Supercondominio: definizione e funzionamento
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15 Ago 2016
 
L'autore
Maura Corrado
 


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Supercondominio: definizione e funzionamento

Il supercondominio è quella particolare costruzione in cui due o più palazzi, non per forza costituenti autonomo condominio, hanno in comune alcuni beni e/o servizi. Come funziona?

 

Il termine supercondominio viene utilizzato per riferirsi ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma che sono compresi in una più ampia organizzazione condominiale. La particolarità è data dal fatto che presentano delle parti comuni, come ad esempio un giardino, un cortile, una zona verde, un parcheggio, il vialetto d’accesso, gli impianti diilluminazione o di riscaldamento, alcuni servizi centralizzati, il portiere, e così via [1]. Solitamente viene anche chiamato condominio orizzontale o condominio complesso.

 

In sostanza si ha un supercondominio tutte le volte che una pluralità di edifici, distinti e adibiti all’uso abitativo, pur essendo autonomi, condividono tra loro determinati beni o servizi.

 

Ma non è tutto: è anche necessario, perché possa dirsi esistente un supercondominio, che cose o servizi in comune a più edifici siano in rapporto di accessorietà con gli edifici stessi; è necessario, cioè, che – ad esempio – i viali di accesso (e ogni altra cosa o servizio comune) servano a tutti gli edifici tra i quali il supercondominio sussiste.

 

Per capire meglio, facciamo un esempio: si pensi ad un complesso residenziale formato da molte palazzine, con reti viarie interne, impianti dei servizi idraulici o energetici dei complessi residenziali, un parcheggio comune a tutti gli edifici, servizio portineria unico, zone a verde.

Un caso particolare può essere un complesso immobiliare composto da edifici a destinazione residenziale ed edifici a destinazione alberghiera tra i quali sussiste un supercondominio con riferimento alla rete fognaria e alle cisterne d’acqua in comune.

 

A seguito della riforma del condominio [2], si applicano al supercondominio tutte le regole valide per il condominio classico [3]. Vediamole nel dettaglio.

 

 

Supercondominio: come si costituisce?

Il supercondominio è costituito automaticamente, a prescindere da una specifica volontà in tal senso, per il solo fatto che più corpi di fabbrica abbiano in comune uno o più servizi o parti comuni.

 

Può, comunque, essere costituito anche per espresso regolamento predisposto dall’originario costruttore del complesso residenziale.

 

Si ha costituzione di supercondominio anche quando mediante assemblea si decida di suddividere un condominio in più condominii, dando vita contestualmente al nuovo supercondominio che andrà a gestire alcune parti comuni.

 

 

Supercondominio: chi paga per le parti in comune?

Essendoci – come detto – beni o servizi in comune tra più unità immobiliari o più edifici o più condomini di unità immobiliari o di edifici, spetta a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità “pro quota” sulle parti comuni. Significa che ogni condomino pagherà, in percentuale, gli oneri condominiali per la manutenzione delle parti in comune e la loro gestione.

 

 

Supercondominio: come funzionano le tabelle millesimali?

Nelle realtà condominiali, di fondamentale importanza sono le tabelle millesimali, lo strumento previsto dalla legge per rendere possibile la ripartizione delle spese tra tutti i partecipanti al condominio e per il corretto funzionamento dell’assemblea condominiale. Per esemplificare: se bisogna affrontare una spesa di 1000 euro da dividere tra dieci condomini e all’appartamento di un condomino sono riferibili 100 millesimi, egli pagherà una quota di quella spesa pari a 100 euro.

 

In presenza di supercondominio, ci saranno due tipologie di tabelle millesimali: quella che riguarda i millesimi supercondominiali (cioè quelli delle parti comuni) e quella che riguarda invece il singolo edificio.

 

Se, nel tempo, il supercondominio si arricchisce di nuovi edifici, le tabelle millesimali andranno aggiornate via via che essi vengono ultimati, con i rispettivi proprietari tenuti da questo momento al pagamento dei contributi condominiali.

Durante il periodo di costruzione, invece, se a causa dei lavori si provoca l’occupazione o l’usura di parti condominiali (per esempio, strade, piazzali), si può concordare il pagamento di un rimborso ai precedenti proprietari, eventualmente affidandone la quantificazione a un tecnico designato dalle parti.

 

 

Supercondominio: come funziona la nomina dell’amministratore?

L’amministrazione di un supercondominio può essere affidata anche ad un amministratore diverso da quello, o da quelli, nominato per i singoli edifici condominiali che ne fanno parte. Tuttavia, per praticità, avere lo stesso amministratore per i vari condominii e per il supercondominio potrebbe rivelarsi la soluzione migliore.

 

Nei supercondominii che hanno più di sessanta condomini, la situazione si complica: è necessario che ogni condominio facente parte del complesso elegga (mediante assemblea) un soggetto rappresentante che partecipi all’assemblea di supercondominio relativa alla gestione ordinaria e alla nomina dell’amministratore. Questa forma di delega obbligatoria evita di dover convocare decine e decine di soggetti, con il rischio di diserzioni e, quindi, di non raggiungere neppure il quorum costitutivo (cioè il numero minimo di partecipanti necessario per la validità delle adunanze dell’assemblea).

Per le assemblee di supercondominio aventi all’ordine del giorno atti di gestione straordinaria, hanno invece diritto di partecipare tutti i condomini dei vari condominii, secondo le normali regole assembleari.

 

Il rappresentante da inviare all’assemblea del supercondominio è eletto dall’assemblea di ciascun condominio con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio, e può essere anche un estraneo al condominio.

 

In mancanza di regolare nomina da parte del proprio condominio, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria (Tribunale del luogo ove sorge il supercondominio) nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii facenti parte del complesso supercondominiale non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su richiesta anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.

 

Il rappresentante risponde e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii.

 

Si specifica inoltre che, il rappresentante non va confuso con il “caposcala”, che è un sostituito dell’amministratore.

 

 

Supercondominio: si può sciogliere?

Il supercondominio, una volta creato, può anche non essere per sempre: nei casi in cui un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi permetta la divisione in parti che abbiano caratteristiche di edifici autonomi, può essere deciso di sciogliere il condominio e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in un condominio separato [4].

 

Lo scioglimento può essere deciso anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune parti o servizi comuni: in tal caso, la gestione di tali beni o servizi può essere disciplinata con un’apposita convenzione. Un caso frequente può essere quello relativo ai sotterranei di un edificio adibiti ad autorimessa o a spazio commerciale, provvisti di ingressi autonomi e slegati, di fatto, con il resto dell’edificio.

 

Se per realizzare la divisione occorrono lavori di modifica di parti dell’edificio e opere per la sistemazione diversa di alcuni locali, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato con dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi dei millesimi.

 

Per quanto riguarda le maggioranze necessarie per deliberare lo scioglimento, esso può essere deciso:

– mediante voto dell’assemblea condominiale: occorre la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà dei millesimi;

– dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari (dal valore millesimale che rappresentano) di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

 

Il giudice esclude la possibilità di scioglimento se risulta impossibile costituire porzioni di edifici autonomi.

 


[1] Cfr., ad es., Cass. n. 7286, del 08.081996 e Cass. n. 2305, del 31.01.2008.

[2] L. n. 220, dell’11.12.2012.

[3] Art. 1117 bis cod civ.

[4] Art. 61, co. 1, disp. att. cod. civ.

 


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