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Lo sai che? Pubblicato il 7 luglio 2016

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Lo sai che? Affitto: l’inquilino paga riparazioni e piccole rotture

> Lo sai che? Pubblicato il 7 luglio 2016

Al termine della locazione, la rottura di serrature, maniglie e persiane è a carico del conduttore.

Alla termine del contratto di affitto, quando l’immobile viene restituito al padrone di casa, l’inquilino deve pagare i danni da lui provocati sull’immobile salvo che dimostri [1] che le rotture non sono a lui addebitabili. Questo perché si presume che l’immobile gli sia stato consegnato dal locatore in buono stato di manutenzione, per cui esso deve essere restituito nella stessa condizione in cui si trovava all’inizio, salvo ovviamente i danni da normale deterioramento o consumo dell’immobile. È quanto chiarito dal Tribunale di Ivrea in una recente sentenza [2] che riprende l’orientamento già espresso dalla Cassazione [3].

È normale che, quando scade la locazione e avviene la riconsegna delle chiavi al padrone di casa, le parti passino in rassegna ogni angolo dell’immobile per verificarne le condizioni al momento del rilascio e stabilire se questo viene restituito in buono stato o, comunque, nelle medesime condizioni in cui era stato affidato all’inizio dell’affitto. Si è anche soliti compilare un verbale in cui vengono comunemente indicate eventuali rotture, danni, la condizione dei muri o dell’eventuale arredo presente sin da prima nell’appartamento.

In questi casi, la legge parla chiaro: all’inquilino spetta risarcire tutti i danni da lui provocati, salvo dimostri che non sono dipesi da lui o che sono conseguenza del normale uso quotidiano del bene. Si pensi, ad esempio, alla rottura di una tenda a causa del gatto dell’inquilino, che quest’ultimo certamente dovrebbe risarcire; opposta è la soluzione se a rompersi è invece il cordoncino, logorato a causa del quotidiano “apri e chiudi”, poiché in tal caso la riparazione non compete all’inquilino, ma al padrone di casa.

I danni, quindi, che non siano riconducibili al normale uso della cosa, come ad esempio, quelli relativi alla rottura di una serratura, della maniglia di una finestra, della fune riavvolgibile delle persiane, sono a carico del conduttore, sempre che questi dimostri che non sono dipesi da lui.

Diverso è il discorso nel caso in cui i danni si verifichino durante l’esecuzione del contratto di locazione. In generale, per conservare l’immobile nello stato in cui si trova al momento della conclusione del contratto, il locatore ed il conduttore devono provvedere alla sua manutenzione, facendosi carico dell’esecuzione delle riparazioni necessarie e delle relative spese.
L’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie riguarda non solo la parte dell’immobile di esclusiva proprietà del locatore, ma anche le parti comuni dell’edificio (quelle cioè spettanti al condominio).

Per quanto riguarda i deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile che comportano riparazioni di ordinaria amministrazione, essi spettano al conduttore che deve farsi carico dei lavori e delle spese per la manutenzione dell’immobile locato. Ciò anche se i danni sono prodotti dai suoi familiari o dai suoi dipendenti.

Non deve invece effettuare le riparazioni per i deterioramenti prodotti da vetustà o da caso fortuito.

Invece, per quanto riguarda le riparazioni non di piccola manutenzione (si pensi ai guasti che interessano l’immobile o parte di esso e le alterazioni materiali o funzionali dello stesso come nel caso di danni agli infissi esterni dell’immobile, agli impianti interni alla struttura del fabbricato, al rifacimento del manto di asfalto del lastrico solare), per tutta la durata del contratto, tali riparazioni sono a carico del locatore che deve sostenerne la relativa spesa, anche in caso di riparazioni causate dal fatto di un terzo. Le parti possono tuttavia inserire nel contratto una clausola che ponga a carico del conduttore anche le spese di straordinaria manutenzione.

L’obbligo a carico del locatore, tuttavia, non sussiste se si tratta di riparazioni causate dal conduttore per dolo o colpa o da un familiare o da un dipendente del conduttore ovvero da una persona da lui ammessa anche temporaneamente all’uso ed al godimento della cosa.

Se tali riparazioni non sono eseguite, il conduttore può agire in giudizio per ottenere l’adempimento e la condanna del locatore alla loro esecuzione.

note

[1] Art.1590 cod. civ., Art. 1588 cod. civ.

[2] Trib. Ivrea sent. n. 378/16 dell’11.05.2016.

[3] Cass. sent. n. 2619/2014.

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Cass. sent. n. 2619/2014 del 5.02.2014

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Cessata la locazione non abitativa intercorsa con la snc Pastificio L’Emiliana di Iarlori F. & C., il locatore Q.D. ne chiese al tribunale di Chiavari condanna al risarcimento dei danni arrecati al bene immobile locato, come riscontrati al momento del suo rilascio; ma, all’esito di consulenza tecnica di ufficio, la sua domanda fu accolta solo in modesta parte ed il suo credito compensato con quello della conduttrice alla restituzione della cauzione, tanto che egli fu condannato a pagare a controparte Euro 423,30, oltre interessi e spese del grado.

Avverso tale sentenza del 24.10.05, il Q. interpose appello, al quale resistette l’ex conduttrice: ma la corte territoriale accolse il gravame solo quanto alla condanna alle spese del primo grado, compensandole e disponendo la compensazione anche di quelle del grado.

Per la cassazione di tale sentenza della corte di appello di Genova, pubblicata il 20.2.07 col n. 38, ricorre oggi il Q., affidandosi a tre motivi, illustrati da memoria ai sensi dell’art. 378 cod. proc. civ.; resiste con controricorso l’intimata Pastificio L’Emiliana di Iarlori F. & C. snc.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va premesso che, essendo la sentenza impugnata stata pubblicata tra il 2.3.06 ed il 4.7.09, alla fattispecie continua ad applicarsi, nonostante la sua abrogazione (ed in virtù della disciplina transitoria di cui alla L. 18 giugno 2009, n. 69, art. 58, comma 5) l’art. 366-bis cod. proc. civ. e, di tale norma, la rigorosa interpretazione via via elaborata da questa Corte (Cass. 27 gennaio 2012, n. 1194; Cass. 24 luglio 2012, n. 12887; Cass. 8 febbraio 2013, n. 3079; Cass. 17 ottobre 2013, n. 23574).

Pertanto:

2.1. i motivi riconducibili all’art. 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 4 vanno corredati, a pena di inammissibilità, da quesiti che devono compendiare:

a) la riassuntiva esposizione degli elementi di fatto sottoposti al giudice di merito;

b) la sintetica indicazione della regola di diritto applicata dal quel giudice;

c) la diversa regola di diritto che, ad avviso del ricorrente, si sarebbe dovuta applicare al caso di specie (tra le molte, v.: Cass. Sez. Un., ord. 5 febbraio 2008, n. 2658; Cass., ord. 17 luglio 2008, n. 19769, Cass. 25 marzo 2009, n. 7197; Cass., ord. 8 novembre 2010, n. 22704);

d) questioni pertinenti alla ratio deciderteli, perchè, in contrario, difetterebbero di decisività (sulla necessità della pertinenza del quesito, per tutte, v.: Cass. Sez. Un., 18 novembre 2008, n. 27347; Cass., ord. 19 febbraio 2009, n. 4044; Cass. 28 settembre 2011, n. 19792; Cass. 21 dicembre 2011, n. 27901);

2.2. a corredo dei motivi di vizio motivazionale vanno poi formulati momenti di sintesi o di riepilogo, che devono consistere in uno specifico e separato passaggio espositivo del ricorso, il quale indichi in modo sintetico, evidente ed autonomo rispetto al tenore testuale del motivo, chiaramente il fatto controverso in riferimento al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, come pure – se non soprattutto – le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la decisione (Cass. 18 luglio 2007, ord. n. 16002; Cass. Sez. Un., 1 ottobre 2007, n. 20603; Cass. 30 dicembre 2009, ord. n. 27680);

2.3. infine, è sì ammessa la contemporanea formulazione, col medesimo motivo, di doglianze di violazione di norme di diritto e di vizio motivazionale, ma soltanto alla imprescindibile condizione che ciascuna sia accompagnata dai rispettivi quesiti e momenti di sintesi (per tutte: Cass. sez. un., 31 marzo 2009, n. 7770; Cass. 20 dicembre 2011, n. 27649).

Il Q. sviluppa tre motivi e:

3.1. col primo (rubricato “illogica, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio …

in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5”) deduce l’erroneità della valutazione delle risultanze della consulenza tecnica di ufficio;

3.2. col secondo (rubricato “violazione dell’art. 1590 c.c., comma 2, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 – illogica e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio – erronea valutazione delle risultanze processuali in ordine all’art. 360 c.p.c., n. 5”) si duole delle conclusioni della corte territoriale sull’inottemperanza all’onere probatorio quanto all’attribuibilità dei danni proprio all’ultimo conduttore, onere malamente accollato ad esso locatore; e conclude con un complesso quesito, riassuntivo anche delle questioni di fatto;

3.3. col terzo (rubricato “erronea compensazione delle spese legali in ordine all’art. 360 c.p.c., n. 5”) chiede che le spese legali seguano la soccombenza.

La controricorrente ribatte per la correttezza dello scostamento dei giudici del merito dalle conclusioni del consulente tecnico di ufficio e, quanto al secondo motivo, per la sussistenza di affidabile prova sulla preesistenza dei danni al periodo in cui essa era stata conduttrice, la cui valutazione resta comunque istituzionalmente sottratta al sindacato di legittimità; e, infine, contesta l’avversaria censura avverso la disposta compensazione delle spese.

Dei motivi sopra riassunti, esclusa in modo radicale qualsiasi sanatoria dei vizi formali del ricorso in forza di atti successivi, il primo e il terzo sono sicuramente inammissibili, perchè non assistiti da alcun momento di sintesi o di riepilogo, tanto meno dai rigorosi requisiti ricordati al punto 2.2.

Il secondo motivo è, invece, fondato.

6.1. Esso, pure articolato su di una contestuale censura di violazione di norma di diritto e di vizio motivazionale, è assistito da un quesito che può essere letto anche come momento di sintesi e di riepilogo del secondo e che prospetta un’evidente illogicità della motivazione: la quale consiste nell’incongruità dell’attribuzione dell’assenza di prova sull’attribuibilità all’ultimo conduttore di gran parte delle condizioni del bene immobile in una valutazione di inottemperanza di un onere che in concreto è stato accollato al locatore.

6.2. Ma di una situazione di persistente incertezza sull’epoca di verificazione dei danni non può fare le spese il locatore, cui giova la presunzione degli artt. 1588 e 1590 cod. civ. in ordine alle condizioni all’inizio del rapporto di locazione.

Infatti, è il locatario, tenuto a restituire la cosa nello stato in cui si trovava all’inizio del rapporto o, in mancanza di prova su tale stato, in buono stato, a dover provare, trattandosi di obbligazione contrattuale (tra le molte, v. Cass., ord. 7 dicembre 2012, n. 22272), la propria assenza di colpa: egli risponde dei danni tutti alla cosa, ove non provi lui stesso la non imputabilità dei medesimi, complessivamente considerati (per giurisprudenza consolidata: Cass., ord. 8 maggio 2012, n. 6977; Cass. 25 luglio 2008, n. 20434; Cass. 17 febbraio 1997, n. 1441), in relazione alla peculiare diligenza richiestagli per la natura del bene oggetto di locazione (Cass. 28 luglio 2005, n. 15818).

6.3. E’ pertanto scorretta l’attribuzione al locatore delle conseguenze negative sulla mancanza di un’affidabile prova liberatoria del conduttore quanto a tutti i fattori causali della situazione finale complessiva e, a maggior ragione, qualsiasi approfondimento sull’incidenza dei singoli fattori in ordine alla causazione del danno.

6.4. Più radicalmente, è intrinsecamente illogico dal punto di vista di fatto ritenere impredicabile la produzione del danno ad opera di chi, come l’odierna intimata, ha mantenuto nella qualità di conduttore la detenzione del bene per un così lungo lasso di tempo, pari a quasi tre lustri; mentre, dovendosi, in difetto di prova delle diverse e peggiori condizioni del bene all’inizio della locazione per cui era causa, il bene essere considerato in buono stato anche in tale tempo, il locatario deve rispondere dello scostamento da quelle anche se per avventura dipendenti da fatti non propri.

6.5. E, sotto questo profilo, il complesso motivo di doglianza – unitariamente considerato – è fondato e va accolto, perchè la corte territoriale ha condiviso la ratio decidendi del primo giudice, circa la mancata ottemperanza, da parte del locatore attore, di dimostrare che il danneggiamento delle piastrelle sarebbe stato in tutto addebitabile al convenuto: mentre, al contrario, era al conduttore che incombeva un onere, sia pure di contenuto opposto, cioè sulla non attribuibilità a lui medesimo del danno.

La gravata sentenza va pertanto cassata in relazione alla censura accolta e va disposto il rinvio alla medesima corte territoriale, affinchè, in diversa composizione e provvedendo pure sulle spese del giudizio di legittimità ai sensi dell’art. 385 cod. proc. civ., comma 3, riesamini il materiale probatorio applicando il seguente principio di diritto: incombe al conduttore, ai sensi degli artt. 1590 e 1588 cod. civ., l’onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità a lui di ogni singolo danno riscontrato all’immobile locato al termine della locazione ed all’atto della riconsegna, presumendosi buono lo stato di quello all’inizio del rapporto ed esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo in rapporto all’uso dedotto in contratto, sicchè è erronea l’integrale reiezione della domanda di risarcimento dei danni stessi proposta dal locatore, ove manchi o sia incompleta la prova sull’imputabilità di quelli.

PQM

La Corte dichiara inammissibili il primo ed il terzo motivo di ricorso ed accoglie il secondo; cassa la gravata sentenza in relazione alla censura accolta e rinvia alla corte di appello di Genova, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 12 dicembre 2013.

Depositato in Cancelleria il 5 febbraio 2014

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