo sulla regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte.

[3] Cass. sent. n. 697/2000, Trib. Nuoro sent. del 15.03.2011, Trib. Bari sent. n. 42 dell’8.01.2008; Cass. sent. n. 4806/2005.

[4] Art. 1137 cod. civ.

[5] Cass. sent. n. 24456/2009, n. 18192/2009: in tema di delibere condominiali, non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l’altro, l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione, nominatim, dei condomini che si sono astenuti o che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, (quanti e) quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell’edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il “quorum” richiesto dall’art. 1136 cod. civ.

[6] Art. 1136 cod. civ.

 


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