Come vendere una casa in comunione tra eredi
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15 Ago 2016
 
L'autore
Marco Borriello
 


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Come vendere una casa in comunione tra eredi

Accettazione dell’eredità espressa o tacita: quali sono le differenze. La divisione dell’eredità: negoziale o giudiziale. Le caratteristiche di entrambe.

 

La morte di una persona apre la cosiddetta successione ereditaria, con la quale la legge disciplina i debiti e i crediti rimasti. Pertanto gli eredi, diventati tali solo dopo aver accettato tale ruolo, diventeranno i titolari del patrimonio lasciato dal defunto.

In alcuni casi, esso è oggetto di divisione già in vita: è il caso del genitore che fa testamento dividendo equamente tra i figli i beni a disposizione.

In altre circostanze, invece, questa comoda soluzione non è realizzabile, magari semplicemente perché il defunto non ha fatto testamento oppure in quanto neanche ipotizzabile: se, infatti, il bene lasciato è unico (ad esempio, la casa familiare), diventa inevitabile prevederne una comunione tra i vari eredi.

 

 

Mio padre mi ha lasciato in eredità, l’appartamento in cui viveva: alla sua morte sono diventato automaticamente erede?

Assolutamente no. L’erede diventa tale solo dopo aver accettato l’eredità. L’accettazione può essere esplicita o implicita.

 

 

Come faccio ad accettare l’eredità?

L’accettazione  dell’eredità può essere semplicemente contenuta in un atto pubblico (quindi davanti ad un notaio) oppure in una scrittura privata (soluzione molto più economica) in cui, incondizionatamente, si dichiara di accettare l’eredità in questione.

In alcuni casi, invece, la legge riconosce tale accettazione (definita implicita) in determinati atti o comportamenti che assumiamo: ad esempio, quando si conferisce mandato all’agenzia per vendere l’immobile ereditato oppure se si fa la voltura dei dati catastali della casa.

La legge, inoltre, inequivocabilmente afferma che si ha accettazione dell’eredità tacita se:

  • si donano o vendono i diritti di successione a terzi (compresi gli altri futuri eredi);
  • se il chiamato rinuncia all’eredità, a favore degli altri, dietro versamento di un corrispettivo;
  • se il chiamato rinuncia all’eredità, a favore solo di alcuni degli altri chiamati.

 

Attraverso l’accettazione, esplicita o implicita che sia, il successore diventa il titolare dei beni ereditari con effetto retroattivo. Ciò vuol dire che se l’accettazione interviene in un momento successivo, l’effetto successorio si manifesta dalla morte del defunto e non da quello dell’accettazione predetta.

 

 

Che cos’è la comunione ereditaria?

Se, gli eredi accettanti sono più di uno, e i beni facenti parte del patrimonio sono indivisi, si verifica, inevitabilmente la comunione ereditaria.

Molto semplicemente, questa comporta che gli eredi siano comproprietari, ad esempio, dell’appartamento ereditato. La quota di appartenenza sul bene in questione, sarà stata stabilita nel testamento oppure in base alla legge.

 

 

Insieme ai miei fratelli ho ereditato la casa di famiglia: come faccio a venderla e ad avere la mia quota?

La comunione dell’immobile ereditato può essere sciolta, soltanto attraverso la divisione: questa può realizzarsi tramite accordo tra i vari eredi contitolari oppure essere giudiziale.

Nel primo caso, gli eredi, comproprietari dell’immobile ereditato, trovano una soluzione amichevole per sciogliere la comunione.

Ad esempio, uno dei fratelli decide di acquistare la casa: paga il corrispettivo, detratto il valore della propria quota, e così liquida gli altri eredi. Oppure, ancor più semplicemente, si decide tutti insieme di vendere l’immobile. Ciò che si ricaverà dalla cessione, sarà poi ripartito tra gli eredi, in base alle quote di riferimento.

Ovviamente, le soluzioni prospettabili, sono tantissime, ma ciò che è importante sottolineare è che, in tutti i casi, si tratta di una divisione amichevole e pattuita della comunione ereditaria tra tutti gli eredi, nessuno escluso.

Se invece, essi non sono in buoni rapporti o comunque non riescono a trovare una soluzione condivisa, l’unico modo per sciogliere la comunione è la divisione giudiziale.

 

 

Insieme ai miei fratelli ho ereditato la casa di famiglia, ma non siamo d’accordo per la vendita: come faccio ad avere la mia quota?

Abbiamo visto che lo scioglimento della comunione ereditaria presuppone l’accordo di tutti ed indipendentemente dal valore delle loro quote di eredità. Non è possibile, quindi, che un erede venda senza il consenso degli altri, anche se titolare della quota di maggioranza.

In un caso come questo si deve avviare un procedimento giudiziale che condurrà allo scioglimento della comunione ereditaria, indipendentemente dal consenso degli altri coeredi: questa causa è tecnicamente definita divisione giudiziale.

 

 

Come si fa la divisione giudiziale?

In primo luogo è necessario tentare la mediazione obbligatoria. Rivolgendosi ad un legale, la cui assistenza è per legge indispensabile, sarà investito della questione un organismo di conciliazione presente sul territorio.

Questi, a seguito dell’istanza depositata dall’avvocato per conto del coerede, convocherà le altre parti per valutare la possibilità di un accordo in merito. All’incontro fissato, se non c’è alcuna possibilità di un patto, sarà redatto un verbale negativo: ciò significherà che la mediazione sarà fallita, ma nello stesso tempo che sarà possibile avviare la causa per arrivare alla divisione giudiziale del bene ereditato.

A seguito della causa avviata, in base alla legge, la predetta divisione deve avvenire prevalentemente in natura. In altri termini, il giudice investito della questione, deve fare in modo che sia rispettato prima tale criterio. Ad esempio, per quanto riguarda un bene immobile, esso può essere diviso in natura attraverso il frazionamento. Si ricaveranno, pertanto tante unità, quante sono necessarie a soddisfare le quote ereditarie coinvolte (ad esempio si fraziona una villa, trasformandola in bifamiliare). Tuttavia, la divisione in natura di un immobile non può avvenire se l’operazione non è realizzabile (ad esempio, un appartamento con un unico accesso possibile) oppure se il frazionamento comporta un notevole deprezzamento delle unità ricavate.

Se pertanto non è possibile dividere in natura la casa ereditata, la divisione giudiziale avverrà attraverso la vendita della stessa. Ovviamente, anche questa fase si svolgerà durante il procedimento giudiziale già iniziato. Con quanto incassato, si liquideranno i comproprietari, nel rispetto delle loro quote ereditarie.


 


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