Nuda proprietà: di cosa si tratta?
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11 Ago 2016
 
L'autore
Maura Corrado
 


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Nuda proprietà: di cosa si tratta?

La nuda proprietà di un immobile rappresenta il suo valore venale decurtato dell’usufrutto, cioè del diritto di utilizzare il bene vita natural durante. Che significa? Perché conviene?

 

In termini tecnici si parla di nuda proprietà in riferimento al valore di un immobile decurtato dell’usufrutto.

Spieghiamoci meglio: l’usufrutto consiste nel diritto di un soggetto (detto “usufruttuario”) di usare e godere di una cosa, di qualunque genere, che appartenga a un’altra persona (detta “dominus” o, appunto, “nudo proprietario”). Sarà l’usufruttuario a percepire tutte le utilità che il bene di cui gode è in grado di offrire, compresi i suoi frutti, sia naturali (ad esempio, le mele dell’albero di melo) che civili (ad esempio, se il bene oggetto di usufrutto è un’abitazione – il caso classico, quindi -, sarà l’usufruttuario a riscuotere i canoni pagati dagli inquilini nel caso in cui l’immobile venga dato in affitto).

 

All’usufruttuario è imposto di rispettare la destinazione economica della cosa: significa che egli non solo dovrà rispettare e conservare (anche mediante la necessaria manutenzione, ordinaria e straordinaria) la cosa stessa, ma non potrà nemmeno cambiarne il carattere e la natura dal punto di vista della sua utilità economica (per esempio, se ho un diritto di usufrutto su di un terreno agricolo, non potrò costruire un edificio) [1].

 

Facciamo un esempio concreto: Tizio, proprietario di una casa, riconosce l’usufrutto a Caio. Tizio conserva la proprietà ma non può utilizzare l’immobile; Caio acquista il diritto di uso e godimento ma non diventa proprietario, non può modificare la destinazione economica dell’immobile (per esempio da uso abitazione a uso commerciale) ma può trarre i frutti del bene (per esempio, eventuali canoni di locazione).

 

Quindi in parole semplici, ritornando al concetto iniziale, vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita.

 

 

Nuda proprietà: quali sono i vantaggi per chi vende?

Se, quindi, chi vende la nuda proprietà dell’immobile si riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita, si potrebbe obiettare: perché comprare una cosa se non posso andare ad abitarci?

È chiaro che l’acquisto della nuda proprietà va valutato attentamente: l’ideale sarebbe che a vendere fosse una coppia di persone anziane, senza eredi, che alla loro morte, se non hanno disposto diversamente attraverso un testamento, vedrebbero i loro beni incamerati dallo Stato. Dalla vendita dell’immobile, la stessa coppia potrebbe ricavare i mezzi finanziari per poter vivere più serenamente senza, però, dover rinunciare ad abitare la propria casa.

 

 

Nuda proprietà: quali sono i vantaggi per chi compra?

Chi compra la nuda proprietà acquista un immobile oggi, a un prezzo agevolato in base a l’età dell’usufruttuario.

 

Facciamo un’ipotesi concreta: si pensi a un padre, di media età, che acquista la nuda proprietà dell’immobile con lo scopo di adibirlo in un secondo tempo, cioè alla morte del venditore, ad abitazione del figlio. Oppure, l’acquirente potrebbe essere il tradizionale investitore che non ha la necessità di usare l’immobile e, comunque, vuole risparmiarsi i grattacapi di un contratto di locazione (evitando, così, oneri fiscali o spese di manutenzione ordinaria).

 

 

Nuda proprietà: cosa può fare l’usufruttuario venditore?

L’usufruttuario che – come detto – continua ad abitare l’immobile, può anche affittarlo o vendere l’usufrutto a terze persone nei limiti previsti nel contratto di vendita della nuda proprietà. Eventualmente, l’usufrutto è trasferibile ai terzi sempre nei limiti previsti da tale contratto, oppure in accordo con il nudo proprietario post-contratto.

 

L’usufruttuario può quindi abitare, affittare o addirittura vendere l’usufrutto dell’immobile di cui fruisce, consapevole che il suo diritto si estinguerà ugualmente nel termine stabilito nell’atto di costituzione e, in mancanza di quest’ultimo, con la morte del cedente.

 

 

Nuda proprietà: cosa può fare il nudo proprietario?

Il nudo proprietario – che, come detto, è chi ha la proprietà sull’immobile, ma non il diritto di farne uso – ha, comunque, la facoltà di trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà dell’immobile stesso: si può intuire, infatti, che così facendo realizzerà un buon guadagno perché l’immobile può essersi rivalutato e, contemporaneamente, trascorso il tempo, sarà aumentata l’età dell’usufruttuario.

 

 

Nuda proprietà: chi paga le spese?

Generalmente, le spese di manutenzione ordinaria (quelle per mantenere l’immobile in buono stato e per garantirne il funzionamento) dell’abitazione sono a carico dell’usufruttario che, quindi, è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario.

 

Le spese straordinarie (le spese strutturali: si pensi al rifacimento dell’intonaco o all’apertura di una finestra) sono a carico del nudo proprietario.

 

Le imposte come l’IRPEF (imposta sul reddito) e l’IMU (imposta sulla casa) o TASI (l’imposta sui servizi comunali rivolti alla collettività, come ad esempio la manutenzione stradale o l’illuminazione comunale) sono a totale carico dell’usufruttuario, perché la legge stabilisce che le paghi chi ha la materiale disponibilità del bene e ne gode dei benefici [2].

Anche questo, quindi, può essere un motivo per cui risulta conveniente l’acquisto della nuda proprietà.

 

 

Nuda proprietà: quando si acquista la piena proprietà?

Oltre che per la morte del titolare e per lo scadere del termine eventualmente fissato nel contratto, il nudo proprietario diventa pieno proprietario (con tutti i diritti pieni sull’immobile) nei seguenti casi:

a) per non uso da parte dell’usufruttuario, protratto per almeno venti anni;

 

b) per totale perimento della cosa, inteso questo come distruzione fisica ed economica, che non lasci sopravvivere alcuna possibilità di godimento: pensiamo al crollo di una casa. In caso di perimento parziale, l’usufrutto si conserva sopra ciò che rimane;

 

c) per abuso dell’usufruttuario: pensiamo a colui che, non effettuando opere di manutenzione, deteriora il bene.

 

 

Nuda proprietà: cosa valutare nell’acquisto?

Come anticipato, l’acquisto della nuda proprietà può rappresentare una soluzione vantaggiosa per chi non ha fretta di abitare la casa, ma vuole solo fare un investimento conveniente per il futuro: caso classico quello del genitore che vuole acquistare per il figlio. Vale la pena, però, prendere in considerazione alcuni aspetti:

 

1.Valutazione dell’immobile

Chi decide di mettere in vendita il proprio immobile con la formula della nuda proprietà non può esimersi dall’affidarsi a professionisti al fine di ottenere una corretta valutazione del prezzo di vendita.

 

2. Età del venditore

Il valore di un immobile in nuda proprietà cambia in funzione dell’aspettativa di vita del venditore, nonché futuro usufruttuario, poiché da questa dipende statisticamente la durata del contratto.

 

3. Normativa legale

La vendita della nuda proprietà è legalmente riconosciuta come trattativa di vendita e, quindi, soggetta alle normative legali dell’ambito: non sono, pertanto, possibili scritture private o lettere di intenti mentre è sempre necessario affidarsi ad un notaio per stipulare l’atto di vendita.

 

4. Provvigione dell’agenzia immobiliare

Nel caso in cui ci si rivolga ad agenti immobiliari, la provvigione (il compenso) da riconoscere agli intermediari è equivalente a quella prevista per le normali transazioni di compravendita immobiliare.

 

5. Modalità di pagamento della nuda proprietà

Il pagamento della nuda proprietà può avvenire in due modi: l’importo può essere interamente saldato all’atto notarile, oppure, previo accordo tra le parti, l’acquirente può versare subito una parte e il rimanente può essere rateizzato con importi mensili sino a saldo dell’intero valore dell’immobile. Una modalità, quest’ultima, vantaggiosa per entrambe le parti: l’acquirente, infatti, può evitare di versare in un’unica soluzione l’intero importo e il venditore avrà a disposizione una rendita mensile di cui avvalersi come una sorta di pensione integrativa.


[1] Art. 981 doc. civ.

[2] Art. 1008 cod. civ.

 


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