Cedolare secca: cos’è e come funziona
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12 Ago 2016
 
L'autore
Maura Corrado
 


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Cedolare secca: cos’è e come funziona

Con la cedolare secca per i contratti di locazione il proprietario dell’immobile paga un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali derivanti dal reddito dell’immobile. Vediamo come funziona.

 

La cedolare secca è un’imposta (del 21% o del 15%, a seconda del tipo di contratto) che va a sostituire quelle dovute sui redditi da locazione (Irpef e addizionali, imposta di registro, imposta di bollo).

 

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

 

 

Cedolare secca: a quali immobili può essere applicata?

La cedolare secca viene applicata agli immobili adibiti ad uso abitativo accatastati in una delle categorie abitative del gruppo “A”, fatta eccezione per l’ “A10” relativa a uffici e studi privati. E quindi:

 

  • A/1 Abitazioni di tipo signorile
  • A/2 Abitazioni di tipo civile
  • A/3 Abitazioni di tipo economico
  • A/4 Abitazioni di tipo popolare
  • A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
  • A/6 Abitazioni di tipo rurale
  • A/7 Abitazioni in villini
  • A/8 Abitazioni in ville
  • A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
  • A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

 

Cedolare secca: come si fa?

La cedolare secca viene scelta al momento della registrazione del contratto di locazione mediante l’utilizzo di moduli approvati dall’Agenzia delle Entrate, in particolare:

Modello Siria, che può essere trasmesso solo in via telematica e previa abilitazione al servizio;

Modello 69, che può essere compilato in forma cartacea da presentarsi in duplice copia all’Agenzia delle Entrate.

 

La cedolare secca può essere scelta anche dopo la registrazione del contratto di locazione mediante Modello 69 da presentare entro il termine di versamento dell’imposta di registro – ossia quella necessaria per la registrazione della scrittura – relativa all’annualità per cui si è scelto la cedolare secca.

 

 

Cedolare secca: quanto dura?

La scelta della cedolare secca permane per tutta la durata del contratto e eventuali proroghe o per il residuo periodo nei casi in cui la scelta della cedolare secca è stata esercitata nel corso della durata del contratto di locazione.

 

Il proprietario può revocarla in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata scelta la cedolare secca.

 

 

Cedolare secca: quanto e quando si paga?

Per quanto riguarda l’entità dell’imposta, bisogna considerare i seguenti valori:

 

21% del canone di locazione per i contratti a “canone libero” (4 + 4 anni. Si tratta di quelli in cui il locatore mette a disposizione del conduttore un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento di un corrispettivo liberamente determinato dalle parti , il canone libero appunto. Restano invece determinati dalla legge la durata minima del contratto e altri importanti aspetti, quali ad esempio le cause e le modalità di rinnovo dopo la scadenza o la possibilità di recesso del conduttore per gravi motivi), contratti di locazione breve (turistica, per studenti universitari, ecc…);

 

15% del canone di locazione per i contratti a “canone concordato” (3 + 2 anni), previsti per quei locali che rientrano nei limiti stabiliti dagli accordi territoriali dei comuni con alta tensione abitativa o carenza di disponibilità abitativa.

 

Essa si paga entro il termine previsto per il versamento dell’IRPEF.

 

 

Cedolare secca: quali gli obblighi da rispettare?

Quando si sceglie la cedolare secca si deve, pena la sua inapplicabilità, avvisare preventivamente l’inquilino mediante lettera raccomandata a.r., con contestuale rinuncia a richiedere l’aggiornamento del canone in base all’indice ISTAT. Se si è in presenza di più inquilini, la raccomandata va spedita a ciascuno di essi.

Per i nuovi contratti va comunicata all’inquilino prima della registrazione del contratto, negli altri casi prima del termine di pagamento dell’imposta di registro (che non sarà più versata).

 

La comunicazione all’inquilino può essere evitata se viene inserita una clausola con la quale si specifica l’opzione al regime della cedolare secca all’interno del contratto di locazione.

 

 

Cedolare secca: quando conviene?

La scelta della cedolare secca conviene quando il proprietario ha altri redditi sottoposti a tassazione IRPEF, l’imposta (non tassa) sul reddito delle persone fisiche; grava su ognuna delle persone fiscalmente residenti in Italia su tutte le tipologie di reddito ovunque prodotte nel mondo.

 

Non conviene quando non si percepiscono altri redditi oltre quello derivante dai canoni o si hanno redditi su cui non si paga l’IRPEF (ad esempio una pensione di basso importo).

 

Proprio a tal proposito, da più parti si è sottolineato che gli svantaggi più grandi della cedolare secca sono essenzialmente due: l’impossibilità di usufruire di detrazioni e quella di aggiornare il canone.

 

È infatti noto come alcune categorie di padroni di casa possano usufruire di agevolazioni fiscali; ebbene, il regime della cedolare impedisce questa possibilità. Inoltre, per tutta la durata del contratto – sino a quando è attiva l’opzione in questione – non è possibile modificare il canone, neppure tramite l’aggiornamento Istat. Questo rende la cedolare un’opportunità buona per alcuni padroni di casa, meno valida per altri.

 

Cedolare secca e affitti universitari: conviene?

La cedolare secca è particolarmente utilizzata nell’ambito delle locazioni a studenti universitari, al posto della normale tassazione ad Irpef dei canoni di locazione. Ciò in quanto non è dovuto il pagamento dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro sia in sede di registrazione che dei rinnovi annuali del contratto. La cedolare secca dovrà essere calcolata in dichiarazione dei redditi e versata alle scadenze previste per il versamento delle imposte sui redditi.


 


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