Registri immobiliari: cosa sono?
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23 Lug 2016
 
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Edizioni Simone
 


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Registri immobiliari: cosa sono?

Una distinzione fondamentale nel nostro ordinamento è quella fra beni mobili e beni immobili.

 

I pubblici registri immobiliari hanno lo scopo di raccogliere tutti gli atti, contratti e informazioni riguardanti vicende, anche giudiziali, aventi ad oggetto beni immobili, nonché diritti reali insistenti su beni immobili.

 

Sono beni immobili, ai sensi dell’art. 812 c.c., il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono inoltre immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’alveo o sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.

Sono beni mobili tutti gli altri beni.

 

Le disposizioni concernenti i beni immobili si applicano anche ai diritti reali che hanno per oggetto beni immobili e alle azioni relative; le disposizioni concernenti i beni mobili si applicano a tutti gli altri diritti, ex art. 813 c.c.

 

La differenza fra le due categorie è molto rilevante anche ai nostri fini, se si considerano le norme che prevedono i pubblici registri. Ai sensi dell’art. 2643 c.c. si devono rendere pubblici con la trascrizione:

 

  1. i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;

 

  1. i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell’enfiteuta;

 

  1. i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti;

 

  1. i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione;

 

  1. gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;

 

  1. i provvedimenti con i quali nell’esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente;

 

  1. gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico;

 

  1. i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni;

 

  1. gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni;

 

  1. i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell’associazione eccede i nove anni o è indeterminata;

 

  1. gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l’effetto indicato dal numero precedente;

 

  1. i contratti di anticresi;

 

  1. le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti;

 

  1. le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti.

 

Gli atti sopra indicati non hanno effetto riguardo ai terzi che, a qualunque titolo, hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.

 

Una volta eseguita la trascrizione, l’art. 2644 c.c. stabilisce che essa non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore.

 

Deve essere reso pubblico ogni altro atto o provvedimento che produce, in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari, qualcuno degli effetti dei contratti sopra citati, salvo che dalla legge risulti che la trascrizione non è richiesta o è richiesta a effetti diversi (art. 2645 c.c.).

 

A seguito di modifiche intervenute in periodi piuttosto recenti (si fa riferimento all’art. 2645 bis c.c., aggiunto dall’art. 3, d.l. 31 dicembre 1996, n. 669, convertito in legge, con modificazioni, con legge 28 febbraio 1997, n. 30), i contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti indicati ai numeri 1), 2), 3) e 4), anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente.

 

La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari ora indicati, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.

 

Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano, e si considerano come mai prodotti, se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo (e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta) non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale diretta a ottenere la esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre.

 

I contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero costruendo edificio espressa in millesimi. Nel caso ora previsto la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalità indicate. Non appena l’edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni.

 

L’eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti.

 

Si devono trascrivere le divisioni che hanno per oggetto beni immobili, come pure i provvedimenti di aggiudicazione degli immobili divisi mediante incanto, i provvedimenti di attribuzione delle quote tra condividenti, e i verbali di estrazione a sorte delle quote.

 

Si devono trascrivere anche la domanda di divisione giudiziale e l’atto di opposizione indicato dall’art. 1113 c.c., per gli effetti ivi enunciati (art. 2646 c.c.).

 

Oltre ad altri atti, deve essere trascritta, qualora comprenda beni immobili, la

cessione che il debitore fa dei suoi beni ai creditori, perché questi procedano alla liquidazione dei medesimi e alla ripartizione del ricavato (art. 2649 c.c.).

 

Non hanno effetto, rispetto ai creditori, le trascrizioni o iscrizioni di diritti acquistati verso il debitore, se eseguite dopo che la cessione è stata trascritta.

 

Si rammenti poi il principio di continuità delle trascrizioni, per cui nei casi in cui per le disposizioni precedenti, un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto.

 

Quando l’atto anteriore di acquisto è stato trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo, salvo il disposto dell’art. 2644 c.c.

 

L’ipoteca legale a favore dell’alienante e quella a favore del condividente, iscritte

contemporaneamente alla trascrizione del titolo di acquisto o della divisione, prevalgono sulle trascrizioni o iscrizioni eseguite anteriormente contro l’acquirente o il condividente tenuto al conguaglio.

 

Si devono trascrivere le sentenze da cui risulta estinto per prescrizione o acquistato per usucapione ovvero in altro modo non soggetto a trascrizione uno dei diritti indicati dai numeri 1, 2 e 4 sopra indicati (art. 2651 c.c.).

 

Si devono trascrivere, qualora si riferiscano ai diritti menzionati nell’art. 2643 c.c., le domande giudiziali indicate nell’art. 2652 c.c.

 

La trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

 

La parte che domanda la trascrizione del titolo deve presentare al conservatore dei registri immobiliari copia autenticata, se si tratta di atti pubblici o di sentenze, e, se si tratta di scritture private, deve presentare l’originale, salvo che questo si trovi depositato in un pubblico archivio o negli atti di un notaio.

 

In questo caso basta la presentazione di una copia autenticata dall’archivista o dal notaio, dalla quale risulti che la scrittura ha i requisiti indicati dall’articolo precedente.

 

Per la trascrizione di una domanda giudiziale l’art. 2658 c.c. richiede presentazione di copia autentica del documento che la contiene, munito della relazione di notifica alla controparte.

 

La nota di trascrizione deve avere il contenuto previsto dall’art. 2659 c.c. La trascrizione deve essere eseguita presso ciascun ufficio dei registri immobiliari nella cui circoscrizione sono situati i beni.

 

Il conservatore dei registri immobiliari deve custodire negli archivi, in appositi

volumi, i titoli che gli sono consegnati e deve inserire, con numerazione progressiva annuale, nella raccolta delle note costituende il registro particolare delle trascrizioni, uno degli originali della nota, indicandovi il giorno della consegna del titolo e il numero d’ordine assegnato nel registro generale (art. 2664 c.c.).

 

Il notaio o altro pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l’atto soggetto a trascrizione ha l’obbligo di curare che questa venga eseguita nel più breve tempo possibile ed è tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo (salva l’applicazione delle pene pecuniarie previste).

 

Rimangono ferme le disposizioni delle leggi speciali che stabiliscono a carico di altre persone l’obbligo di richiedere la trascrizione di determinati atti e le relative sanzioni.

 

Il conservatore può ricusare di ricevere le note e i titoli nelle ipotesi normativamente previste, secondo il disposto dell’art. 2674 c.c. In ogni altro caso il conservatore non può ricusare o ritardare di ricevere la consegna dei titoli presentati e di eseguire le trascrizioni, iscrizioni o annotazioni richieste, nonché di spedire le copie o i certificati. Le parti possono far stendere immediatamente verbale del rifiuto o del ritardo da un notaio o da un ufficiale giudiziario assistito da due testimoni.

 

Al di fuori dei casi precedenti, secondo l’art. 2674 bis c.c., qualora emergano gravi e fondati dubbi sulla trascrivibilità di un atto o sulla iscrivibilità di una ipoteca, il conservatore, su istanza della parte richiedente, esegue la formalità con riserva. La parte a favore della quale è stata eseguita la formalità con riserva deve proporre reclamo all’autorità giudiziaria.

 

Il conservatore è obbligato a tenere un registro generale d’ordine in cui giornalmente deve annotare, secondo l’ordine di presentazione, ogni titolo che gli è rimesso perché sia trascritto, iscritto o annotato. Questo registro deve indicare il numero d’ordine, il giorno della richiesta ed il relativo numero di presentazione, la persona che l’ha esibito e le persone per cui la richiesta è fatta, i titoli presentati con la nota, l’oggetto della richiesta, e cioè se questa è fatta per trascrizione, per iscrizione o per annotazione, e le persone riguardo alle quali la trascrizione, la iscrizione o l’annotazione si deve eseguire.

 

Appena avvenuta l’accettazione del titolo e della nota, il conservatore ne deve dare ricevuta all’esibitore, senza spesa; la ricevuta contiene l’indicazione del numero di presentazione.

 

Oltre al registro generale, il conservatore deve tenere, nei modi previsti dall’art. 2664 c.c., i registri particolari indicati dall’art. 2679 c.c.:

 

— per le trascrizioni;

— per le iscrizioni;

— per le annotazioni.

 

Deve inoltre tenere gli altri registri previsti dalla legge.

 

Sulla cancellazione della trascrizione si veda quanto previsto dall’art. 2668 c.c.

 

I terzi, quindi anche i creditori, possono trarre informazioni da quanto risulta nei pubblici registri. Infatti, ai sensi dell’art. 2673 c.c., il conservatore dei registri immobiliari deve rilasciare a chiunque ne fa richiesta copia delle trascrizioni, delle iscrizioni e delle annotazioni, o il certificato che non ve ne è alcuna. Deve, altresì, permettere l’ispezione dei suoi registri nei modi e nelle ore fissati dalla legge.

 

Il conservatore deve anche rilasciare copia dei documenti che sono depositati in originale o i cui originali sono depositati negli atti di un notaio o in pubblico archivio fuori della circoscrizione del Tribunale nella quale ha sede il suo ufficio.

 

Le informazioni che possono essere tratte dai registri immobiliari sono fondamentali al fine di valutare il patrimonio immobiliare del debitore, le eventuali azioni giudiziarie, nelle quali egli sia convenuto, i profili inerenti eventuali garanzie immobiliari che egli abbia concesso ovvero gli eventuali provvedimenti cautelari emessi nei di lui confronti ecc.

 

Il-Recupero-dei-Crediti

 

 


In pratica

Nei pubblici registri immobiliari sono registrati e resi pubblici, mediante trascrizione o iscrizione, tutti gli atti, i provvedimenti ed altre informazioni sulle vicende concernenti beni immobili o diritti reali insistenti su beni immobili.

La trascrizione avviene tramite deposito dei titoli e della nota di trascrizione, redatta secondo le indicazioni fornite dall’art. 2659 c.c., presso la conservatoria dei registri immobiliari competente.

Il conservatore deve tenere un registro generale d’ordine su cui annotare, ogni giorno, secondo l’ordine di presentazione, ogni titolo che gli sia rimesso. Inoltre, il conservatore deve tenere registri particolari per:

— trascrizioni;

— iscrizioni;

— annotazioni.

Deve inoltre tenere gli altri registri previsti dalla legge.

I pubblici registri sono liberamente accessibili da terzi che necessitino di trarre informazioni sui dati in essi contenuti.

 


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