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Lo sai che? Pubblicato il 19 luglio 2016

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Lo sai che? È legale staccare l’acqua?

> Lo sai che? Pubblicato il 19 luglio 2016

Condominio: la riforma consente all’amministratore, in caso di morosità da oltre sei mesi, di sospendere i servizi suscettibili di godimento separato, ma tra questi rientra l’acqua?

È legale staccare l’acqua al condomino moroso che non paga le spese di condominio? Sulla questione si stanno confrontando numerosi giudici dopo l’intervento della riforma del condominio che, in via generale, consente all’amministratore di sospendere, nei confronti di quei proprietari che non pagano gli oneri delle spese ordinarie di gestione, i cosiddetti “servizi condominiali suscettibili di godimento separato”: quei servizi, cioè, per i quali è possibile prevedere l’erogazione solo ad alcuni condomini e non ad altri (ad esempio l’accesso ai campi di calcetto, alla piscina, al box per il deposito delle bici, all’antenna condominiale). La sospensione è possibile – dice la nuova norma [1] – solo se la morosità si protrae da oltre sei mesi ed eventualmente anche durante azioni giudiziarie in corso finalizzate al recupero dei crediti (il decorso dei sei mesi, sebbene non specificato dalla legge, va conteggiato a partire dalla chiusura dell’esercizio in cui la mora è emersa oppure dal giorno dell’approvazione in sede assembleare del rendiconto-consuntivo relativo all’esercizio appena chiuso).

Inoltre la sospensione può avvenire senza bisogno di passare prima dall’autorizzazione del giudice.

Si discute, però, se sia lecito staccare l’acqua: il dubbio si pone perché l’acqua è considerato un bene essenziale della vita e necessario non tanto per la sopravvivenza quanto per la dignità della persona. Lo stesso dubbio è stato posto anche con riferimento al riscaldamento. La sospensione dal godimento dell’acqua nella sola unità abitativa del condomino moroso, oltre che spesso di difficile attuazione tecnica, comporta notevoli problematiche giuridiche, essendo da più parti segnalato il problema della violazione del diritto alla salute tutelato dalla nostra costituzione [2].

Il Tribunale di Brescia ha tentato di dare una risposta soddisfacente per giustificare il divieto di staccare l’acqua al condomino moroso: tra i servizi comuni suscettibili di godimento separato e dunque di sospensione non rientrerebbe – secondo la sentenza in commento [3] – anche la fornitura dell’acqua potabile. Infatti l’erogazione del servizio idrico non è un’obbligazione che spetta al condominio ma all’impresa di somministrazione che è, in effetti, il solo soggetto che si cura della materiale somministrazione della fornitura. Il condominio, quindi, che stipuli il contratto di erogazione dell’acqua, è solo un intermediario sul quale grava l’onere di anticipare il corrispettivo dovuto dai beneficiari del servizio. In sostanza, il servizio di acqua potabile, non essendo suscettibile di godimento separato, non può essere sospeso nei confronti di chi non paga le spese di condominio.

Del resto i condomini virtuosi possono evitare di farsi carico delle morosità stipulando contratti individuali autonomi diretti con l’ente fornitore. In ogni caso, conclude il tribunale, dalla mancata erogazione dell’acqua ne deriverebbe un pregiudizio diretto e immediato alle condizioni di vita e salute con pregiudizio di valori di rilievo costituzionale.

Ad ogni modo, la maggioranza dei tribunali ritiene lecita la sospensione dell’acqua nei confronti del condomino moroso: se è infatti vero che senza riscaldamento non si può vivere, senza acqua invece si. E, in ogni caso, sono numerose le fonti di approvvigionamento esterno.

Il Tribunale di Modena [4] ha stabilito che la possibilità di staccare l’acqua a chi non paga il condominio è un potere di autotutela concesso dalla legge all’amministratore condominiale: anzi, l’esercizio di tale potere configura un potere-dovere dell’amministratore il cui esercizio è legittimo qualora la sospensione sia effettuata intervenendo esclusivamente sulle parti comuni dell’impianto e senza incidere sulle parti di proprietà esclusiva del condomino moroso.

Un’altra decisione secondo cui è lecito sospendere la fornitura d’acqua (in realtà non sospesa del tutto, ma soltanto ridotta) – effettuata però non da parte dell’amministrazione condominiale, bensì da parte dell’ente erogatore a causa della persistente morosità di alcuni condomini che impediva il regolare pagamento delle fatture – è stata emessa dal Tribunale di Alessandria [5]. L’ordinanza si fonda sul principio secondo cui a fronte di un contratto di fornitura che vincola il condominio soltanto l’amministratore è legittimato a provvedere al pagamento delle somme dovute a titolo di corrispettivo del servizio erogato, con la conseguenza che il pagamento eventualmente eseguito dal singolo condomino non è idoneo ad estinguere il debito nei suoi confronti.

Che fare se l’amministratore stacca l’acqua?

Se si è subita la sospensione del servizio dell’acqua, a causa della propria inadempienza, si può fare un ricorso d’urgenza in Tribunale per chiedere la riattivazione del servizio.

C’è chi ha messo in evidenza che l’amministratore che proceda alla sospensione dell’acqua nei confronti del condomino moroso rischierebbe un procedimento penale.

La problematica della sospensione può riguardare infatti anche implicazioni di carattere penale e a queste bisogna quindi fare molta attenzione. Infatti, la Cassazione [6] ha confermato il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni [7] a carico di colui che, nella sua qualità di gestore di un residence, disattiva la derivazione della corrente elettrica verso l’unità abitativa di un condomino moroso nel pagamento di utenze condominiali; secondo la Suprema Corte l’imputato, seppure non sia il rappresentante della società che amministra il condominio, si deve ugualmente considerare come il gestore di quest’ultimo quando agisce in maniera costante per conto della suddetta società, provvedendo direttamente a pagare le spese condominiali e le utenze elettriche.

Acqua gratis

È bene in ultimo segnalare che, al momento, pende un disegno di legge che prevede l’erogazione gratuita di 50 litri di acqua al giorno nei confronti dei soggetti in difficoltà economica che non potrebbe essere negata neanche in caso di morosità.

note

[1] Art. 63 co. 3 disp. att. cod. civ.

[2] Per il riscaldamento v. Trib. Torino sent. del 21.08.2014.

[3] Trib. Brescia, sent. del 29.09.2014. Cfr. anche Trib. Torino, sent. 21.08.2014.

[4] Trib. Modena ord. del 5.06.2015.

[5] Trib. Alessandria, ord. del 17.07.2015. Nella sua motivazione il Tribunale di Alessandria ha rilevato che il contratto di erogazione di fornitura di acqua potabile intercorreva tra il condominio e il fornitore, che il condominio si era reso moroso del pagamento della fornitura per una somma rilevante (superiore a € 19.000) e non si era opposto il decreto ingiuntivo emesso a suo carico dal Tribunale, che alcuni condomini erano in regola con il pagamento delle quote richieste dall’amministratore in relazione alle forniture idriche; ma a tal proposito ha pure ricordato la decisione della Suprema Corte di Cassazione (sent. 17 febbraio 2014, n. 3636) secondo cui il Condominio si pone, nei confronti dei terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini attinenti alle parti comuni, che l’amministratore assume la qualità di necessario rappresentante della collettività dei condomini tanto nella fase di assunzione di obblighi verso terzi per la conservazione delle cose comuni quanto, all’interno della collettività condominiale, come unico referente dei pagamenti ad essi relativi e che non è idoneo a estinguere il debito “pro quota” del singolo condomino, il pagamento eseguito direttamente a mani del creditore del condominio, qualora il creditore dell’ente di gestione non si sia munito di titolo esecutivo nei confronti del singolo condomino. Con la conseguenza che, a fronte di un contratto che vincola il condominio, solo l’amministratore è legittimato a provvedere al pagamento delle somme dovute a titolo di corrispettivo del servizio erogato e che il pagamento eventualmente eseguito dal singolo condomino non è idoneo a estinguere il debito nei suoi confronti.

[6] Cass. sent. n. 47276 del 5.11.2015.

[7] Art. 392 cod. pen.

Tribunale Brescia, Sezione civile

Ordinanza 29 settembre 2014

Data udienza 29 settembre 2014

SEZIONE CENTRALE CIVILE

Il Tribunale in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati:

dott.ssa Marina Dughi – Presidente

dott. Giuseppe Magnoli – Giudice Relatore

dott.ssa Vittoria Gabriele – Giudice

dell’udienza del 29/09/2014

nel procedimento per reclamo iscritto al n. r.g. L5600/2014 promosso da: (…) COMPLESSO RESIDENZIALE (…), in persona dell’Amministratore in carica pro-tempore (…), con l’avv. Ro.Fo.

– reclamante

contro

(…)

– reclamato, contumace

Ha emesso la seguente

ORDINANZA IN SEDE DI RECLAMO

Il Condominio Complesso Residenziale (…), in persona dell’Amministratore in carica pro tempore ottenuto dal Giudice di prima fase ordinanza 25.08.2014 ex art. 700 cpc con la quale il Condominio ricorrente veniva autorizzato, ex art. 63, comma, cc. alla sospensione del condomino moroso (…) dal godimento dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, quali l’utilizzo della antenna televisiva centrale e della piscina condominiale (con ulteriore e conseguenziali autorizzazione ad intervenire apportando le modifiche necessarie sull’impianto dell’antenna televisiva nonché ad inibire al resistente l’accesso alla piscina condominiale) sino a sanatoria integrale della morosità accumulata, con previsione della facoltà, in caso di mancata collaborazione del condominio moroso, ad accedere ai locali in proprietà esclusiva del condomino moroso, anche se del caso con l’ausilio della forza pubblica, e a compiere, per mezzo di impresa specializzata, le opere necessarie per l’interruzione dei servizi comuni, ha proposto reclamo – ha proposto tempestivo reclamo avverso detta provvedimento per aver rigettato l’identica richiesta relativa alla sospensione della fornitura dell’acqua potabile, ed all’effettuazione delle opere a tal fine necessarie, anche mediante accesso forzoso all’unità immobiliare del condomino convenuto.

Premesso che il giudice di prima fase aveva rigettato tale richiesta affermando che la il provvedimento di sospensione non avrebbe potuto riguardare i servizi dell’unità immobiliare in proprietà esclusiva del condomino (…) che non fossero relativi a parti comuni dell’edificio o il cui onere economico dovesse rientrare nelle spese che in caso di morosità avrebbero dovuto gravare pro quota sugli altri condomini, come appunto la somministrazione di acqua potabile, relativa ad una fornitura privata sul destino della quale l’amministrazione sarebbe risultato privo di legittimazione ex art. 1130 cc. il Condominio reclamante che chiesto di essere autorizzato anche alla sospensione della fornitura dell’acqua potabile, a spese del condomino moroso e fino a sanatoria della morosità maturata, ed in particolare all’ingresso all’interno dei locali di proprietà esclusiva del condomino moroso signor (…) al SOSPENSIONE SERVIZI fine di interrompere l’afflusso dell’acqua dalle tubazioni condominiali verso l’unità immobiliare del (…) anche mediante impresa idraulica e/o edile incaricata dall’Amministratore, cosi da intercettare le tubazioni chiudendole con tappi e con ogni altro mezzo meccanico, motivando la richiesta di parziale riforma del provvedimento impugnato con l’affermazione dell’erroneità di quest’ultimo, laddove con esso si era escluso che la somministrazione di acqua potabile rientrasse trai servizi comuni condominiali e derivasse da un’utenza separata ed intestata al condomino moroso, vero essendo, invece, come risulta dagli stessi bilanci condominiali (colonna 5 riparto “H20 personale”) oltreché dalle letture del contatore allegate ai bilancio consuntivo, che l’acqua fredda viene fornita dall’impianto condominiale.

Se pure è vero ed indiscutibile che, instaurato un rapporto di somministrazione tra l’impresa erogatrice del servizio di fornitura dell’acqua potabile ed il condominio, al fine dell’erogazione dell’acqua ai singoli condomini, ne consegue a sua volta il diritto del condominio stesso, contrattualmente obbligato verso il somministrante, ad ottenere il rimborso della spesa sostenuta dai singoli condomini, in relazione al consumo di ciascuno, come nella specie risulta dalle “letture contatori gest. 2011/2012” e se pure è vero che dello stesso risulta chiaramente enucleato l’importo dovuto nel bilancio consuntivo, come si evince dal riferimento in esso con apposita colonna alla voce “H20 PERS.”, cionondimeno non può pervenirsi all’accoglimento del reclamo, con la richiesta estensione del provvedimento di sospensione anche all’erogazione dell’acqua potabile.

Premesso che il terzo comma dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile afferma che “in caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’amministratore se il regolamento di condominio ne contiene l’autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato”, ritiene il Collegio che tra questi ultimi non possa farsi rientrare la fornitura dell’acqua potabile.

Quest’ultima, intatti. non costituisce oggetto di obbligazione, a carico del condominio bensì dell’impresa di somministrazione, che è in effetti il solo soggetto che si cura dell’erogazione materiale della fornitura. Il ruolo del condominio, il quale vada a stipulare in proprio un contratto di somministrazione con l’erogatore dell’energia elettrica, del gas o dell’acqua potabile, è in realtà di mera intermediazione economica, risolvendosi l’adempimento a suo carico in null’altro se non nell’anticipazione del corrispettivo dovuto dai beneficiari della somministrazione. Il rapporto che il condominio instaura dunque con questi ultimi è dunque puramente finanziario, generandosi il credito al rimborso dal fatto stesso del pagamento in via anticipata al fornitore.

Con la conseguenza che, non trattandosi di servizio condominiale suscettibile di godimento separato, non può concepirsi sospensione dell’erogazione dell’acqua potabile in forza della disposizione sopra richiamata (terzo comma dell’art. 63 disp. att. cc), a nulla rilevando l’iscrizione della relativa partita contabile nei bilanci condominiali, trattandosi all’evidenza di dato del tutto coerente con la struttura sostanzialmente finanziaria dell’operazione.

Né a diversa conclusione, sul piano interpretativo, può condurre la considerazione del pregiudizio che dalla stessa deriverebbe al condominio nel suo insieme ed in particolare ai condomini non morosi per la necessità in ogni caso di anticipare la spesa di quello moroso onde evitare l’eventuale reazione da parte dell’impresa somministratrice a tale evenienza può intatti porsi rimedio, non soltanto con l’ordinaria azione monitoria di recupero dei credito prevista dallo stesso art. 6.3, nei commi precedenti, ma anche con la richiesta all’impresa fornitrice del passaggio dal regime di utenza unica a quello delle plurime utenze singole (tanti rapporti dì somministrazione quanti sono i destinatari della fornitura, con contratti autonomi e contatori distinti). A tale risultato interpretativo sì perviene, d’altronde, anche muovendo dalla considerazione degli interessi in gioco, tenendo cioè presente che dall’eventuale accoglimento dell’istanza di sospensione dell’erogazione dell’acqua potabile deriverebbe inevitabilmente un pregiudizio diretto ed immediato alle condizioni di vita e di salute correlate al godimento ad uso abitativo dell’unità immobiliare e perciò di valori aventi rilievo costituzionale: orbene, ciò non può ritenersi consentito se non nei limiti in cui viene ritenuto accettabile nel rapporto diretto tra somministrato ed impresa erogatrice del servizio; in altri termini i limiti posti al poter di sospensione dell’erogazione del servizio dalla disciplina in tema di somministrazione ed in particolare dalle disposizioni regolamentari dell’AEEG, non possono essere elusi per mezzo della semplice intermediazione ottenuta con l’instaurazione del rapporto di somministrazione non con l’utente finale bensì con il condominio in cui è compresa l’unità immobiliare presso la quale si effettua la fornitura.

Per le ragioni che precedono il reclamo non può trovare accoglimento.

Nulla sulle spese attesa la contumacia del reclamato.

P.Q.M.

Il Tribunale in composizione collegiale respinge il reclamo avversa l’ordinanza 25 agosto 2014 del Tribunale di Brescia nulla sulle spese.

Così deciso in Brescia il 29 settembre 2014.

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