Locazione: mancata registrazione del contratto
Lo sai che?
25 Lug 2016
 
L'autore
Redazione
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore
 

Locazione: mancata registrazione del contratto

Affitto: se il contratto non viene registrato entro 30 giorni è nullo e non si può procedere alla registrazione tardiva.

 

Il contratto di affitto deve essere registrato, a cura del locatore, entro 30 giorni dalla firma (nei 60 giorni successivi il padrone di casa deve dare prova documentata all’inquilino e all’amministratore di condominio dell’avvenuto pagamento dell’imposta di registro): se la locazione non viene registrata nel rispetto dei predetti 30 giorni, è nulla e la registrazione successiva non sana il periodo anteriore. “Contratto nullo” vuol dire che non produce effetti: sicché il padrone di casa non potrà pretendere i canoni concordati nella scrittura privata, né potrà procedere allo sfratto ordinario in caso di morosità dell’inquilino (dovrà piuttosto procedere a un’azione ordinaria di occupazione senza titolo, sicuramente più lunga e costosa).

 

 

Si può registrare in ritardo il contratto di affitto?

È sempre consentito il pagamento in ritardo dell’imposta di registro mediante ravvedimento operoso, ma solo per sanare l’illecito fiscale ed evitare le eventuali sanzioni dell’Agenzia delle Entrate. Inoltre la registrazione tardiva regolarizza la posizione del contribuente solo nei confronti del fisco, ma non ha effetti civilistici: significa che il contratto rimane ugualmente nullo.

 

Secondo una recente sentenza del tribunale di Milano [1], la tardiva registrazione non è in grado di ridare efficacia al contratto, che dunque deve ritenersi invalido sin dal momento in cui è stato sottoscritto dalle parti. Va esclusa dunque la possibilità di una successiva convalida del contratto, per di più attraverso un adempimento come la registrazione, che è un adempimento fiscale e non civilistico.

 

Come risolvere il problema? In verità le parti, che non abbiano per tempo registrato il contratto, possono sempre procedere a stipularne uno nuovo: in pratica, esse dovranno apporre la firma ad una nuova scrittura che ricalca in tutto e per tutto quella precedente, salvo la data che deve essere successiva. Si potrebbe pensare anche di retrodatare la data del contratto, per coprire porzioni di tempo anteriori alla sua seconda firma, purché la retrodatazione non sia anteriore a 30 giorni; infatti – come visto – il contratto deve essere registrato entro massimo 30 giorni dalla sottoscrizione. In tal caso, si ha un contratto valido ed efficace, ma che tuttavia lascia “scoperto” il periodo durante il quale il contratto non è stato registrato. Facciamo un esempio:

 

– contratto firmato il 1° gennaio e registrato il 29 gennaio: la registrazione copre il periodo che va dal 1° al 29 gennaio, pertanto il contratto è valido ed esplica tutti i suoi normali effetti sin dall’inizio;

 

– contratto firmato il 1° gennaio e registrato il 15 febbraio: la registrazione non sana il contratto che resta nullo sin dall’origine. Le parti, però, possono firmare una nuova scrittura privata, eventualmente retrodatandola, ma a non più di 30 giorni. Così potrebbero sottoscrivere un contratto con data 16 gennaio, firmandolo il 15 febbraio e registrandolo entro lo stesso giorno. In tal modo, il contratto è valido e copre il periodo che va dal 15 febbraio al 16 gennaio; invece il periodo che va dal 1° al 16 gennaio resta “scoperto” per mancata presenza di un contratto di affitto regolarmente registrato. La precedente scrittura, infatti, non produce effetti tra le parti (è come se non fosse mai stato stipulato).

 

 

Chi deve registrare il contratto di affitto?

In base alla legge di Stabilità 2016, spetta sempre al locatore dover registrare il contratto di affitto. Tuttavia ciò non toglie la cosiddetta responsabilità solidale (ossia congiunta) dell’inquilino e del padrone di casa, nei confronti del fisco, per il mancato pagamento dell’imposta di registro: in altri termini, in caso di mancata registrazione della locazione, l’Agenzia delle Entrate può richiedere il pagamento dell’imposta sia al locatore che al conduttore, benché l’obbligo gravasse solo sul primo.

 

Le parti possono accordarsi, in contratto, che le spese di registrazione gravino interamente sul locatore o al 50% su entrambe le parti.

 

 

Quali conseguenze per la mancata registrazione?

Il contratto, da un punto di vista civilistico, si considera inesistente. Dunque, il padrone di casa non può attivare la particolare procedura dello sfratto esecutivo per mandare via di casa l’inquilino moroso, ma dovrà intentargli un giudizio ordinario di occupazione senza titolo (ossia senza contratto), che è più lungo e costoso.

Sempre il padrone di casa non può chiedere al giudice un decreto ingiuntivo sui canoni di locazione non riscossi, mancandogli la prova scritta del prezzo convenuto (come detto, infatti, il contratto è come se non esistesse).

 

Inoltre, in caso di mancanza della registrazione dell’affitto, il conduttore può rivolgersi al giudice e chiedere che il contratto di locazione venga ricondotto alle condizioni “legali” ossia:

 

  • quanto alla durata: contratto “libero” (di 4 anni + altri 4 di rinnovo obbligatorio) o contratto “concordato” (di 3 anni + altri 2 di rinnovo obbligatorio);
  • quanto al canone di locazione: il giudice può rideterminare l’importo del canone dovuto tenendo conto dei criteri di legge [2].

[1] Il canone fissato dal magistrato non potrà eccedere il “(…) valore minimo definito ai sensi dell’articolo 2 L. 431/1998 ovvero quello definito ai sensi dell’articolo 5, co.2 e 3, L. 431/1998 (…)”, senza distinguere se, in virtù del richiamo dell’articolo 2, occorra far riferimento ai contratti “liberi” o a quelli “concordati”.

 

Autore immagine: 123rf com

 


richiedi consulenza ai nostri professionisti

 


Download PDF SCARICA PDF
 
 
 
Commenti