Come sapere chi è il nuovo proprietario in un condominio
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15 Lug 2016
 
L'autore
Marco Borriello
 


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Come sapere chi è il nuovo proprietario in un condominio

Come si costituisce un condominio. Chi sono i condomini e come conoscere lo stato giuridico e catastale di un immobile

 

Non tutti sanno che per costituire un condominio non è necessaria un’assemblea apposita oppure una decisione in tal senso. Molti, invece, erroneamente ritengono necessario conoscere gli esatti proprietari dei vari appartamenti e disporne la riunione per arrivare a ciò.

 

Indubbiamente, però, in un condominio di recente costruzione oppure quando l’appartamento di sopra è stato venduto, può tornare utile conoscere chi sono gli effettivi proprietari degli immobili presenti nel fabbricato. Ma andiamo per ordine.

 

Come nasce un condominio?

In base alla legge attuale, un condominio si costituisce automaticamente e regolarmente allorquando due o più unità immobiliari abbiano delle parti comuni [1] e sempre che vi siano almeno due proprietari distinti.

È sempre la normativa in vigore a chiarire, altresì, il concetto di parte comune, in modo da specificare quali sono gli elementi strutturali essenziali, in presenza dei quali si può parlare di condominio [2].

 

A tale riguardo e per meglio chiarire, la giurisprudenza ha più volte ritenuto ammissibile la presenza di un condominio “minimo”, cioè costituito da solo due proprietari, contemplando, in tal caso, l’applicabilità delle norme in materia condominiale.

Nell’ipotesi descritta, così come in quella in cui il numero dei proprietari-condomini è maggiore, il condominio si ritiene automaticamente e regolarmente costituito.

 

In sostanza, ciò significa che saranno applicate le disposizioni previste da una serie di articoli del codice civile, appunto dedicati alla materia in esame [3].

Per conoscere, in un condominio di recente costituzione o costruzione, chi ne sono i condomini, è possibile effettuare una visura catastale o ipotecaria.

 

 

Che cos’è la visura catastale

Attraverso la visura catastale, è possibile per chiunque, consultare gli atti e i documenti catastali. In particolare, all’interno della visura il cittadino può individuare non soltanto i dati con i quali s’identifica un immobile, ma anche qual è il soggetto che ne è il proprietario.

È possibile altresì, acquisire la mappa catastale relativa ai terreni su cui sorge l’unità in questione nonché estrarre la cosiddetta planimetria dell’immobile cercato.

 

Va tuttavia precisato che il catasto e le certificazioni da esso emesse (nello specifico dall’Agenzia delle Entrate), non hanno valore probatorio. Ciò sta a significare che non fornisce prova legale della proprietà dell’immobile: questa è invece, fornita dai registri immobiliari.

 

 

Cosa sono i registri immobiliari?

Ci sono, nel nostro ordinamento giuridico, alcune categorie di beni sottoposte a particolari forme di pubblicità. A proposito dei beni immobili, esistono, a tale scopo, i registri immobiliari.

Il fine pratico dei registri immobiliari si può definire duplice. Da un lato tutti i cittadini sono messi in condizione di conoscere con certezza lo stato giuridico di un immobile. Dall’altro lato, la certezza prodotta dai registri in questione, consente di risolvere tutte le controversie potenziali che potrebbero nascere in relazione agli immobili stessi.

 

Si pensi, ad esempio, al caso di scuola, della casa venduta dallo stesso proprietario a due acquirenti distinti e in buona fede. Ebbene, in questa ipotesi, prevarrà l’acquisto preventivamente trascritto nel registro immobiliare, ed all’altro compratore non resterà che l’azione risarcitoria nei confronti del venditore truffaldino.

 

In sostanza, la trascrizione nei registri immobiliari non influisce sulla validità dell’atto compiuto, bensì sulla sua opponibilità ai terzi. Il notaio, quindi, incaricato dell’atto, avrà l’obbligo di trascrivere il medesimo, pena la responsabilità professionale.

 

I registri immobiliari sono redatti su base personale. Ciò sta a significare che ad ogni persona corrispondono tutti gli atti trascritti contro (ad esempio vendita, donazione, ipoteca sul proprio immobile, ecc) o a favore (acquisto, donazione a favore, ecc).

Per consultare le trascrizioni a favore o contro un certo nominativo, è possibile rivolgersi  all’Agenzia delle Entrate cliccando qui; oppure ad un agenzia di servizi o alle conservatorie immobiliari presenti sul posto.


NOTE

[1] Art. 1117bis cod. civ.

[2] Art. 1117 cod. civ.

[3] Artt 1117 e seg. cod. civ.

 


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