Come e perché ridurre un’ipoteca
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14 Ago 2016
 
L'autore
Marco Borriello
 


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Come e perché ridurre un’ipoteca

Ipoteca eccessiva per la somma garantita e per i beni sottoposti. È possibile chiederne la riduzione. La cancellazione dell’ipoteca iscritta dal coniuge mantenuto.

 

Con l’ipoteca, il creditore ha una corsia preferenziale sul bene immobile su cui è iscritta. Egli, infatti, nell’ipotesi di pignoramento e di vendita forzata del bene, sarà pagato per primo rispetto agli altri creditori.

È questo il motivo per cui l’ipoteca è una garanzia. È questa la ragione per la quale l’ipoteca si definisce “un mezzo cautelare”. Il creditore, infatti, si cautela da eventuali inadempimenti (cioè, mancati pagamenti) del debitore: se questi non salda, totalmente o parzialmente il proprio debito, il creditore potrà agire sul bene ipotecato, sicuro di non scontrarsi con eventuali altri creditori sprovvisti della predetta garanzia.

Tuttavia, se con l’ipoteca, il debitore non perde il bene (ciò avviene solo con il successivo pignoramento e la conseguente vendita), è anche vero che la garanzia concessa può rivelarsi particolarmente afflittiva e fastidiosa (ad esempio, perché non si può concedere il bene in garanzia ad un altro creditore, per ottenere un prestito).

Pertanto, può il debitore chiedere di ridurre o persino cancellare l’ipoteca?

Che cos’è la riduzione dell’ipoteca?

Qualora si riscontri un divario tra il credito garantito, la somma oggetto dell’iscrizione ed il valore dei beni ipotecati, la legge consente di riequilibrare la situazione [1].

Infatti, la richiesta di riduzione avanzata dal debitore, ove dotata dei presupposti di legge, consente di rimediare all’abuso del diritto d’iscrivere ipoteca a favore del creditore [2].

 

Le possibilità concesse in tal caso sono due : o si procede con la diminuzione della somma oggetto dell’iscrizione (riduzione) oppure si da luogo ad una limitazione del vincolo ad una parte del bene ipotecato o ad alcuni dei beni gravati (restrizione.)

 

Occorre precisare, a proposito della restrizione, che non può avvenire qualora sia stato ipotecato soltanto un bene, a meno che esso non sia suscettibile di frazionamento.

 

Affinché sia possibile la riduzione o la restrizione, la normativa impone che la somma iscritta ecceda di 1/5 l’importo del credito garantito oppure che il valore del bene o dei beni ipotecati sia superiore di 1/3 rispetto all’ammontare della somma oggetto dell’iscrizione.

Tuttavia non sono consentite né la riduzione, né la restrizione dell’ipoteca, ove quest’ultima sia stata iscritta a seguito di una sentenza oppure di un contratto tra le parti. In questi casi, infatti, mancano i presupposti per configurare un eventuale abuso del proprio diritto ad opera del creditore.

Nonostante ciò, anche in queste ipotesi, si può chiedere la riduzione della somma oggetto d’iscrizione, ad esempio, quando è stato estinto almeno 1/5 del debito originario : si parla in tal caso di riduzione parziale.

La riduzione, infine, può anche essere oggetto di un accordo con il creditore ed in tal caso si parla di riduzione volontaria che si distingue, quindi da quella giudiziale, oggetto di uno specifico procedimento.

 

 

Posso ridurre un’ipoteca iscritta a seguito di una separazione?

In base alla legge [3], la sentenza di separazione o il verbale di omologazione sono titolo per l’iscrizione di un’ipoteca sui beni dell’onerato. Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che tale potere del coniuge separato e mantenuto non può essere esercitato in maniera indiscriminata [4].

Se infatti, il coniuge onerato del mantenimento rispetta i suoi obblighi e versa regolarmente la somma dovuta, non si evidenzia alcun pericolo per l’altro coniuge e pertanto risulta arbitrario e contestabile in un giudizio, l’eventuale ipoteca iscritta.

In presenza, quindi, di tali circostanze si può chiedere la cancellazione dell’ipoteca (indebita).


[1] Artt. 2872 e ss. cod. civ.

[2] Art. 2838 cod. civ.

[3] Art. 156 co. 5 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 12309/2004.

 


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