Ipoteca non cancellata: cosa fare?
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17 Lug 2016
 
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Ipoteca non cancellata: cosa fare?

Dopo il pagamento di tutte le rate del mutuo o del finanziamento, come stabilire se la banca o il creditore ha cancellato l’ipoteca.

 

Se avevi un debito con una banca o altra finanziaria e questa, nonostante il pagamento di tutte le rate e l’estinzione dell’obbligazione, non ha ancora cancellato l’ipoteca sulla casa, da un lato hai diritto – secondo la giurisprudenza – al risarcimento del danno da perdita di chance (per esempio, a causa della mancata concessione di un fido [1] o della rinuncia di eventuali interessati all’acquisto dell’immobile), dall’altro lato però la stessa esistenza dell’ipoteca potrebbe costituire un deterrente per gli altri creditori a ipotecare e pignorare lo stesso bene, garantendolo – solo di fatto – da ulteriori aggressioni. In ogni caso, hai sempre la possibilità di verificare se il creditore ha cancellato o meno l’ipoteca: cancellazione che, nei mutui fondiari, spetta sempre alla banca (in virtù del decreto Bersani) mentre negli altri casi è (dal punto di vista economico) a carico del debitore. In ogni caso, se il proprietario dell’immobile vuol evitare di pagare le spese di cancellazione dell’ipoteca, e non intende vendere nel breve periodo l’immobile, può affidarsi al semplice decorso del tempo: infatti dopo 20 anni dalla sua iscrizione, l’ipoteca si cancella in automatico da sé. Ma procediamo con ordine.

 

 

Come sapere se l’ipoteca sulla casa è stata cancellata?

Il proprietario della casa (o chiunque altro) può verificare anche da solo se, sul proprio immobile, è presente ancora l’ipoteca. Ci sono due sistemi per farlo:

  • richiedere una visura ipotecaria: a tal fine bisogna recarsi all’Agenzia delle Entrate, presso l’ufficio del territorio, e fornire i dati catastali del proprio immobile (sono indicati nell’atto di provenienza: il contratto di acquisto dal notaio, la donazione, la successione ereditaria, ecc.). Se non si dispone di tali dati, si può fare – sempre presso lo stesso ufficio del territorio – una “visura per soggetto”, fornendo i propri dati anagrafici e così conoscendo tutti gli immobili a sé intestati coi relativi dati catastali; tali estremi consentono di procedere poi all’indagine per singolo immobile.

Eseguire una visura ipotecaria è un’operazione estremamente semplice e gratuita se viene richiesta per beni immobili dei quali il richiedente risulta proprietario anche in parte. Se invece il richiedente non è titolare, neanche in parte, dell’immobile si applicano i tributi previsti dalla tabella tasse ipotecarie (non si superano mai i 35 euro). È possibile delegare il compito anche a un visurista, un’agenzia che effettua tali attività o qualsiasi altro professionista, che tuttavia andrà pagato.

  • tramite internet con il servizio gratuito messo a disposizione da Fisconline ed Entratel.

 

 

Che fare se la banca o il creditore non ha cancellato l’ipoteca?

Chi vuole risolvere il problema con le “maniere buone” può inviare una raccomandata a.r. o una posta elettronica certificata alla banca o a qualsiasi altro creditore per chiedere l’immediata cancellazione dell’ipoteca. Se vi sono ragioni di particolare urgenza che spingono il proprietario a vedere liberata al più presto la propria casa dall’ipoteca è bene specificarle nella lettera, in modo tale da poter contestare, in un successivo momento, l’inadempienza grave e consapevole.

Difatti, secondo la giurisprudenza, la banca che non cancelli l’ipoteca dalla casa, benché il mutuo sia stato ormai pagato ed estinto, è responsabile di tutti i danni provocati al titolare del bene. Si pensi al caso di una trattativa di vendita non andata a buon fine o al caso di una richiesta di finanziamento non concessa perché sul bene concesso in ipoteca c’è già un’altra garanzia.

 

Secondo infatti la Cassazione [1], la mancata cancellazione di un’iscrizione ipotecaria immobiliare illegittima conferisce, in linea di principio, sempre il diritto al risarcimento del danno patito in virtù del comportamento omissivo del creditore, a prescindere dal fatto che quest’ultimo sia l’Agenzia delle Entrate, Equitalia, la banca o un privato. Il problema diventa più complesso quando occorre procedere alla quantificazione del danno poiché i semplici carteggi tra le parti vengono ritenuti a volte insufficienti. Per dimostrare il danno da perdita di chance bisogna dare prove certe circa i danni effettivi, come la mancata concessione del fido o la perdita di un affare.

 

 

Lasciare l’ipoteca sulla casa per evitarne altre?

Non capita di rado che il proprietario dell’immobile, dopo aver pagato tutto il debito, preferisca lasciare l’ipoteca sul bene, senza affrettare il creditore nel compiere tale atto comunque dovuto. Questo perché l’esistenza di un’ipoteca potrebbe disincentivare altri creditori dall’iscriverne di ulteriori sullo stesso bene. In linea teorica è sempre possibile che, sulla medesima casa, vengano iscritte più ipoteche: la prima si chiamerà “ipoteca di primo grado”, la seconda “di secondo grado” e così via. Quest’ordine cronologico attribuisce una priorità, nella distribuzione del ricavato derivante dall’eventuale vendita forzata del bene, tra i vari creditori ipotecari. Così, coi soldi dell’asta, si soddisferà prima il creditore con l’ipoteca di primo grado, poi quello con l’ipoteca di secondo e così via.

È chiaro dunque che un’ipoteca di secondo o terzo grado potrebbe avere un’utilità ridotta o del tutto assente.

 

In verità, quando il creditore è una pubblica amministrazione questa può sempre sapere se il precedente creditore ipotecario è già stato soddisfatto e, quindi, se l’ipoteca presente sull’immobile è sostanzialmente inefficace per assenza del debito. Ma non sempre queste indagini vengono effettuate. Così la presenza di un’ipoteca di primo grado – anche a fronte di un debito già pagato – potrebbe risolversi in un deterrente alle aggressioni degli altri creditori.

 

 

Lasciare l’ipoteca sulla casa per non pagare i costi di cancellazione?

Se per il mutuo fondiario la cancellazione dell’ipoteca spetta a cura e a spese della banca, in tutti gli altri casi gli oneri sono del debitore. Ma l’ipoteca si cancella automaticamente anche dopo 20 anni se il creditore non la rinnova. Così, chi non debba vendere la casa nell’immediato e voglia evitare le spese di cancellazione dell’ipoteca, può semplicemente affidarsi al tempo e all’automatica cancellazione della garanzia.


[1] Cass. sent. n. 14347/2016 del 14.07.2016.

 


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