Affitto: l’inquilino paga riparazioni e piccole rotture
Lo sai che?
7 Lug 2016
 
L'autore
Redazione
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore
 

Affitto: l’inquilino paga riparazioni e piccole rotture

Al termine della locazione, la rottura di serrature, maniglie e persiane è a carico del conduttore.

 

Alla termine del contratto di affitto, quando l’immobile viene restituito al padrone di casa, l’inquilino deve pagare i danni da lui provocati sull’immobile salvo che dimostri [1] che le rotture non sono a lui addebitabili. Questo perché si presume che l’immobile gli sia stato consegnato dal locatore in buono stato di manutenzione, per cui esso deve essere restituito nella stessa condizione in cui si trovava all’inizio, salvo ovviamente i danni da normale deterioramento o consumo dell’immobile. È quanto chiarito dal Tribunale di Ivrea in una recente sentenza [2] che riprende l’orientamento già espresso dalla Cassazione [3].

 

È normale che, quando scade la locazione e avviene la riconsegna delle chiavi al padrone di casa, le parti passino in rassegna ogni angolo dell’immobile per verificarne le condizioni al momento del rilascio e stabilire se questo viene restituito in buono stato o, comunque, nelle medesime condizioni in cui era stato affidato all’inizio dell’affitto. Si è anche soliti compilare un verbale in cui vengono comunemente indicate eventuali rotture, danni, la condizione dei muri o dell’eventuale arredo presente sin da prima nell’appartamento.

In questi casi, la legge parla chiaro: all’inquilino spetta risarcire tutti i danni da lui provocati, salvo dimostri che non sono dipesi da lui o che sono conseguenza del normale uso quotidiano del bene. Si pensi, ad esempio, alla rottura di una tenda a causa del gatto dell’inquilino, che quest’ultimo certamente dovrebbe risarcire; opposta è la soluzione se a rompersi è invece il cordoncino, logorato a causa del quotidiano “apri e chiudi”, poiché in tal caso la riparazione non compete all’inquilino, ma al padrone di casa.

 

I danni, quindi, che non siano riconducibili al normale uso della cosa, come ad esempio, quelli relativi alla rottura di una serratura, della maniglia di una finestra, della fune riavvolgibile delle persiane, sono a carico del conduttore, sempre che questi dimostri che non sono dipesi da lui.

 

Diverso è il discorso nel caso in cui i danni si verifichino durante l’esecuzione del contratto di locazione. In generale, per conservare l’immobile nello stato in cui si trova al momento della conclusione del contratto, il locatore ed il conduttore devono provvedere alla sua manutenzione, facendosi carico dell’esecuzione delle riparazioni necessarie e delle relative spese.
L’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie riguarda non solo la parte dell’immobile di esclusiva proprietà del locatore, ma anche le parti comuni dell’edificio (quelle cioè spettanti al condominio).

 

Per quanto riguarda i deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile che comportano riparazioni di ordinaria amministrazione, essi spettano al conduttore che deve farsi carico dei lavori e delle spese per la manutenzione dell’immobile locato. Ciò anche se i danni sono prodotti dai suoi familiari o dai suoi dipendenti.

Non deve invece effettuare le riparazioni per i deterioramenti prodotti da vetustà o da caso fortuito.

Invece, per quanto riguarda le riparazioni non di piccola manutenzione (si pensi ai guasti che interessano l’immobile o parte di esso e le alterazioni materiali o funzionali dello stesso come nel caso di danni agli infissi esterni dell’immobile, agli impianti interni alla struttura del fabbricato, al rifacimento del manto di asfalto del lastrico solare), per tutta la durata del contratto, tali riparazioni sono a carico del locatore che deve sostenerne la relativa spesa, anche in caso di riparazioni causate dal fatto di un terzo. Le parti possono tuttavia inserire nel contratto una clausola che ponga a carico del conduttore anche le spese di straordinaria manutenzione.

L’obbligo a carico del locatore, tuttavia, non sussiste se si tratta di riparazioni causate dal conduttore per dolo o colpa o da un familiare o da un dipendente del conduttore ovvero da una persona da lui ammessa anche temporaneamente all’uso ed al godimento della cosa.

 

Se tali riparazioni non sono eseguite, il conduttore può agire in giudizio per ottenere l’adempimento e la condanna del locatore alla loro esecuzione.


La sentenza

Cass. sent. n. 2619/2014 del 5.02.2014

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Cessata la locazione non abitativa intercorsa con la snc Pastificio L’Emiliana di Iarlori F. & C., il locatore Q.D. ne chiese al tribunale di Chiavari condanna al risarcimento dei danni arrecati al bene immobile locato, come riscontrati al momento del suo rilascio; ma, all’esito di consulenza tecnica di ufficio, la sua domanda fu accolta solo in modesta parte ed il suo credito compensato con quello della conduttrice alla restituzione della cauzione, tanto che egli fu condannato a pagare a controparte Euro 423,30, oltre interessi e spese del grado.

Avverso tale sentenza del 24.10.05, il Q. interpose appello, al quale resistette l’ex conduttrice: ma la corte territoriale accolse il gravame solo quanto alla condanna alle spese del primo grado, compensandole e disponendo la compensazione anche di quelle del grado.

Per la cassazione di tale sentenza della corte di appello di Genova, pubblicata il 20.2.07 col n. 38, ricorre oggi il Q., affidandosi a tre motivi, illustrati da memoria ai sensi dell’art. 378 cod. proc. civ.; resiste con controricorso l’intimata Pastificio L’Emiliana di Iarlori F. & C. snc.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va premesso che, essendo la

Mostra tutto

[1] Art.1590 cod. civ., Art. 1588 cod. civ.

[2] Trib. Ivrea sent. n. 378/16 dell’11.05.2016.

[3] Cass. sent. n. 2619/2014.

 

Autore immagine: 123rf com

 


richiedi consulenza ai nostri professionisti

 
 
Commenti