Affitto: il contratto prosegue con l’erede dell’usufruttuario
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24 Lug 2016
 
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Affitto: il contratto prosegue con l’erede dell’usufruttuario

Morto l’usufruttuario dell’immobile, l’erede di quest’ultimo può pretendere i canoni di locazione o sfrattare l’inquilino.

 

Che succede se un immobile viene dato in affitto dal suo usufruttuario e quest’ultimo successivamente muore? Secondo una recente sentenza della Cassazione [1], il contratto di locazione prosegue con gli eredi dell’usufruttuario e non già – come invece verrebbe quasi naturale credere – con il nudo proprietario (e che, evidentemente, alla morte dell’usufruttuario, è divenuto il proprietario esclusivo).

 

Gli eredi dell’usufruttuario, pertanto, possono rivendicare il pagamento dei canoni di affitto o, in caso contrario, sfrattare il conduttore. Ma lo possono fare per massimo cinque anni, scaduti i quali ogni diritto passa in capo al proprietario esclusivo dell’immobile.

 

La norma base per comprendere il principio in commento è contenuta nel codice civile [2] ove si stabilisce che il contratto di affitto concluso dall’usufruttuario prosegue anche se questi muore prima della scadenza del contratto (sempre che sia stato stipulato con atto notarile o con scrittura privata registrata); tale prosecuzione, tuttavia, non può mai superare 5 anni dal momento in cui è cessato l’usufrutto (ossia dalla morte dell’usufruttuario). Dunque, per non oltre cinque anni (o, se anteriore, fino alla scadenza della locazione), gli eredi dell’usufruttuario succedono in tutti i diritti del locatore ossia possono: riscuotere i canoni di locazione, sfrattare il conduttore in caso di morosità, ecc.

Se l’affitto scade prima dei cinque anni dalla morte dell’usufruttuario, gli eredi di quest’ultimo non possono stipulare un nuovo contratto per “completare” l’arco del quinquennio.

 

Si può quindi affermare che nel silenzio del proprietario, la morte dell’originario usufruttuario/locatore determina la trasmissione della titolarità del rapporto di locazione agli eredi di quest’ultimo, con possibilità – per essi – di esercitare i diritti e le azioni che derivano dalla locazione”; l’inquilino, di conseguenza, non può contestarne la legittimazione per il solo fatto che sia venuto meno il diritto di usufrutto.

 

 

La morte dell’usufruttuario non comporta la cessazione dell’affitto

L’estinzione del diritto di usufrutto – determinata da eventi come la morte dell’usufruttuario – non determina di per sé l’effettivo subentro del pieno proprietario (rimasto inerte) nel contratto di locazione.

 

Il locatore non è dunque tenuto – per esercitare i diritti derivanti dal rapporto come la riscossione dei canoni di locazione – a dimostrare la sua titolarità sul bene, né il conduttore può – per sottrarsi all’obbligo di pagamento – pretendere la dimostrazione di tale diritto.

 

Quindi, finché il pieno proprietario non manifesti la volontà di subentrare nella posizione dell’originario locatore, il rapporto di locazione prescinde dalle vicende attinenti la titolarità di diritti reali sul bene, restando la vicenda centrata su rapporti meramente personali tra locatore e conduttore.

 

Ciò comporta dunque che, silente il proprietario, la morte dell’originario usufruttuario/locatore determina la trasmissione della titolarità del rapporto di locazione agli eredi, con possibilità per essi di esercitare i diritti e le azioni che derivano dalla locazione e senza che il conduttore possa contestarne la legittimazione per il solo fatto che sia venuto meno il diritto di usufrutto.

 


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 27 aprile – 20 luglio 2016, n. 14834
Presidente Vivaldi – Relatore Sestini

Svolgimento del processo

L.A., erede della madre N.A., intimò a C.C. sfratto per morosità in relazione ad un contratto di locazione che era stato stipulato dalla de cuius in qualità di usufruttuaria dell’immobile.
L’intimato si oppose alla convalida contestando la pretesa della A. per il fatto che, essendosi estinto l’usufrutto, la stessa non poteva vantare alcun diritto sull’immobile, mentre il rapporto di locazione doveva intendersi proseguito con l’Ospedale (OMISSIS), già titolare della nuda proprietà del bene.
Il Tribunale di Napoli rigettò sia la domanda dell’attrice che la riconvenzionale proposta dal C. per il rimborso di eccedenze rispetto ai canoni dovuti e per il risarcimento di danni causati da infiltrazioni.
La Corte di Appello ha confermato la sentenza di primo grado, rigettando il gravame principale della A.  dichiarando inammissibile l’appello incidentale.
Ricorre per cassazione la A. affidandosi a quattro motivi; resiste l’intimato a mezzo di controricorso.
La ricorrente ha depositato memoria.

Motivi della decisione

1. La Corte di Appello ha affermato, per quanto ancora interessa ai fini

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[1] Cass. sent. n. 14834/16 del 20.07.2016.

[2] Art. 999 cod. civ.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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